In Berlin gelten seit April 2026 neue Vorgaben für befristete Vermietungen in sozialen Erhaltungsgebieten, also in sogenannten Milieuschutzgebieten. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat dazu die Verwaltungsvorschriften „VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“ erlassen. Sie sind am 18. April 2026 in Kraft getreten.
Neu geregelt ist vor allem: Die befristete Vermietung von Wohnraum in sozialen Erhaltungsgebieten soll künftig von den Bezirken genehmigt werden. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und Missbrauch einzudämmen. Insbesondere gewerbliche Geschäftsmodelle und überteuerte Zwischenvermietungen sollen begrenzt werden, wenn sie regulären Wohnraum dem Mietmarkt entziehen.
Wichtig ist dabei: Es handelt sich nicht um eine neue gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch, sondern um eine Berliner Verwaltungsvorschrift. Sie soll die Bezirke bei der Anwendung des sozialen Erhaltungsrechts nach § 172 BauGB anleiten und die Genehmigungspraxis vereinheitlichen. Ob einzelne Vorgaben dieser Verwaltungspraxis später gerichtlich bestätigt werden, kann sich im Einzelfall noch zeigen. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das: Die neue Linie ist politisch und verwaltungspraktisch relevant, aber rechtlich nicht in jedem Detail abschließend geklärt.
Warum reagiert Berlin auf Wohnen auf Zeit?
Der Hintergrund ist die starke Zunahme befristeter und möblierter Wohnangebote. Nach Angaben der Senatsverwaltung lag der Anteil von möbliertem Wohnen auf Zeit an allen Wohnungsinseraten in Berlin im Jahr 2012 noch bei 13 Prozent. Im Jahr 2025 waren es bereits 48 Prozent. Auch die Angebotsmieten sind deutlich gestiegen: von 14,37 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf 24,12 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025, jeweils als Medianwert für möbliertes Wohnen auf Zeit.
Damit wird deutlich, warum das Thema für den Berliner Wohnungsmarkt so wichtig geworden ist. Befristete und möblierte Angebote können im Einzelfall sinnvoll sein, etwa bei einem vorübergehenden Aufenthalt. Sie können aber auch dazu genutzt werden, Wohnungen dauerhaft zu hohen Preisen am regulären Mietmarkt vorbei anzubieten.
Was bedeutet die Genehmigungspflicht?
Die neue Genehmigungspflicht betrifft befristete Vermietungen in sozialen Erhaltungsgebieten. Diese Gebiete sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützen. Vereinfacht gesagt: Bewohnerinnen und Bewohner sollen nicht durch Aufwertung, Umnutzung oder andere Entwicklungen aus ihren Kiezen verdrängt werden.
Nach den neuen Verwaltungsvorschriften sollen befristete Vermietungen in diesen Gebieten künftig genehmigt werden. Zuständig sind die jeweiligen Bezirke. Für Mieterinnen und Mieter kann das wichtig sein, wenn ihnen eine Wohnung nur befristet, möbliert oder zu einem auffällig hohen Preis angeboten wird.
Nicht jede befristete Vermietung ist damit automatisch unzulässig. Die Senatsverwaltung stellt ausdrücklich klar, dass Zeitmietverträge nach § 575 BGB sowie befristete Untervermietungen des eigenen Haupt- oder Zweitwohnsitzes natürlicher Personen grundsätzlich genehmigungsfähig sind.
Was gilt für bestehende Mietverhältnisse?
Für Mieterinnen und Mieter, die bereits in einer Wohnung auf Zeit leben, ist besonders wichtig: Bestehende Vertragsverhältnisse sollten nicht vorschnell als unwirksam angesehen werden. Nach der politischen Darstellung soll es für bereits bestehende Wohnen-auf-Zeit-Verhältnisse Bestandsschutz geben.
Trotzdem kann eine Prüfung sinnvoll sein, wenn die Miete sehr hoch erscheint, die Befristung nicht nachvollziehbar begründet wurde oder unklar ist, ob die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet liegt. Denn neben dem sozialen Erhaltungsrecht können auch mietrechtliche Fragen eine Rolle spielen, etwa zur Wirksamkeit einer Befristung, zur Miethöhe oder zu einem Möblierungszuschlag.
Betrifft das ganz Berlin?
Nein. Die neue Verwaltungspraxis betrifft soziale Erhaltungsgebiete, also Milieuschutzgebiete. Nicht jede Wohnung in Berlin liegt in einem solchen Gebiet. Berlin hat jedoch zahlreiche dieser Gebiete, vor allem in innerstädtischen und besonders angespannten Wohnlagen.
Wer eine befristet vermietete Wohnung angeboten bekommt oder selbst in einer solchen Wohnung lebt, sollte daher zunächst prüfen, ob die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet liegt. Eine erste Orientierung bieten die Informationen des Landes Berlin und der Bezirke.
Was sollten Mieter jetzt tun?
Mieterinnen und Mieter sollten bei Wohnen auf Zeit besonders aufmerksam sein. Das gilt vor allem, wenn eine Wohnung möbliert, nur für wenige Monate oder zu einem sehr hohen Preis angeboten wird.
Wichtig ist außerdem: Eine Befristung ist nicht automatisch wirksam, nur weil sie im Mietvertrag steht. Für Zeitmietverträge gelten eigene rechtliche Voraussetzungen. Zusätzlich können in Milieuschutzgebieten nun genehmigungsrechtliche Fragen hinzukommen.
Wer unsicher ist, sollte den Vertrag prüfen lassen. Das gilt besonders dann, wenn die Miete deutlich über vergleichbaren Angeboten liegt, ein Möblierungszuschlag nicht nachvollziehbar ist oder der Grund für die Befristung unklar bleibt.
Fazit
Die neuen Berliner Verwaltungsvorschriften sind ein deutliches Signal gegen missbräuchliche Modelle beim Wohnen auf Zeit. Sie sollen verhindern, dass regulärer Wohnraum in Milieuschutzgebieten dauerhaft als teure Kurzzeit- oder Zwischenmietwohnung genutzt wird.
Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das: Bei befristeten, möblierten oder auffällig teuren Wohnangeboten lohnt sich ein genauer Blick. Die neue Regelung kann ein wichtiger Schutz sein, ersetzt aber nicht die Prüfung des konkreten Mietvertrags.
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin; Verwaltungsvorschriften „VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“.
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