Seit dem 1. Januar 2024 gilt das novellierte Gebäudeenergiegesetz, das viele nur unter dem Namen „Heizungsgesetz" kennen. Für Mieterinnen und Mieter in Berlin werfen die neuen Regelungen zahlreiche Fragen auf: Muss meine Heizung getauscht werden? Wer zahlt das? Und darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er eine neue Anlage einbaut? Dieser Ratgeber gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Heizungsgesetz und seine Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse in Berlin.
Was regelt das Heizungsgesetz?
Mit dem Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, will der Gesetzgeber den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen vorantreiben und die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen verringern. Die zentrale Vorgabe: Jede neu eingebaute Heizung muss grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Bis 2045 sollen Gebäude in Deutschland vollständig klimaneutral beheizt werden.
Wichtig zu wissen: Adressat des Gesetzes sind in erster Linie Eigentümer und Vermieter, nicht die Mieter. Die Pflichten zum Heizungstausch und zur energetischen Sanierung treffen den Eigentümer der Immobilie. Mieter sind nur indirekt betroffen – allerdings durch potenzielle Mieterhöhungen über die sogenannte Modernisierungsumlage und durch die Betriebskosten der neuen Anlage.
Bestehende Heizungen: Bestandsschutz für Mieter
Eine zentrale Sorge vieler Mieter lässt sich schnell ausräumen: Eine vor 2024 installierte Gas- oder Ölheizung darf grundsätzlich weiter betrieben werden. Eine generelle Austauschpflicht gibt es nicht. Geht die alte Heizung kaputt, darf sie repariert werden. Erst wenn der Vermieter sich entscheidet, die Heizung komplett zu ersetzen, müssen die neuen Anforderungen des GEG beachtet werden.
Auch dann gelten Übergangsfristen: In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern – wozu Berlin zählt – muss die 65-Prozent-Anforderung für erneuerbare Energien beim Heizungstausch spätestens ab dem 30. Juni 2026 eingehalten werden. In kleineren Kommunen gilt diese Frist erst ab dem 30. Juni 2028. Bis dahin können Vermieter freiwillig auf erneuerbare Energien umstellen, sind aber nicht dazu verpflichtet.
Eine wichtige Ausnahme bleibt: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ohnehin ausgetauscht werden. Diese Pflicht bestand bereits vor dem GEG. Brennwertkessel sind von dieser Regelung ausgenommen.
Heizungstausch und Modernisierungsumlage: Das müssen Mieter wissen
Wenn der Vermieter eine alte Heizung gegen eine neue, GEG-konforme Anlage austauscht, kann er die Kosten teilweise auf die Miete umlegen. Mit dem Heizungsgesetz wurde dafür eine neue Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch geschaffen: § 559e BGB. Grundlegendes zur Modernisierungsmieterhöhung in Berlin erläutert unser Ratgeber zur Mieterhöhung.
Zwei Varianten der Umlage
Die Höhe der Modernisierungsumlage hängt davon ab, ob der Vermieter staatliche Fördermittel in Anspruch nimmt:
Mit staatlicher Förderung darf der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die erhaltenen Fördermittel müssen jedoch zuvor von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Zusätzlich werden 15 Prozent pauschal für ersparte Erhaltungskosten abgezogen.
Ohne staatliche Förderung greift die klassische Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Der Vermieter darf maximal 8 Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen.
Die wichtige Kappungsgrenze – und ihre Tücken
Eine entscheidende Schutzregelung für Mieter: Bei einem Heizungstausch nach den Vorgaben des GEG ist die Modernisierungsumlage auf maximal 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat gedeckelt. Die Begrenzung verhindert, dass Mieter durch den klimafreundlichen Umbau finanziell überfordert werden.
Hier lauert allerdings ein häufig übersehener Stolperstein: Die 50-Cent-Grenze gilt nur für den isolierten Heizungstausch. Führt der Vermieter zeitgleich weitere Modernisierungen durch – etwa eine Fassadendämmung oder neue Fenster – greift zusätzlich die reguläre Kappungsgrenze nach § 559 BGB. Diese liegt bei 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, in Wohnungen mit einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur bei 2 Euro. Die 50 Cent für die Heizung sind dann Teil dieser Gesamtkappung. Wer also eine Modernisierungsankündigung erhält, in der mehrere Maßnahmen kombiniert sind, sollte die Berechnung besonders kritisch prüfen.
Ein konkretes Rechenbeispiel
Ein Vermieter investiert 80.000 Euro in den Einbau einer Wärmepumpe in einem Mehrfamilienhaus mit 500 Quadratmetern Wohnfläche. Er erhält eine staatliche Förderung von 30 Prozent, also 24.000 Euro. Außerdem werden 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten abgezogen, das sind 12.000 Euro. Die umlagefähigen Kosten betragen also 44.000 Euro. Davon dürfen 10 Prozent jährlich umgelegt werden, was 4.400 Euro pro Jahr oder rund 366,67 Euro monatlich für das gesamte Gebäude entspricht.
Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung würde die rechnerische Erhöhung 51,33 Euro pro Monat betragen. Aufgrund der Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter darf die tatsächliche Mieterhöhung jedoch maximal 35 Euro monatlich betragen.
Achtung Betriebskosten: Die zweite Kostenseite
Ein Punkt, der bei der Diskussion um den Heizungstausch oft untergeht: Die Modernisierungsumlage erhöht zwar die Kaltmiete – die laufenden Betriebskosten der neuen Heizung kommen aber zusätzlich oben drauf. Der Strom für eine Wärmepumpe, Wartungskosten oder Gebühren für Fernwärme werden weiterhin über die Nebenkostenabrechnung in voller Höhe an den Mieter weitergegeben.
Im Idealfall sinken diese Betriebskosten durch die effizientere Anlage – gerade angesichts steigender CO2-Preise auf fossile Brennstoffe. In der Praxis hängt das aber stark vom Einzelfall ab. Mieter sollten daher nicht nur die Kaltmietenerhöhung im Blick behalten, sondern auch die Heizkostenabschläge nach dem Heizungstausch genau beobachten und die jährliche Betriebskostenabrechnung sorgfältig prüfen.
Wann darf nicht umgelegt werden?
Es gibt Konstellationen, in denen Vermieter keine Modernisierungsumlage geltend machen können:
Bei einer Indexmiete ist die Umlage von Modernisierungskosten – auch für den Heizungstausch – ausgeschlossen. Wer einen Indexmietvertrag hat, ist vor entsprechenden Mieterhöhungen geschützt.
Bei bestimmten BEG-Förderprogrammen ist die Umlage auf Mieter ausgeschlossen, wenn die Förderung in Anspruch genommen wurde. Hier lohnt sich im Einzelfall eine Prüfung.
Im Gewerberaummietrecht ist § 559 BGB nicht anwendbar. Die Kosten trägt der Vermieter, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Die kommunale Wärmeplanung in Berlin
Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung ist die kommunale Wärmeplanung. Berlin muss als Großstadt bis zum 30. Juni 2026 einen Wärmeplan vorlegen, der aufzeigt, wie die Stadt klimaneutral beheizt werden soll. Dieser Plan kann erhebliche Auswirkungen auf einzelne Stadtteile haben, etwa wenn der Anschluss an Fernwärmenetze oder Wasserstoffleitungen vorgesehen ist.
Für Mieter bedeutet das: Erst nach Vorliegen der Wärmeplanung greifen in Berlin die strengeren Vorgaben des GEG vollständig. Bis dahin dürfen unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin Gas- und Ölheizungen eingebaut werden, sofern sie auf Wasserstoff umrüstbar sind oder Übergangsregelungen genutzt werden.
Sonderregelungen bei defekten Heizungen
Geht eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel kaputt, sieht das GEG Übergangslösungen vor. Zunächst kann eine gebrauchte Gasheizung oder eine Miet-Gasheizung eingebaut werden. Anschließend gelten Übergangsfristen von fünf Jahren – bei Gasetagenheizungen sogar bis zu 13 Jahren – um den Umstieg auf eine Heizung mit 65 Prozent erneuerbarer Energie vorzubereiten. Ist ein Anschluss an ein Wärmenetz möglich, beträgt die Übergangsfrist bis zu zehn Jahre.
Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich
Für größere Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen schreibt das GEG seit 2024 eine Heizungsprüfung vor (§ 60b und § 60c GEG). Eine Fachperson muss die Anlage überprüfen und optimal einstellen. Bei älteren Heizungen, die vor Oktober 2009 eingebaut wurden, muss diese Überprüfung bis zum September 2027 erfolgt sein. Neuere Anlagen müssen spätestens nach 16 Betriebsjahren überprüft werden.
Geprüft werden unter anderem die Heizkörper-Durchflussmenge durch einen hydraulischen Abgleich, der Zustand der elektrischen Anschlüsse sowie die generelle Effizienz der Anlage. Die einmaligen Kosten für den hydraulischen Abgleich gelten nicht als umlagefähige Betriebskosten und können daher nicht direkt auf die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.
Was sich 2026 ändern könnte
Die aktuelle Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD hat angekündigt, das Heizungsgesetz zu reformieren. Bis zum 1. Juli 2026 soll das bisherige GEG durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst werden. Geplant ist unter anderem, die starre 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien zu streichen. Wie sich die Reform konkret auf die Modernisierungsumlage und den Mieterschutz auswirkt, ist zum jetzigen Zeitpunkt noch offen. Solange das neue Gesetz den Bundestag nicht passiert hat, bleibt das aktuelle GEG in Kraft. Mieter in Berlin sollten die Entwicklung aufmerksam verfolgen, da sich daraus neue Spielräume – aber auch neue Risiken – ergeben können.
Was Mieter konkret tun können
Erhalten Sie als Mieter eine Modernisierungsankündigung wegen eines geplanten Heizungstauschs, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
Die Ankündigung muss mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme erfolgen und bestimmte formale Anforderungen erfüllen. Sie muss Angaben zu Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie zur zu erwartenden Mieterhöhung enthalten. Fehler bei der Ankündigung können dazu führen, dass die Modernisierungsumlage später nicht oder nur eingeschränkt durchsetzbar ist.
Prüfen Sie die Kostenaufstellung kritisch. Vermieter müssen die tatsächlich aufgewendeten Kosten nachweisen und auch belegen, ob und in welcher Höhe Fördermittel in Anspruch genommen wurden. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus.
Achten Sie auf die Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter beim isolierten Heizungstausch und auf die zusätzliche Gesamtkappung von 2 oder 3 Euro pro Quadratmeter, wenn weitere Modernisierungen kombiniert werden. Wird eine dieser Grenzen überschritten, ist die Mieterhöhung in dem überschreitenden Teil unwirksam.
Prüfen Sie, ob eine Härtefallklausel für Sie greift. Wenn die Mieterhöhung Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse erheblich beeinträchtigt, kann ein Härteeinwand möglich sein.
Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht Ihnen außerdem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zu.
Fazit: Schutz für Mieter, aber komplexe Materie
Das Heizungsgesetz hat den Mieterschutz beim Heizungstausch durch die Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter und die Anrechnung von Fördermitteln deutlich gestärkt. Trotzdem können auf Mieter in Berlin spürbare Mieterhöhungen zukommen, wenn ihr Vermieter eine alte Heizung gegen eine moderne Anlage austauscht. Die Berechnung der Modernisierungsumlage ist komplex, und Vermieter machen dabei nicht selten Fehler – sei es bei der Ankündigung, der Kostenberechnung oder der Berücksichtigung von Fördermitteln. Auch die laufenden Betriebskosten der neuen Anlage sollten nicht aus dem Blick geraten.
Wenn Sie eine Modernisierungsankündigung oder eine Mieterhöhung wegen Heizungstausch erhalten, lohnt sich die Prüfung durch einen Mieterverein. Die Mietervereinigung Berlin e.V. unterstützt ihre Mitglieder bei der rechtlichen Einordnung, prüft Mieterhöhungsschreiben auf formale und inhaltliche Korrektheit und hilft bei der Formulierung von Widersprüchen oder Härtefalleinwänden.
Die Inhalte dieses Artikels dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernimmt die Mietervereinigung Berlin e.V. keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der Angaben.