Zuerst die Indexklausel prüfen
Die Vermietung verlangt mehr Miete und verweist auf die Inflation? Legen Sie zuerst den Mietvertrag daneben. Eine Indexmiete muss schriftlich vereinbart worden sein. Fehlt eine wirksame Vereinbarung, lässt sich die Miete nicht einfach durch einen Verweis auf gestiegene Verbraucherpreise erhöhen.
Steht die Klausel im Vertrag, sind drei Fragen entscheidend: Welche Indexwerte wurden verwendet, wie lange blieb die Miete unverändert und ab wann wird der neue Betrag verlangt? Eine allgemeine Nachricht über steigende Kosten reicht nicht.
Was im Vertrag vereinbart wird
Bei der Indexmiete folgt die vereinbarte Miete dem Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt veröffentlicht. Maßgeblich ist dessen Veränderung zwischen den für Ihre Anpassung relevanten Zeitpunkten. Ihre persönliche Stromrechnung oder die Preisentwicklung in Berlin ist dafür nicht der Maßstab.
Die Vermietung kann währenddessen keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB verlangen. Die Berliner Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren gilt für eine Indexanpassung ebenfalls nicht. Die Mietpreisbremse bleibt aber für die Ausgangsmiete relevant. Eine Indexklausel macht eine unzulässig hohe Anfangsmiete nicht zulässig.
Wann Sie den höheren Betrag zahlen müssen
Die Miete muss bei einer Indexanpassung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB sind von dieser Jahressperre ausgenommen. Die spätere Anpassung muss in Textform erklärt werden; eine E-Mail kann dafür genügen. Schriftform verlangt das Gesetz für die Vereinbarung, nicht für jedes spätere Erhöhungsschreiben.
In der Erklärung müssen die Änderung des Preisindexes und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro stehen. Der geänderte Betrag wird ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang fällig. Geht die Erklärung beispielsweise im September zu, kommt als Zahlungsbeginn grundsätzlich der 1. November in Betracht. Die Jahressperre ist zusätzlich zu beachten.
Ihre Zustimmung zur einzelnen Indexanpassung ist nicht nötig. Das unterscheidet sie von einer Mieterhöhung nach Mietspiegel.
Indexmieterhöhung mit dem Verbraucherpreisindex nachrechnen
Ein frei gewähltes Rechenbeispiel: Die bisherige Miete beträgt 600 Euro, der maßgebliche alte Indexwert 110 und der neue Wert 115. Daraus ergeben sich 600 × 115 ÷ 110 = 627,27 Euro. Die Erhöhung beträgt 27,27 Euro. Diese Indexwerte dienen nur der Veranschaulichung und sind keine aktuellen Monatswerte.
Verwenden Sie nur vergleichbare Werte derselben Indexreihe und desselben Basisjahres. Welche Bezugsmonate und welcher Mietbetrag anzusetzen sind, ergibt sich aus dem Vertrag und bisherigen Anpassungen. Die Originalwerte finden Sie beim Statistischen Bundesamt.
Wenn Rechnung und Schreiben nicht zusammenpassen
Prüfen Sie, ob der bisherige Mietbetrag tatsächlich der Ausgangspunkt der Rechnung ist. Werden andere Indexmonate verwendet als in der letzten Anpassung, sollte sich der Wechsel erklären lassen. Auch ein Zahlungsbeginn vor Ablauf der gesetzlichen Frist gehört angesprochen.
Eine Unklarheit bedeutet noch nicht, dass Sie die gesamte Forderung ignorieren können. Ob die Erklärung wirksam ist und welcher Betrag geschuldet wird, lässt sich erst mit Vertrag, Schreiben und Anpassungsverlauf beurteilen.
Diese Unterlagen brauchen Sie
Bewahren Sie das Schreiben auf und notieren Sie den Tag, an dem es angekommen ist. Suchen Sie den Mietvertrag, frühere Indexanpassungen und einen Nachweis Ihrer aktuellen Nettokaltmiete heraus. Damit lässt sich der Rechenweg prüfen, ohne die Vorgeschichte aus dem Gedächtnis rekonstruieren zu müssen.
Wenn Sie den geforderten Betrag für falsch halten, klären Sie die Zahlung rechtzeitig vor dem angegebenen Termin. Mitglieder können sich mit den Unterlagen an die Mietervereinigung Berlin e.V. wenden.
Indexmiete oder Staffelmiete?
Bei der Indexmiete steht die nächste Erhöhung noch nicht fest. Bei einer Staffelmiete sind dagegen künftige Mietbeträge oder Erhöhungsbeträge und ihre Zeitpunkte vereinbart. Das macht die Entwicklung berechenbarer. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist während beider Modelle ausgeschlossen.
Was bei den geplanten Änderungen offen ist
Der Gesetzentwurf zum Mietrechtspaket II sieht eine Begrenzung starker Indexsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten vor. Der Bundestag beschreibt den Vorschlag in seiner Meldung zum Entwurf 21/6807. Die unterschiedlichen Positionen zur geplanten Indexregel behandelt unser Beitrag zur Anhörung am 14. Oktober 2026. Im geltenden § 557b BGB steht diese neue Begrenzung noch nicht. Eine aktuelle Forderung wird deshalb weiterhin nach den geltenden Vorschriften geprüft.
Am 14. Oktober 2026 hat der Rechtsausschuss Sachverständige zum Entwurf angehört. Die Bewertungen gingen auseinander. Ein Gesetzesbeschluss war die Anhörung nicht; die geplante Begrenzung darf weiterhin nicht als geltendes Recht behandelt werden. Amtlicher Bericht zur Anhörung.
Modernisierung, Betriebskosten und sinkende Preise
Eine Indexmiete schließt nicht jede weitere Kostenänderung aus. Betriebskosten können unter den gesetzlichen Voraussetzungen angepasst werden. Modernisierungserhöhungen sind eingeschränkt, aber etwa bei Maßnahmen nach § 555b Nummer 1a BGB zum Heizungseinbau möglich. Auch Maßnahmen aufgrund von Umständen, die die Vermietung nicht zu vertreten hat, können eine Ausnahme sein. Unser Heizungsratgeber erläutert die Kostenregeln.
Der Index kann auch sinken. Dann kommt eine entsprechende Mietsenkung in Betracht. Sie tritt ebenso wenig automatisch ein wie eine Erhöhung: Die Änderung muss nach § 557b Absatz 3 BGB in Textform geltend gemacht werden.
Drei Fragen aus dem Alltag
Reicht eine E-Mail für die Indexerhöhung?
Ja, eine E-Mail kann die vorgeschriebene Textform erfüllen. Sie muss die Indexänderung und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro angeben. Die Indexmietvereinbarung selbst muss schriftlich geschlossen sein.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei einer Indexmiete?
Sie gilt für die Ausgangsmiete. Spätere Indexanpassungen werden nicht an der Zehn-Prozent-Grenze der Mietpreisbremse gemessen.
Muss ich die neue Miete sofort zahlen?
Nein. Der geänderte Betrag wird ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Zusätzlich muss die gesetzliche Jahressperre eingehalten sein.
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Rechtsgrundlage und Indexwerte
§ 557b BGB regelt Vereinbarung, Anpassung, Fristen und Ausnahmen. Die Indexwerte veröffentlicht das Statistische Bundesamt. Die Einordnung des Reformverfahrens wurde am 14. Oktober 2026 aktualisiert; die Erläuterungen zum geltenden § 557b BGB wurden dabei unverändert bestätigt.
Vor dem nächsten Zahlungstermin
Notieren Sie Zugangstag und Zahlungsbeginn auf dem Schreiben. Wenn der Betrag nicht nachvollziehbar ist, nehmen Sie Vertrag und bisherige Anpassungen zur Beratung mit.
Die Mietervereinigung Berlin e.V. prüft für ihre Mitglieder die Indexklausel, die verwendeten Werte und den Zahlungsbeginn. Bei Bedarf unterstützen wir Sie beim Schreiben an die Vermietung. Informationen zur Beratung finden Sie auf der Mitgliedschaftsseite.
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