Kurz gesagt: Das GEG richtet sich vor allem an Eigentümer und Vermieter. Mieter sind betroffen, wenn ein Heizungstausch zu Modernisierungsumlage, höheren Betriebskosten oder neuen Schreiben zur Miethöhe führt. Prüfen Sie Modernisierungsankündigung, Fristen, Gesamtkosten, Fördermittel, ersparte Instandhaltungskosten, Berechnung der Mieterhöhung und Kappungsgrenzen. Bei einer Wärmepumpe sind auch die erwartete Effizienz und die voraussichtlichen Heizkosten wichtig.
Am 1. Januar 2024 trat das novellierte Gebäudeenergiegesetz in Kraft, das viele unter dem Namen „Heizungsgesetz“ kennen. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Mieterinnen und Mieter in Berlin werfen die neuen Regelungen zahlreiche Fragen auf: Muss meine Heizung getauscht werden? Wer zahlt das? Und darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er eine neue Anlage einbaut? Im Mittelpunkt stehen deshalb Heizungsgesetz, Kosten, Modernisierungsumlage und Mieterhöhung in Berlin.
Was regelt das Heizungsgesetz?
Anforderungen an Heizungsanlagen regelt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz, das an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes getreten ist. Die frühere pauschale Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien für neue Heizungen ist damit entfallen. An ihre Stelle treten stufenweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe, die erst ab 2029 einsetzen.
Die Vorgaben richten sich vor allem an Eigentümer und Vermieter. Für Mieter wird es relevant, wenn eine Modernisierung angekündigt wird, die Kaltmiete erhöht werden soll oder sich Heiz- und Betriebskosten ändern.
Bestehende Heizungen: Bestandsschutz für Mieter
Eine zentrale Sorge vieler Mieter lässt sich schnell ausräumen: Eine vor 2024 installierte Gas- oder Ölheizung darf grundsätzlich weiter betrieben werden. Eine generelle Austauschpflicht gibt es nicht. Geht die alte Heizung kaputt, darf sie repariert werden. Erst wenn der Vermieter sich entscheidet, die Heizung komplett zu ersetzen, müssen die neuen Anforderungen des GEG beachtet werden.
Daraus folgt nicht, dass jede funktionierende Heizung ersetzt werden muss. Welche Anforderungen bei einem konkreten Einbau gelten, hängt vom Zeitpunkt, von der Anlage und von der örtlichen Situation ab und muss im Einzelfall geprüft werden.
Eine wichtige Ausnahme bleibt: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ohnehin ausgetauscht werden. Diese Pflicht bestand bereits vor dem GEG. Brennwertkessel sind von dieser Regelung ausgenommen.
Heizungstausch und Modernisierungsumlage: Das müssen Mieter wissen
Wenn der Vermieter eine alte Heizung gegen eine neue, GEG-konforme Anlage austauscht, kann er die Kosten teilweise auf die Miete umlegen. Mit dem Heizungsgesetz wurde dafür eine neue Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch geschaffen: § 559e BGB. Grundlegendes zur Modernisierungsmieterhöhung in Berlin erläutert unser Ratgeber zur Mieterhöhung.
Zwei Varianten der Umlage
Die Höhe der Modernisierungsumlage hängt davon ab, ob der Vermieter staatliche Fördermittel in Anspruch nimmt:
Mit staatlicher Förderung darf der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die erhaltenen Fördermittel müssen jedoch zuvor von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Zusätzlich werden 15 Prozent pauschal für ersparte Erhaltungskosten abgezogen.
Ohne staatliche Förderung greift die klassische Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Der Vermieter darf maximal 8 Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen.
Die wichtige Kappungsgrenze – und ihre Tücken
Eine wichtige Schutzregelung für Mieter: Bei der in § 559e BGB geregelten Heizungsmodernisierung darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Staatliche Fördermittel und ersparte Instandhaltungskosten sind bei der Berechnung zu berücksichtigen.
Werden weitere Modernisierungen durchgeführt – etwa eine Fassadendämmung oder neue Fenster –, sind daneben die allgemeinen Kappungsgrenzen nach § 559 BGB zu beachten: grundsätzlich 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter 2 Euro. Wer mehrere Maßnahmen in einer Ankündigung erhält, sollte die einzelnen Kosten und die Gesamtgrenze gesondert prüfen lassen.
Warum die Modernisierungsumlage geprüft werden sollte
Ob und in welcher Höhe Kosten eines Heizungstauschs auf die Miete umgelegt werden dürfen, hängt von der konkreten Ankündigung, den angesetzten Kosten, möglichen Fördermitteln und gesetzlichen Grenzen ab. Gerade deshalb sollten Mieter die Berechnung nicht nur überschlagen, sondern anhand des Schreibens prüfen lassen.
Neue Kostenaufteilung: Was die 50:50-Regel tatsächlich bedeutet
Die hälftige Aufteilung ist keine allgemeine Regel für alle Heizkosten. Sie betrifft nur bestimmte Anlagen: Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden und unter § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes fallen. Eine bereits vorhandene Gas- oder Ölheizung wird dadurch nicht automatisch erfasst.
Bei Gas sollen ab dem 1. Januar 2028 die Netzentgelte und die CO₂-Kosten je zur Hälfte auf Vermieter und Mieter entfallen. Ab dem 1. Januar 2029 soll zusätzlich der gesondert auszuweisende Preisanteil für die verpflichtend einzusetzenden Brennstoffe hälftig geteilt werden. Diese Teilung ist auf einen Brennstoffanteil von höchstens 30 Prozent begrenzt. Es geht also weder um die vollen Heizkosten noch um die Anschaffung einer neuen Heizung.
Bis zu den genannten Stichtagen gilt weiter das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz mit seinem Stufenmodell. Welche Kosten in einer Abrechnung tatsächlich umgelegt werden dürfen, richtet sich außerdem nach Mietvertrag, Kostenart und der konkreten Heizungsanlage. Prüfen Sie deshalb auch Abschläge und die jährliche Betriebskostenabrechnung sorgfältig.
Bestandsgebäude, Neubau und Modernisierung: Drei verschiedene Fragen
Für Bestandsgebäude greift die Sonderregel nur bei einer nach dem 29. Juli 2026 neu eingebauten Anlage. Für bestimmte Neubauten, die bis Ende 2029 erstmals genutzt werden, soll sie entsprechend gelten. Davon zu trennen ist die Modernisierungsmieterhöhung: Die 50:50-Regel verteilt einzelne laufende Kosten; sie entscheidet nicht darüber, ob und in welcher Höhe Investitionskosten auf die Miete umgelegt werden dürfen.
Für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gelten weiterhin eigene Regeln zu Fördermitteln, ersparten Instandhaltungskosten und Kappungsgrenzen. Diese Punkte müssen bei einer Ankündigung getrennt von der späteren Heizkostenabrechnung geprüft werden.
Wann darf nicht umgelegt werden?
Es gibt Konstellationen, in denen Vermieter keine Modernisierungsumlage geltend machen können:
Bei einer Indexmiete sind Mieterhöhungen wegen Modernisierung grundsätzlich eingeschränkt. Ob ein Heizungstausch ausnahmsweise zu einer zulässigen Erhöhung führen kann, hängt von der gesetzlichen Grundlage und dem konkreten Schreiben ab. Deshalb sollte eine entsprechende Forderung geprüft werden.
Eine Förderung führt nicht automatisch dazu, dass jede Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Sie muss aber bei der gesetzlich vorgesehenen Berechnung berücksichtigt werden. Deshalb gehört die Höhe der Förderung in jede Prüfung der Kostenaufstellung.
Im Gewerberaummietrecht ist § 559 BGB nicht anwendbar. Die Kosten trägt der Vermieter, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Die kommunale Wärmeplanung in Berlin
Berlin hat im Juni 2026 einen gesamtstädtischen Wärmeplan beschlossen. Die Wärmekarte und die ausgewiesenen Wärmeversorgungsgebiete geben Eigentümern eine Orientierung, welche Lösungen in einem Gebiet grundsätzlich in Betracht kommen können. Der Plan enthält jedoch keine gebäudespezifische Zusage für einen Anschluss und verpflichtet Mieter nicht zu einer bestimmten Heizungsart.
Für Mieter ist der Wärmeplan vor allem ein Hinweis, welche Fragen sie bei einer Ankündigung stellen sollten: Ist ein Wärmenetz tatsächlich verfügbar oder verbindlich geplant? Welche Alternative wird konkret eingebaut? Und welche Kosten werden für die Wohnung erwartet? Aus der Karte allein lässt sich keine Mieterhöhung ableiten.
Wärmepumpe und Mieterhöhung
Beim Einbau einer Wärmepumpe gelten bereits heute besondere Anforderungen. Kann der Vermieter den nach § 71o GEG erforderlichen Effizienznachweis nicht erbringen, darf er für eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich nur die Hälfte der auf die Wohnung entfallenden Kosten zugrunde legen. Der Schutz ist also nicht erst Teil der beschlossenen Reform.
Bei einer aktuellen Modernisierungsankündigung bleiben die geltenden Vorschriften maßgeblich. Unabhängig davon ist es sinnvoll, sich Angaben zur erwarteten Effizienz und zu den voraussichtlichen Heizkosten geben zu lassen.
Sonderregelungen bei defekten Heizungen
Die folgenden Übergangsregeln gehören zum derzeit geltenden GEG. Bei einem konkreten Heizungsausfall kommt es auf Zeitpunkt, Gebäudeart und Einzelfall an.
Geht eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel kaputt, sieht das GEG Übergangslösungen vor. Der Einbau und der Weiterbetrieb von Gas- und Ölheizungen bleiben nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz zulässig. Die Verschärfung liegt beim Brennstoff, nicht beim Gerät: Die Anteile klimaneutraler Brennstoffe steigen ab 2029 stufenweise an. Für Mieter ist deshalb weniger die Anlage selbst entscheidend als die Frage, welche Kosten daraus in der Abrechnung ankommen.
Heizperiode und Heizpflicht in Berlin
Unabhängig vom Heizungstausch beschäftigt viele Mieter eine ganz praktische Frage: Ab wann muss der Vermieter überhaupt heizen? Eine gesetzlich starr festgelegte Heizperiode gibt es nicht. In der Rechtsprechung und in vielen Mietverträgen hat sich aber der Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April als übliche Heizperiode etabliert. In dieser Zeit muss die Heizungsanlage so betrieben werden, dass in den Wohnräumen angemessene Temperaturen erreicht werden.
Als Orientierung gelten tagsüber (etwa von 6 bis 23 Uhr) rund 20 bis 22 °C in Wohnräumen als angemessen, nachts sind etwas niedrigere Werte zulässig. Werden diese Temperaturen dauerhaft deutlich unterschritten oder fällt die Heizung in der Heizperiode aus, kann ein Mangel vorliegen, der je nach Schwere zu einer Mietminderung berechtigen kann. Auch außerhalb der üblichen Heizperiode muss der Vermieter bei einem länger anhaltenden Kälteeinbruch für eine ausreichende Beheizbarkeit sorgen.
Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich
Für größere Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen schreibt das GEG seit 2024 eine Heizungsprüfung vor (§ 60b und § 60c GEG). Eine Fachperson muss die Anlage überprüfen und optimal einstellen. Bei älteren Heizungen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, muss diese Überprüfung bis zum September 2027 erfolgt sein. Neuere Anlagen müssen spätestens nach 16 Betriebsjahren überprüft werden.
Geprüft werden unter anderem die Heizkörper-Durchflussmenge durch einen hydraulischen Abgleich, der Zustand der elektrischen Anschlüsse sowie die generelle Effizienz der Anlage. Die einmaligen Kosten für den hydraulischen Abgleich gelten nicht als umlagefähige Betriebskosten und können daher nicht direkt auf die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.
Was die Reform geändert hat
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz sind die Regelungen zur pauschalen 65-Prozent-Vorgabe gestrichen. Beim Austausch einer Heizung liegt die Wahl der Technik wieder stärker beim Eigentümer. Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen sieht die beschlossene Fassung ab 2029 steigende Anteile bestimmter biogener oder klimaneutraler Brennstoffe vor: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein.
Rechtsstand dieses Beitrags: 20. August 2026. Das Gesetz ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft, die genannten Brennstoffstufen und die Termine zur Kostenaufteilung greifen erst zu den jeweils genannten Stichtagen. Für die Abrechnung Ihrer Wohnung bleiben daneben der Mietvertrag und das Mietrecht maßgeblich.
Was Mieter konkret tun können
Erhalten Sie als Mieter eine Modernisierungsankündigung wegen eines geplanten Heizungstauschs, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
Die Ankündigung muss mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme erfolgen und bestimmte formale Anforderungen erfüllen. Sie muss Angaben zu Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie zur zu erwartenden Mieterhöhung enthalten. Fehler bei der Ankündigung können dazu führen, dass die Modernisierungsumlage später nicht oder nur eingeschränkt durchsetzbar ist.
Prüfen Sie die Kostenaufstellung kritisch. Vermieter müssen die tatsächlich aufgewendeten Kosten nachvollziehbar auf die Wohnungen verteilen. Achten Sie auf abgezogene Fördermittel, ersparte Instandhaltungskosten und die Berechnung der Mieterhöhung. Bei einer Wärmepumpe sind auch Angaben zur erwarteten Effizienz und zu den Heizkosten sinnvoll.
Achten Sie auf die Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter beim isolierten Heizungstausch und auf die zusätzliche Gesamtkappung von 2 oder 3 Euro pro Quadratmeter, wenn weitere Modernisierungen kombiniert werden. Wird eine dieser Grenzen überschritten, ist die Mieterhöhung in dem überschreitenden Teil unwirksam.
Prüfen Sie, ob eine Härtefallklausel für Sie greift. Wenn die Mieterhöhung Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse erheblich beeinträchtigt, kann ein Härteeinwand möglich sein. Der Einwand muss grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats nach Zugang einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung in Textform erklärt werden. Die Ankündigung soll auf Form und Frist hinweisen.
Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht Ihnen außerdem unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB zu.
Häufige Fragen zum Heizungsgesetz
Gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz bereits?
Ja. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Einzelne Regelungen greifen erst später, dazu gehören die Termine zur Kostenaufteilung.
Ist die 65-Prozent-Regel vollständig abgeschafft?
Ja, die pauschale 65-Prozent-Vorgabe des früheren § 71 GEG ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen. An ihre Stelle treten stufenweise steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe, die ab 2029 einsetzen.
Darf mein Vermieter weiterhin eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Das Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt grundsätzlich weiterhin den Einbau von Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Für neu eingebaute Anlagen gelten ab 2029 stufenweise steigende Pflichtanteile bestimmter biogener oder klimaneutraler Brennstoffe. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, hängt auch vom Einbauzeitpunkt und den Übergangsregelungen ab.
Muss ich höhere Kosten klimafreundlicher Brennstoffe vollständig bezahlen?
Nein. Die 50:50-Regel gilt nur für bestimmte nach dem 29. Juli 2026 eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen. Sie betrifft ab 2028 Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten, ab 2029 zusätzlich den ausgewiesenen Preisanteil verpflichtender Brennstoffe.
Gilt die neue Kostenaufteilung auch für eine vorhandene Gasheizung?
Eine bereits vorhandene Anlage wird nicht allein wegen der Reform erfasst. Entscheidend ist, ob nach dem 29. Juli 2026 eine neue Anlage eingebaut wird, die unter § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes fällt.
Kann der Vermieter deshalb die gesamte Investition für eine neue Heizung auf die Miete umlegen?
Nein. Die Kostenaufteilung betrifft laufende Kosten. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist eine davon getrennte Frage und muss nach dem jeweils geltenden Mietrecht geprüft werden.
Welche Bedeutung hat die Berliner Wärmeplanung noch?
Der Berliner Wärmeplan gibt eine unverbindliche Orientierung über mögliche Wärmeversorgungsgebiete. Er ersetzt keine gebäudebezogene Planung und verpflichtet Mieter nicht zu einer bestimmten Heizungsart.
Darf der Vermieter die Kosten einer Wärmepumpe auf die Miete umlegen?
Eine Modernisierungsmieterhöhung kann grundsätzlich möglich sein, aber nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Schon nach geltendem Recht darf der Vermieter bei einer Wärmepumpe ohne den erforderlichen Effizienznachweis nur die Hälfte der Kosten zugrunde legen.
Gilt die 50-Cent-Grenze bei einem Heizungstausch weiterhin?
Nach derzeit geltendem § 559e BGB darf die monatliche Miete bei der dort geregelten Heizungsmodernisierung innerhalb von sechs Jahren höchstens um 50 Cent je Quadratmeter steigen. Daneben sind die allgemeinen Grenzen des § 559 BGB zu beachten.
Muss eine funktionierende Heizung jetzt ausgetauscht werden?
Nein, nicht allein wegen des Heizungsgesetzes. Für alte Kessel können jedoch unabhängig davon gesetzliche Austauschpflichten gelten. Eine konkrete Anlage sollte im Einzelfall geprüft werden.
Was sollte ich bei einer Modernisierungsankündigung prüfen?
Prüfen Sie Art und Umfang der Maßnahme, Beginn, Dauer, erwartete Mieterhöhung, künftige Betriebskosten, Fördermittel, ersparte Instandhaltungskosten und die gesetzlichen Kappungsgrenzen.
Was kann ich tun, wenn die angekündigte Mieterhöhung nicht nachvollziehbar ist?
Bewahren Sie das Schreiben und alle Unterlagen auf, beachten Sie Fristen und lassen Sie die Ankündigung sowie eine spätere Mieterhöhung prüfen. Bei einem Härteeinwand ist die gesetzliche Frist besonders wichtig.
Quellen und weiterführende Informationen
- Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz – Beschlusslage und weitere Schritte.
- Deutscher Bundestag, Drucksache 21/7009 – beschlossene Fassung, Kostenaufteilung und Inkrafttreten.
- Gesetze im Internet: CO₂-Kostenaufteilungsgesetz – derzeit geltende Kostenverteilung.
- Gesetze im Internet: § 71 GEG und § 71o GEG – geltende Vorgaben zum Heizungstausch und zu Wärmepumpen.
- Gesetze im Internet: § 559e BGB und § 555c BGB – Mieterhöhung und Modernisierungsankündigung nach derzeit geltendem Recht.
- Senatsverwaltung Berlin: Berliner Wärmeplan 2026 – Einordnung und Wärmekarte.
Schutz für Mieter, aber komplexe Materie
Ein Heizungstausch kann die Kaltmiete und die laufenden Heizkosten beeinflussen. Maßgeblich sind jedoch immer die konkrete Maßnahme, die Ankündigung, die Kostenaufstellung und die zum jeweiligen Zeitpunkt geltende Rechtslage. Die Reform ist in Kraft; die Brennstoffvorgaben und die Regelungen zur Kostenaufteilung greifen jedoch erst zu den jeweils genannten Stichtagen.
Wenn Sie eine Modernisierungsankündigung oder eine Mieterhöhung wegen Heizungstausch erhalten, lohnt sich eine Prüfung, bevor Sie zahlen oder reagieren. Die Mietervereinigung Berlin e.V. unterstützt ihre Mitglieder bei der rechtlichen Einordnung, prüft Mieterhöhungsschreiben auf formale und inhaltliche Korrektheit und hilft bei der Formulierung von Widersprüchen oder Härtefalleinwänden.
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