Die Mietrechtsreform ist im Parlament angekommen, aber noch nicht beschlossen. Für Mieterinnen und Mieter in Berlin lohnt sich der genaue Blick trotzdem: Der Entwurf nimmt mehrere Vertragsformen in den Blick, bei denen sich hohe Mieten oder Kündigungsrisiken besonders schwer einschätzen lassen.
Stand vom 15. Juli 2026
Der Bundestag hat den Regierungsentwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und zur weiteren Beratung an die Ausschüsse überwiesen. Damit steht noch keine neue Rechtslage fest. Für laufende Mietverträge, Mieterhöhungen und Kündigungen gilt weiterhin das bisherige Recht.
Worum geht es beim Mietrechtspaket II?
Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 einen Entwurf zur Änderung des Mietrechts beschlossen. Geplant sind neue Regeln zu möblierten Wohnungen, Kurzzeitmietverträgen, Indexmieten und Kündigungen wegen Mietrückständen.
Das Mietrechtspaket II ist noch kein geltendes neues Gesetz. Der Entwurf muss das weitere Gesetzgebungsverfahren durchlaufen; Einzelheiten können sich noch ändern.
Warum das Thema für Berliner Mieter wichtig ist
In Berlin werden Wohnungen häufig möbliert, befristet oder als Wohnen auf Zeit angeboten. Für Mieter ist dann oft schwer erkennbar, welcher Teil der Miete auf die Wohnung entfällt und welcher Teil als Zuschlag für Möbel verlangt wird.
Genau an dieser Stelle wird es praktisch: Wenn ein Möblierungszuschlag nicht nachvollziehbar ist, lässt sich auch schwerer prüfen, ob die Mietpreisbremse in Berlin eingehalten wird. Der Berliner Mietspiegel hilft nur, wenn klar ist, welche Miete überhaupt verglichen werden soll.
Wen die geplanten Regelungen in Berlin betreffen
Betroffen sein können vor allem Mieterinnen und Mieter, die in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf oder anderen gefragten Bezirken eine möblierte Wohnung angeboten bekommen. Häufig geht es um kleine Wohnungen, befristete Verträge oder Angebote für wenige Monate.
Für die rechtliche Bewertung reicht der Blick auf die Gesamtmiete oft nicht aus. Wichtig sind zum Beispiel die vereinbarte Nettokaltmiete, die Möblierung, die Befristung, mögliche Zuschläge und der Bezug zum Berliner Mietspiegel. Genau deshalb kann eine frühe Einordnung sinnvoll sein, bevor man unterschreibt oder eine hohe Forderung einfach hinnimmt.
Was Mieter jetzt prüfen lassen sollten
Auch wenn das Mietrechtspaket II noch nicht gilt, können bestehende Verträge und Schreiben schon heute Fragen aufwerfen. Besonders aufmerksam sollten Mieter in Berlin werden bei:
- möblierten Wohnungen mit hohem oder unklarem Zuschlag,
- befristeten Verträgen oder Wohnen auf Zeit,
- Indexmieterhöhungen nach starker Inflation,
- neuen Mietverträgen mit auffällig hoher Miete,
- Kündigungen wegen Mietrückständen.
Sie haben einen solchen Vertrag, eine Mieterhöhung in Berlin oder eine Kündigung erhalten? Die Mietervereinigung Berlin e.V. unterstützt ihre Mitglieder bei der Einordnung mietrechtlicher Fragen. Informationen dazu finden Sie auf der Seite zur Mitgliedschaft und Beratung.
Möblierte Wohnungen: Zuschlag soll klarer werden
Der Entwurf verlangt, den Möblierungszuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert auszuweisen. Er soll sich grundsätzlich am geschätzten Zeitwert der Möbel orientieren und monatlich höchstens ein Prozent dieses Werts betragen. Bei voll ausgestatteten Wohnungen soll ein Zuschlag bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen vermutet werden.
Die Zehn-Prozent-Regel wäre keine starre Obergrenze, sondern eine widerlegliche Vermutung. Unterbleibt die Auskunft rechtzeitig, soll die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miete zunächst als unmöbliert gelten. Ob ein konkreter Zuschlag zulässig ist, hängt weiterhin von Vertrag, Ausstattung und Miethöhe ab.
Kurzzeitmiete und Wohnen auf Zeit in Berlin
Die Ausnahme für die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch soll enger gefasst werden. Nach dem Entwurf soll sie grundsätzlich nur gelten, wenn ein besonderer vorübergehender Bedarf besteht und die Anmietung höchstens sechs Monate dauert. Entsteht der längere Bedarf erst nach Einzug, soll eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich sein.
Eine Befristung bis zu sechs Monaten allein würde nicht genügen: Der besondere vorübergehende Bedarf bliebe Voraussetzung. Nicht jeder befristete Vertrag ist deshalb automatisch unwirksam. Gerade bei Unsicherheit lohnt sich die Prüfung des konkreten Vertrags. Mehr dazu finden Sie auch in unserem Beitrag zu Wohnen auf Zeit in Berlin sowie im Ratgeber zur Untervermietung.
Indexmiete: starke Erhöhungen sollen begrenzt werden
Bei Indexmieten richtet sich die Miete nach der allgemeinen Preisentwicklung. In Zeiten hoher Inflation kann das zu spürbaren Mietsteigerungen führen, ohne dass sich an der Wohnung selbst etwas verbessert.
Für Gebiete mit einer Landesverordnung zu angespannten Wohnungsmärkten ist eine besondere Berechnung geplant: Steigt der Preisindex innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll nur die Hälfte des darüberliegenden Teils berücksichtigt werden. Bei sechs Prozent Indexanstieg wären das rechnerisch 4,5 Prozent statt sechs Prozent. Die Regel wäre kein bundesweiter Deckel und gilt noch nicht.
Wer bereits ein Schreiben erhalten hat, sollte Rechenweg, Ausgangsmiete und Zeitpunkt prüfen lassen. Eine erste Orientierung bietet unser Ratgeber zur Indexmiete in Berlin.
Vereinfachte Modernisierungsmieterhöhung: Grenze soll steigen
Der Entwurf enthält auch eine Änderung, die Vermieterinnen und Vermieter betrifft: Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen. Das bedeutet nicht, dass die Miete um 20.000 Euro steigen darf. Es würde aber mehr Maßnahmen in ein Verfahren einbeziehen, bei dem einzelne Schutzmechanismen für Mieter nicht gelten.
Auch diese Änderung ist lediglich geplant. Bei einer Modernisierungsankündigung sind deshalb weiterhin die geltenden Vorschriften, die konkrete Kostenaufstellung und die Fristen maßgeblich.
Schonfristzahlung: Ausweitung auf ordentliche Kündigung geplant
Geplant ist außerdem eine Ausweitung der Schonfristzahlung. Mieterinnen und Mieter sollen besser vor dem Verlust der Wohnung geschützt werden, wenn Mietrückstände rechtzeitig ausgeglichen werden.
Was bedeutet Schonfristzahlung?
Die Schonfristzahlung ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Sie funktioniert so: Wer als Mieter mit der Miete in Rückstand gerät, dem droht in der Regel eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Diese fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachgezahlt wird – auch dann, wenn die Zahlung durch eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter oder das Sozialamt übernommen wird.
Die bisherige Lücke im Mieterschutz
In der Praxis sprechen Vermieter wegen Mietrückständen meist zwei Kündigungen gleichzeitig aus: eine fristlose Kündigung – und hilfsweise eine ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) für den Fall, dass die fristlose nicht durchgreift. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heilt die Schonfristzahlung jedoch nur die fristlose Kündigung – nicht die hilfsweise ordentliche. Im Ergebnis konnten Mieter trotz vollständiger Nachzahlung die Wohnung verlieren, weil die ordentliche Kündigung bestehen blieb.
Berliner Besonderheit: jahrelanger Konflikt mit dem BGH
Berliner Gerichte haben diese Auslegung wiederholt kritisiert. Berufungskammern des Landgerichts Berlin – insbesondere die 65. und 66. Zivilkammer – haben in mehreren Entscheidungen versucht, die Heilungswirkung der Schonfristzahlung auch auf die ordentliche Kündigung auszudehnen. Der Bundesgerichtshof hat diese Linie konsequent aufgehoben, zuletzt mit Urteil vom 23. Oktober 2024 (Az. VIII ZR 106/23). Bereits in seinem Grundsatzurteil vom 16. Februar 2005 (Az. VIII ZR 6/04) hatte der BGH entschieden, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausschließlich die fristlose Kündigung erfasst. Berlin ist damit zum eigentlichen Schauplatz dieses Rechtsstreits geworden.
Was sich nach dem Mietrechtspaket II ändern soll
Der Gesetzentwurf vom 29. April 2026 sieht vor, dass die Schonfristzahlung einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen kann. Voraussetzung bliebe die vollständige Nachzahlung oder die rechtzeitige Zahlungsverpflichtung einer öffentlichen Stelle. Andere selbstständig tragende Kündigungsgründe würden dadurch nicht entfallen.
Wichtig: Solange das Gesetz nicht abschließend beschlossen und in Kraft getreten ist, gilt die bisherige Rechtsprechung. Bei einer Kündigung zählt jeder Tag. Wer eine Kündigung wegen Mietrückständen erhalten hat, sollte nicht auf die geplante Reform vertrauen, sondern den Fall nach geltendem Recht prüfen lassen. Entscheidend sind das konkrete Schreiben, die Frist und die bisherige Zahlungssituation.
Häufige Fragen zum Mietrechtspaket II
Gilt das Mietrechtspaket II schon?
Nein. Der Bundestag hat am 9. Juli 2026 in erster Lesung über den Gesetzentwurf beraten. Die geplanten Änderungen müssen das weitere Gesetzgebungsverfahren durchlaufen und können sich noch ändern.
Was ist bei möblierten Wohnungen geplant?
Der Möblierungszuschlag soll vor Vertragsschluss unaufgefordert ausgewiesen werden. Vorgesehen sind grundsätzlich bis zu einem Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel pro Monat; bei voll ausgestatteten Wohnungen soll ein Zuschlag bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete nur als angemessen vermutet werden.
Was soll sich bei Indexmieten ändern?
In Gebieten mit einer Landesverordnung zu angespannten Wohnungsmärkten soll bei einem Indexanstieg über drei Prozent nur die Hälfte des darüberliegenden Teils berücksichtigt werden. Die Regel ist noch nicht geltendes Recht und wäre kein bundesweiter Deckel.
Was tun bei hoher Miete für eine möblierte Wohnung in Berlin?
Mieter sollten Mietvertrag, Miethöhe, Befristung und Möblierungszuschlag im Einzelfall prüfen lassen. Gerade in Berlin können kleine Vertragsdetails für die Bewertung wichtig sein.
Was bedeutet Schonfristzahlung bei einer Wohnungskündigung?
Die Schonfristzahlung ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Wird die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nachgezahlt, wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. Nach derzeitiger BGH-Rechtsprechung (zuletzt Urteil vom 23. Oktober 2024, Az. VIII ZR 106/23) heilt das jedoch nur die fristlose, nicht die hilfsweise ordentliche Kündigung – dies soll sich mit dem Mietrechtspaket II ändern.
Quellen und Stand: Deutscher Bundestag: Erste Lesung am 9. Juli 2026, Regierungsentwurf, Bundestagsdrucksache 21/6807 und Bundesregierung: Kabinettbeschluss vom 29. April 2026.
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