Untervermietung in Berlin: Was Mieter dürfen – und worauf sie achten müssen

Was rechtlich als Untervermietung gilt

Von Untervermietung spricht man, wenn der Hauptmieter Wohnraum, den er selbst gemietet hat, ganz oder teilweise einer anderen Person zur Nutzung überlässt. Dabei ist nicht entscheidend, ob dafür Geld verlangt wird. Auch eine unentgeltliche Überlassung kann rechtlich relevant sein. Maßgeblich ist, dass eine dritte Person den Wohnraum nutzt.

Davon zu unterscheiden sind Konstellationen, die nicht ohne Weiteres wie eine klassische Untervermietung behandelt werden. Vorübergehender Besuch fällt grundsätzlich nicht darunter. Auch die Aufnahme naher Familienangehöriger ist rechtlich anders zu bewerten als die Aufnahme eines gewöhnlichen Untermieters. Bei Partnern ohne Trauschein sollte der Vermieter dagegen grundsätzlich einbezogen werden, auch wenn in solchen Fällen oft gute Gründe für eine Zustimmung sprechen. Die genaue Einordnung hängt immer vom Einzelfall ab.

Grundsatz: Ohne Zustimmung nicht einfach weitergeben

Das Gesetz ist an dieser Stelle klar. Nach § 540 BGB darf der Mieter die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zum Gebrauch überlassen. Wer also ohne Zustimmung untervermietet, handelt rechtlich riskant. Das kann zunächst eine Abmahnung auslösen und in ernsteren Fällen auch zur Kündigung führen.

Gleichzeitig schützt das Gesetz Mieter, wenn sich ihre Lebenssituation nach Vertragsschluss verändert. Genau dafür ist § 553 BGB gedacht. Danach kann der Mieter verlangen, dass ihm die Untervermietung eines Teils der Wohnung erlaubt wird, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist und dem Vermieter die Überlassung zugemutet werden kann.

Wann ein Anspruch auf Erlaubnis bestehen kann

Ein solcher Anspruch kommt vor allem bei der Teiluntervermietung in Betracht. Typische Beispiele sind finanzielle Belastungen nach einer Trennung, ein beruflich bedingter Aufenthalt in einer anderen Stadt, ein befristeter Aufenthalt im Ausland oder die Neuvergabe eines Zimmers in einer Wohngemeinschaft. Wichtig ist, dass das berechtigte Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist.

Das bedeutet: Wer schon bei Abschluss des Mietvertrags fest vorhatte, dauerhaft unterzuvermieten, kann sich auf § 553 BGB nicht ohne Weiteres stützen. Anders sieht es aus, wenn sich die Lebensumstände später ändern und die Untervermietung deshalb nachvollziehbar wird.

Auch eine Einzimmerwohnung kann teilweise untervermietet werden

Lange war umstritten, wie mit Einzimmerwohnungen umzugehen ist. Der Bundesgerichtshof hat dazu 2023 klargestellt, dass auch bei einer Einzimmerwohnung eine Teiluntervermietung möglich sein kann. Entscheidend ist nicht allein die Größe der Wohnung, sondern ob der Hauptmieter den Gewahrsam vollständig aufgibt oder weiterhin einen erkennbaren Bezug zur Wohnung behält.

Für die Praxis heißt das: Auch wer nur eine Einzimmerwohnung hat, ist nicht automatisch von der Teiluntervermietung ausgeschlossen. Es kommt darauf an, ob die Wohnung rechtlich und tatsächlich vollständig überlassen wird oder ob der Hauptmieter weiterhin Mitgewahrsam behält.

Wann der Vermieter ablehnen darf

Der Vermieter muss nicht jede gewünschte Untervermietung hinnehmen. Eine Ablehnung kann zulässig sein, wenn in der Person des vorgesehenen Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn die Wohnung durch die zusätzliche Nutzung überbelegt wäre oder wenn die Überlassung aus anderen Gründen unzumutbar ist. Ein bloßes Bauchgefühl oder eine pauschale Abneigung reichen dafür aber nicht aus.

Es geht also nicht darum, ob dem Vermieter der Untermieter sympathisch ist, sondern ob konkrete und sachlich nachvollziehbare Gründe gegen die Überlassung sprechen.

Ganze Wohnung weitergeben: andere Rechtslage

Deutlich strenger ist die Lage, wenn nicht nur ein Teil, sondern die ganze Wohnung überlassen werden soll. § 553 BGB hilft in diesen Fällen grundsätzlich nicht weiter, weil die Vorschrift ausdrücklich nur die Überlassung eines Teils des Wohnraums betrifft. Der Vermieter darf die vollständige Weitergabe der Wohnung deshalb im Regelfall verweigern.

Der Mieter ist dann aber nicht völlig rechtlos. Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann er bei verweigerter Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Praktisch relevant wird das vor allem dann, wenn eine normale Kündigung gerade nicht ohne Weiteres möglich ist.

Gewinnerzielung ist kein tragfähiger Grund

Eine Untervermietung zur Entlastung von den eigenen Wohnkosten kann ein berechtigtes Interesse nach § 553 Absatz 1 BGB begründen. Ein Gewinn, der über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht, begründet dagegen kein solches Interesse. Das hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) entschieden. Im Berliner Fall bestätigte er die ordentliche Kündigung wegen einer ohne Erlaubnis vorgenommenen gewinnbringenden Untervermietung.

Aus dem Vergleich von Hauptmiete und Untermiete allein lässt sich der Fall noch nicht beurteilen. Es kommt darauf an, welche wohnungsbezogenen Aufwendungen gedeckt werden und ob darüber hinaus ein Gewinn entsteht. Das Urteil schafft keine allgemeine Erlaubnis für einen Möbelzuschlag oder einen bestimmten Aufschlag. Erlaubnis, Kostenaufstellung und Höhe der Untermiete sollten vor der Überlassung geprüft werden.

Untermietzuschlag des Vermieters: keine starre Pauschale

Immer wieder wird angenommen, der Vermieter dürfe bei jeder erlaubten Untervermietung automatisch mehr Miete verlangen. So einfach ist es nicht. Das Gesetz sieht nur dann einen Ausgleich vor, wenn dem Vermieter die Erlaubnis sonst nicht zugemutet werden könnte. Ein pauschaler Zuschlag nach festem Schema lässt sich daraus nicht ableiten. Die Frage hängt vom Einzelfall ab.

Für Mieter heißt das: Nicht jede Forderung nach einem Untermietzuschlag ist automatisch berechtigt. Ob ein Zuschlag verlangt werden kann und in welcher Höhe, muss konkret begründet werden.

Möblierte Untervermietung

Wer ein möbliertes Zimmer oder eine möblierte Wohnung untervermietet, darf die Möblierung bei der Preisgestaltung berücksichtigen. Auch hier gilt aber: Der Zuschlag sollte nachvollziehbar bleiben und nicht willkürlich angesetzt werden. Je transparenter die Berechnung ist, desto besser lässt sich Streit vermeiden. Gerade bei stark erhöhten Untermieten ist eine rechtliche Einordnung vorab sinnvoll.

So sollten Mieter vorgehen

Wer untervermieten möchte, sollte die Vermieterseite immer vorher schriftlich informieren und um Zustimmung bitten. In dem Schreiben sollten der Grund für die Untervermietung, die Person des vorgesehenen Untermieters, der betroffene Teil der Wohnung und die geplante Dauer nachvollziehbar beschrieben werden. Eine klare und sachliche Anfrage ist oft der beste Weg, unnötige Konflikte zu vermeiden.

Wichtig ist außerdem, nicht vorschnell Fakten zu schaffen. Wer erst untervermietet und danach um Erlaubnis bittet, bringt sich rechtlich in eine deutlich schlechtere Position. Die Zustimmung sollte vorliegen, bevor die Überlassung beginnt.

Das Verhältnis zum Untermieter

Hinweise zur Bestätigung des tatsächlichen Einzugs finden Sie im Ratgeber zur Wohnungsgeberbestätigung bei Untermiete.

Mit der Untervermietung entsteht ein eigenes Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Hauptmieter übernimmt damit selbst die Rolle des Vermieters gegenüber dem Untermieter. Er muss also die vertraglichen Bedingungen sauber regeln, etwa Miethöhe, Dauer, Nebenkosten, Kaution und Kündigungsfristen.

Zugleich sollte jedem klar sein, dass das Untermietverhältnis am Hauptmietverhältnis hängt. Endet dieses, kann das auch für den Untermieter Folgen haben. Deshalb ist es sinnvoll, den Untermietvertrag klar und vorausschauend zu gestalten.

Was bei unerlaubter Untervermietung droht

Wer ohne erforderliche Zustimmung untervermietet, verletzt mietvertragliche Pflichten. Das kann zunächst zu einer Abmahnung führen. Bleibt die Pflichtverletzung bestehen oder ist der Verstoß besonders gravierend, kommen auch weitergehende Schritte bis hin zur Kündigung in Betracht. Gerade bei ungenehmigter touristischer Vermietung oder einer klar auf Gewinn ausgelegten Weitergabe der Wohnung ist das Risiko besonders hoch.

Untervermietung richtig vorbereiten

Untervermietung ist rechtlich oft möglich, aber nie bloße Formsache. Wer nur einen Teil der Wohnung überlassen will und dafür einen nachvollziehbaren Grund hat, kann häufig eine Zustimmung verlangen. Wer dagegen die gesamte Wohnung weitergeben oder sie touristisch vermieten möchte, muss mit deutlich strengeren Anforderungen rechnen. In Berlin kommen zusätzlich die Regeln des Zweckentfremdungsverbots hinzu.

Prüfen Sie zuerst, ob die Voraussetzungen vorliegen, und fragen Sie dann schriftlich bei der Vermietung an. Überlassen Sie die Wohnung oder ein Zimmer erst nach Zustimmung oder bei eindeutiger Rechtslage. Das hilft, Konflikte mit Vermietung oder Behörde zu vermeiden.

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