Update vom 11. September 2026
Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hat am 10. September 2026 über ein Geschäftsmodell mit 15 Wohnungen in Berlin-Neukölln entschieden. Die Wohnungen waren zuvor dauerhaft vermietet und wurden anschließend möbliert für Zeiträume von mindestens drei bis höchstens zwölf Monaten angeboten. Das Bezirksamt durfte diese Form der Vermietung nach dem Urteil untersagen. Rechtsstand dieses Beitrags ist der 11. September 2026.
Im Überblick
- Das Urteil erging am 10. September 2026 unter dem Aktenzeichen VG 19 K 95/26.
- Betroffen waren 15 zuvor dauerhaft vermietete Wohneinheiten in einem Neuköllner Milieuschutzgebiet.
- Die Angebote liefen über drei bis zwölf Monate und umfassten Möbel, WLAN, Heiz- und Betriebskosten.
- Die durchschnittlichen All-In-Angebotsmieten lagen bei 32,63 Euro pro Quadratmeter für Einzelzimmer und 23,26 Euro pro Quadratmeter für ganze Wohnungen.
- Das Gericht bewertete das konkrete Modell als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung und wies die Klage gegen die Untersagung ab.
- Die Berufung ist zugelassen. Die amtliche Mitteilung sagt nicht, ob sie bereits eingelegt wurde.
Was das Verwaltungsgericht Berlin entschieden hat
Die Eigentümerin des Neuköllner Grundstücks hatte sich gegen einen Bescheid des Bezirksamts vom 22. Dezember 2025 gewandt. Sie vertrat die Auffassung, dass die Wohnungen weiterhin zum Wohnen genutzt würden und deshalb keine besondere Genehmigung nach dem Milieuschutzrecht nötig sei.
Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Nach seiner Entscheidung unterscheidet sich die Vermietung für drei bis zwölf Monate rechtlich von der vorherigen dauerhaften Vermietung. Dieser Wechsel kann daher auch dann eine beachtliche Nutzungsänderung sein, wenn die Räume weiter als Wohnungen genutzt werden. Für das konkrete Modell war eine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich. Eine solche Genehmigung war nach Auffassung der Kammer nicht offensichtlich zu erteilen.
Die Frage, ob das Modell nach dem Bauplanungsrecht noch von der vorhandenen Baugenehmigung gedeckt war, änderte daran nichts. Das Gericht trennte diese Frage ausdrücklich von der Prüfung nach dem sozialen Erhaltungsrecht.
Rechtsgrundlage: sozialer Erhaltungsschutz nach § 172 BauGB
Den gesetzlichen Rahmen bildet § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch. Berlin kann damit Gebiete festlegen, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Rückbau, Änderungen und Nutzungsänderungen stehen dort unter einem Genehmigungsvorbehalt. Umgangssprachlich werden diese sozialen Erhaltungsgebiete meist Milieuschutzgebiete genannt.
Milieuschutz gilt nicht flächendeckend in Berlin. Maßgeblich ist, ob die betreffende Wohnung in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungsverordnung liegt. Außerdem bleibt eine Prüfung des einzelnen Vorhabens nötig. Das Urteil schafft deshalb kein allgemeines Verbot möblierter Wohnungen oder befristeter Mietverträge.
Warum das Gericht eine Verdrängungswirkung sah
Die Eigentümerin bot teils einzelne Zimmer und teils vollständige Wohnungen an. Der Festpreis enthielt Möbel, WLAN, Heizkosten und Betriebskosten. Für Einzelzimmer wurden im Durchschnitt 32,63 Euro pro Quadratmeter verlangt, für ganze Wohnungen 23,26 Euro pro Quadratmeter. Die Pressemitteilung nennt daneben eine gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung von 10,37 Euro pro Quadratmeter.
Dieser Vergleich braucht eine Einschränkung: Die hohen Angebotswerte enthalten Möbel und weitere Leistungen, die genannte gebietstypische Warmmiete nicht. Es handelt sich deshalb nicht um vollständig gleichartige Werte. Für die Entscheidung war ausschlaggebend, dass die Wohnungen nach Einschätzung des Gerichts Haushalten mit Kindern und einkommensschwächeren Haushalten, die das Gebiet prägen, nicht mehr zur Verfügung standen. Das konkrete Geschäftsmodell war damit grundsätzlich geeignet, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen.
Was das Urteil nicht bedeutet
Das Verfahren betraf keine klassische Ferienwohnung und keine pauschale Untersagung jeder möblierten Vermietung. Entschieden wurde über 15 Wohnungen, die nach dauerhafter Vermietung nur noch möbliert für drei bis zwölf Monate angeboten wurden. Andere Vertragsgestaltungen müssen gesondert beurteilt werden.
Das Verwaltungsgericht entschied außerdem nicht über die zulässige Miethöhe eines einzelnen Mietvertrags. Aus dem Urteil folgt daher weder automatisch eine niedrigere Miete noch die Unwirksamkeit eines bestehenden Vertrags. Für Fragen zur Miethöhe gelten eigene Regeln. Dazu gehören je nach Fall die Mietpreisbremse in Berlin und die Prüfung eines Möblierungszuschlags. Die geplanten bundesrechtlichen Änderungen für möblierte Wohnungen und Kurzzeitmieten sind davon ebenfalls zu trennen.
Hintergrund: Berliner Vorgaben seit April 2026
Seit dem 18. April 2026 gelten in Berlin neue Verwaltungsvorschriften für soziale Erhaltungsgebiete. Sie führen die befristete Vermietung von Wohnraum ausdrücklich als genehmigungspflichtiges Thema auf und sollen den Bezirken eine einheitliche Prüfung ermöglichen. Nach Angaben der Senatsverwaltung bleiben echte Zeitmietverträge nach § 575 BGB sowie befristete Untervermietungen des eigenen Haupt- oder Zweitwohnsitzes durch natürliche Personen grundsätzlich genehmigungsfähig. Die Details einer Untervermietung richten sich zusätzlich nach dem Mietvertrag und dem Bürgerlichen Gesetzbuch.
Die Senatsverwaltung begründete die Regeln im April mit Veränderungen bei den Berliner Wohnungsinseraten. Der Anteil möblierter Zeitangebote sei von 13 Prozent im Jahr 2012 auf 48 Prozent im Jahr 2025 gestiegen. Für die mediane All-In-Angebotsmiete nannte sie einen Anstieg von 14,37 auf 24,12 Euro pro Quadratmeter. Das Urteil vom 10. September befasst sich nun mit der Anwendung des Milieuschutzrechts auf einen konkreten Fall.
Was betroffene Mieter prüfen können
Wer eine möblierte Wohnung auf Zeit gemietet hat, sollte drei Fragen auseinanderhalten: Liegt die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet, ist die Befristung des Vertrags wirksam und wie setzt sich die verlangte Miete zusammen? Mietvertrag, Angaben zur Möblierung, Übergabeprotokoll, Inserat und Zahlungsnachweise helfen bei der Prüfung. Bei Zweifeln an der Miethöhe kann außerdem der Ablauf zur Anzeige einer Mietpreisüberhöhung in Berlin relevant sein. Ob dessen Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom Einzelfall ab.
Mitglieder können ihre Unterlagen bei der Mietervereinigung Berlin besprechen. Das ist besonders sinnvoll, wenn Befristung, Möblierungszuschlag und Nettokaltmiete im Vertrag nicht sauber voneinander getrennt sind. Für eine erste Kontaktaufnahme stehen die Kontaktdaten und Bürozeiten bereit.
Häufige Fragen zu Wohnen auf Zeit in Berliner Milieuschutzgebieten
Was hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden?
Das Gericht wies die Klage einer Grundstückseigentümerin gegen eine Untersagung des Bezirksamts Neukölln ab. Die befristete möblierte Vermietung von zuvor dauerhaft vermieteten Wohnungen kann danach eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Milieuschutzgebiet sein.
Ist Wohnen auf Zeit in Milieuschutzgebieten jetzt verboten?
Nein. Das Urteil betrifft ein konkretes Geschäftsmodell mit 15 Wohnungen, die für drei bis zwölf Monate möbliert angeboten wurden. In sozialen Erhaltungsgebieten prüft das zuständige Bezirksamt den Einzelfall.
Welche Mieten wurden im Neuköllner Verfahren verlangt?
Die durchschnittlichen All-In-Angebotsmieten betrugen 32,63 Euro pro Quadratmeter für Einzelzimmer und 23,26 Euro pro Quadratmeter für ganze Wohnungen. Sie enthielten Möbel, WLAN, Heiz- und Betriebskosten. Die vom Gericht genannte gebietstypische Warmmiete von 10,37 Euro pro Quadratmeter enthielt keine Möblierung, sodass die Werte nicht vollständig vergleichbar sind.
Ist das Urteil des VG Berlin rechtskräftig?
Das Gericht hat die Berufung zugelassen. Gegen das Urteil kann daher Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden. Die Pressemitteilung sagt nicht, ob dies bereits geschehen ist.
Gilt das Urteil in ganz Berlin?
Milieuschutz gilt nur in Gebieten mit einer sozialen Erhaltungsverordnung. Außerdem betrifft das Urteil den konkret entschiedenen Neuköllner Fall und beantwortet nicht pauschal jede Form des Wohnens auf Zeit.
Senkt das Urteil automatisch die Miete einer möblierten Wohnung?
Nein. Das Verwaltungsgericht entschied über eine öffentlich-rechtliche Untersagung im Milieuschutzgebiet, nicht über die zulässige Miethöhe eines einzelnen Mietvertrags. Miethöhe, Möblierungszuschlag und Befristung müssen getrennt geprüft werden.
Quellen:
Verwaltungsgericht Berlin: Bezirk darf befristete Vermietung im Milieuschutzgebiet untersagen, 10. September 2026
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Verwaltungsvorschriften für soziale Erhaltungsgebiete, 17. April 2026
§ 172 Baugesetzbuch: Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
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