Mietpreisbremse Berlin 2026: Das gilt für Mieter

Neue Wohnung, hohe Miete: Wo die Grenze liegt

Bei einer Wiedervermietung in Berlin darf die Nettokaltmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt im gesamten Stadtgebiet bis zum 31. Dezember 2029. Eine teure Wohnung ist allerdings nicht automatisch ein Rechtsverstoß. Bei der Prüfung spielen auch die gesetzlichen Ausnahmen eine Rolle.

Für die ortsübliche Vergleichsmiete sind Lage, Größe, Baualter und Ausstattung entscheidend. Der Berliner Mietspiegel hilft dabei, die passende Vergleichsmiete zu ermitteln. Ein hoher Angebotspreis in der Nachbarstraße ersetzt diesen Vergleich nicht.

So gehen Sie bei der Prüfung vor

1. Ermitteln Sie mit dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung und rechnen Sie zehn Prozent hinzu.
2. Prüfen Sie die Auskünfte der Vermietung zu Vormiete, Modernisierung und möglichen Ausnahmen.
3. Lassen Sie eine mögliche Überzahlung und die Rüge prüfen. Für eine Rückforderung zählen auch Mietbeginn und Zeitpunkt der Rüge.

Vereinfachtes, hypothetisches Rechenbeispiel: Angenommen, die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt für eine Wohnung 600 Euro nettokalt im Monat. Zehn Prozent davon sind 60 Euro. Die Grundregel ergäbe damit 660 Euro nettokalt. Ob dieser Betrag im konkreten Fall die zulässige Grenze ist, hängt von der richtigen Vergleichsmiete und den gesetzlichen Sonderregeln ab.

„Die Vormieter haben das auch bezahlt“ reicht als Erklärung nicht

Eine höhere Vormiete kann nach § 556e BGB eine höhere neue Miete erlauben. Dafür kommt es auf die zuletzt rechtlich geschuldete Miete an. Mietminderungen und mit der vorherigen Mietpartei vereinbarte Erhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende bleiben bei dieser Berechnung unberücksichtigt. Die Vermietung kann außerdem unter den gesetzlichen Voraussetzungen Modernisierungen aus den letzten drei Jahren vor Mietbeginn berücksichtigen.

Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine frisch gestrichene Wohnung ist damit nicht automatisch ausgenommen. Ob die Arbeiten eine umfassende Modernisierung waren, muss konkret geprüft werden.

Will sich die Vermietung auf eine dieser Ausnahmen berufen, muss sie die gesetzlich verlangten Angaben grundsätzlich unaufgefordert vor Ihrer Vertragserklärung in Textform mitteilen. Bewahren Sie deshalb auch die Unterlagen auf, die Sie vor der Unterschrift erhalten haben.

Möbliert, auf Zeit oder mit Indexklausel: Was heißt das?

Eine möblierte Wohnung fällt nicht allein wegen der Möbel aus der Mietpreisbremse. Bei der Prüfung müssen der Wohnraum und ein möglicher Möblierungszuschlag auseinandergehalten werden. Ist nur ein Gesamtbetrag genannt, sollten Sie sich erklären lassen, welcher Teil auf die Möbel entfällt.

Auch die Überschrift „Wohnen auf Zeit“ entscheidet nicht allein. Bei Wohnraum, der tatsächlich nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, gelten Ausnahmen vom Mieterschutz. Ob das der Fall ist, hängt vom vereinbarten Zweck und den Umständen ab, nicht bloß von der Befristung des Vertrags.

Bei einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete, nicht für die späteren Indexanpassungen. Bei einer Staffelmiete wird dagegen jede Staffel nach den dafür geltenden Regeln geprüft.

Wie Sie einen Verstoß rügen und was für die Rückforderung zählt

Wer überzahlte Miete zurückverlangen möchte, muss den Verstoß gegen die Mietpreisbremse grundsätzlich in Textform rügen. Eine E-Mail kann dafür genügen. Hat die Vermietung vor Vertragsschluss Angaben zu einer Ausnahme gemacht, muss sich die Rüge auf diese Angaben beziehen. Für Mietverhältnisse, die bis zum 31. Dezember 2018 entstanden sind, gelten frühere Anforderungen an die Begründung der Rüge fort. Lassen Sie bei einem solchen Altvertrag den Inhalt der Rüge prüfen.

Mit der Rüge können Sie zugleich Auskunft über Tatsachen verlangen, die Sie für die Berechnung brauchen und selbst nicht kennen (§ 556g Absatz 3 BGB). Bewahren Sie die Rüge und einen Nachweis über ihren Zugang bei der Vermietung auf.

Für Mietverhältnisse, die ab dem 1. April 2020 entstanden sind, gilt: Rügen Sie spätestens 30 Monate nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis noch, kann eine Rückforderung bis zum Mietbeginn zurückreichen. Bei einer Rüge nach mehr als 30 Monaten oder nach Ende des Mietverhältnisses lässt sich grundsätzlich nur die Überzahlung zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Für frühere Mietverhältnisse gelten ältere Rückforderungsregeln fort. Voraussetzung ist jeweils, dass die Miete tatsächlich unzulässig war und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Lassen Sie Betrag und Rüge prüfen, bevor Sie die laufende Zahlung kürzen. Ist der Betrag falsch berechnet, kann ein Zahlungsrückstand entstehen. Bringen Sie Mietvertrag, Mietbeginn, monatliche Nettokaltmiete und vorvertragliche Auskünfte zusammen. Mitglieder können Rüge und Berechnung bei uns prüfen lassen.

Welche Änderungen noch geplant sind

Der Entwurf zum Mietrechtspaket II sieht zusätzliche Vorgaben zu Möbelzuschlägen, enger gefasste Ausnahmen beim vorübergehenden Gebrauch und eine Begrenzung starker Indexsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten vor. Die Bundestagsmeldung vom 2. Juli 2026 zum Entwurf 21/6807 beschreibt diese Vorhaben.

Am 14. Oktober 2026 hat der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz des Bundestags Sachverständige zu dem Entwurf angehört. Beschlossen ist er damit nicht, mehr dazu in unserem Beitrag zur Anhörung zur Mietrechtsreform. Die angekündigten Verschärfungen sind im geltenden BGB noch nicht enthalten. Für einen aktuellen Vertrag oder ein Erhöhungsschreiben sind die heute geltenden Vorschriften maßgeblich. Rechtsstand dieses Beitrags: 17. Oktober 2026.

Was die Mietpreisprüfstelle in ihren Fällen festgestellt hat

Der Jahresbericht 2025 der Berliner Mietpreisprüfstelle wertet Anfragen von April bis Dezember 2025 aus. In 339 Fällen konnten Nettokaltmiete und ortsübliche Vergleichsmiete hinreichend bestimmt werden. In 320 dieser Fälle lag die Miete mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete. In 222 Fällen waren es mehr als 50 Prozent. Weitere 82 Fälle lagen zwischen 20 und 50 Prozent, 16 zwischen zehn und 20 Prozent darüber.

Das sind ausgewertete Beratungsfälle von Menschen mit einem Verdacht auf eine zu hohe Miete, keine repräsentative Stichprobe aller Berliner Wohnungen. Die Prozentabweichung allein beweist auch keinen Mietwucher. Dafür sind weitere rechtliche Voraussetzungen zu prüfen.

Die Mietpreisprüfstelle des Landes Berlin bietet eine kostenlose Erstberatung an. Die Zahlen stammen aus ihrem Jahresbericht 2025. Wie der Berliner Mietenscan Angebotsmieten untersucht, erläutern wir gesondert.

Diese Unterlagen helfen bei der Prüfung

Nehmen Sie den Mietvertrag, Angaben zur Ausstattung und alle Auskünfte über Vormiete, Neubau oder Modernisierung mit. Bei einer möblierten Wohnung gehören die Möbelaufstellung und ein genannter Zuschlag dazu. Heben Sie Ihre bisherige Korrespondenz mit der Vermietung auf.

Die Mietervereinigung Berlin e.V. unterstützt ihre Mitglieder bei der Prüfung der Miethöhe und den nächsten Schritten. Über die Kontaktseite können Sie eine Beratung anfragen. Angaben zur Mitgliedschaft finden Sie hier.

Bei Verdacht auf Mietpreisüberhöhung gibt es zusätzlich ein behördliches Verfahren. Es ersetzt nicht die zivilrechtliche Rüge. Unser Beitrag Mietpreisüberhöhung online anzeigen erklärt die Unterschiede und die benötigten Angaben.

Häufige Fragen zur Mietpreisbremse in Berlin

Gilt die Mietpreisbremse in ganz Berlin?

Ja. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung erfasst das gesamte Stadtgebiet und gilt bis zum 31. Dezember 2029. Ob sie für Ihre Wohnung greift, hängt zusätzlich davon ab, ob eine gesetzliche Ausnahme vorliegt.

Wie hoch darf die Miete bei einer Neuvermietung in Berlin sein?

Grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich in Berlin mit dem Mietspiegel ermitteln lässt. Höher darf sie nur sein, wenn eine Ausnahme greift, etwa eine höhere Vormiete, eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung oder eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.

Wie rüge ich einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Die Rüge muss in Textform erfolgen, eine E-Mail kann genügen. Hat die Vermietung vor Vertragsschluss eine Ausnahme mitgeteilt, muss sich die Rüge auf diese Angabe beziehen. Für Mietverhältnisse, die bis zum 31. Dezember 2018 entstanden sind, gelten frühere Anforderungen an die Begründung fort. Lassen Sie eine Rüge bei einem solchen Altvertrag prüfen.

Wie lange kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Bei Mietverhältnissen ab dem 1. April 2020 kann die Rückforderung bis zum Mietbeginn zurückreichen, wenn Sie spätestens 30 Monate nach Mietbeginn rügen und das Mietverhältnis noch besteht. Bei einer späteren Rüge oder nach Ende des Mietverhältnisses lässt sich grundsätzlich nur die Überzahlung zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig wird. Für frühere Mietverhältnisse gelten ältere Regeln fort. Voraussetzung ist jeweils, dass die Miete tatsächlich unzulässig war und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Ja. Möbel allein nehmen eine Wohnung nicht aus der Mietpreisbremse heraus. Bei der Prüfung werden die Miete für den Wohnraum und ein möglicher Möblierungszuschlag getrennt betrachtet.

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