Neue Heizung im Haus: Was landet auf Ihrer Rechnung?
Ein Heizungstausch kann zwei verschiedene Folgen haben: eine höhere Kaltmiete wegen Modernisierung und veränderte laufende Heizkosten. Prüfen Sie beides getrennt. Eine Regel zur Aufteilung der Heizkosten sagt noch nichts darüber aus, ob die angekündigte Mieterhöhung richtig berechnet ist.
Heben Sie die Modernisierungsankündigung auf und notieren Sie den Zugangstag. Wenn die Arbeiten bald beginnen sollen oder die Mehrkosten Ihre Haushaltskasse überfordern, warten Sie mit der Beratung nicht bis zur nächsten Abrechnung.
Welches Gesetz jetzt gilt
Seit dem 29. Juli 2026 ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Einige neue Kostenregeln greifen erst 2028 beziehungsweise 2029. Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe des früheren § 71 GEG ist entfallen. Für bestimmte neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gelten stattdessen später steigende Brennstoffanteile.
Muss eine funktionierende Heizung raus?
Eine vorhandene Anlage muss nicht allein wegen der Reform ausgetauscht werden. Auch die frühere pauschale Regel für über 30 Jahre alte Heizkessel steht nicht mehr im aktuellen Gesetz: § 72 ist weggefallen. Die Anlage muss trotzdem sicher und funktionsfähig sein; andere technische Anforderungen bleiben zu beachten.
Aus einem erlaubten Weiterbetrieb folgt umgekehrt kein Anspruch darauf, dass die Vermietung eine bestimmte Heizung dauerhaft behält. Bei einem Austausch sind die Anforderungen des GModG und die mietrechtlichen Regeln für Arbeiten und Kosten zu prüfen.
Wann der Heizungstausch die Kaltmiete erhöhen kann
Der Einbau einer neuen Anlage kann eine Modernisierung sein. Er rechtfertigt aber nicht automatisch die Weitergabe der gesamten Rechnung. Die Vermietung muss eine gesetzliche Grundlage nennen, die anrechenbaren Kosten ermitteln und sie auf die Wohnungen verteilen. Fördermittel, Erhaltungskosten und Kappungsgrenzen gehören in diese Rechnung.
Acht oder zehn Prozent – wovon?
Nach § 559 BGB können jährlich acht Prozent der anrechenbaren Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Kosten, die für ohnehin nötige Erhaltung angefallen wären, sind abzuziehen. Das ist bei einer verschlissenen alten Heizung ein anderer Ausgangspunkt als bei einer noch gut funktionierenden Anlage.
§ 559e BGB erlaubt für einen entsprechend förderfähigen Heizungseinbau nach § 555b Nummer 1a eine jährliche Umlage von zehn Prozent, wenn öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden. Die Förderung wird vorher abgezogen. Der dort vorgesehene pauschale Abzug von 15 Prozent für ersparte Erhaltung gilt nicht, soweit Kosten für eine Heizungsanlage nach § 43 GModG angesetzt werden. Die Aussage „immer 15 Prozent abziehen“ wäre deshalb falsch.
Die Grenze von 50 Cent pro Quadratmeter
Bei den gesetzlich erfassten Heizungsmodernisierungen darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen. Diese Grenze findet sich sowohl in § 559e als auch für die dort bezeichneten Heizungsmaßnahmen in § 559 Absatz 3a BGB. Bei 70 Quadratmetern wären das höchstens 35 Euro monatlich für diesen Teil der Modernisierung.
Kommen Fenster, Dämmung oder andere Maßnahmen dazu, ist außerdem die Gesamtgrenze zu prüfen: grundsätzlich drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter zwei Euro. Die einzelnen Maßnahmen sollten in der Kostenaufstellung erkennbar bleiben.
Fordern Sie eine verständliche Kostenaufstellung
Mit einer Gesamtsumme für das ganze Haus lässt sich Ihre Erhöhung nicht prüfen. Sie brauchen den auf Ihre Wohnung entfallenden Betrag und die Angaben dazu, wie Förderung und Erhaltung berücksichtigt wurden. Fragen Sie auch, welche Umlagevorschrift angewandt wird. Unser Ratgeber zur Mieterhöhung erklärt weitere Anforderungen an das spätere Erhöhungsschreiben.
Was die hälftige Kostenaufteilung erfasst
Die neue Aufteilung erfasst bestimmte Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in Bestandsgebäuden eingebaut werden und unter § 43 GModG fallen. Sie bedeutet nicht, dass die Vermietung künftig die Hälfte Ihrer gesamten Heizkosten übernimmt.
- Ab 1. Januar 2028 werden Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten für diese Anlagen je zur Hälfte getragen. Die CO₂-Regel betrifft auch die erfassten Öl- und Flüssiggasheizungen.
- Ab 1. Januar 2029 wird zusätzlich der gesondert ausgewiesene Preisbestandteil für verpflichtend eingesetzte Brennstoffe hälftig geteilt. Das gilt höchstens für einen Anteil von 30 Prozent am gesamten verbrauchten Brennstoff.
Für die CO₂-Kosten gilt bis zum jeweiligen Beginn der Sonderregel weiter die sonst anwendbare gesetzliche Verteilung. Bei einem irreparablen Heizungsausfall können Übergangsregeln die Anwendung der neuen Teilung verschieben. Entscheidend sind Anlage, Einbaudatum und Vorgeschichte.
Eine weitere Ausnahme enthält § 5d CO₂KostAufG für gesetzlich bestimmte Härtefälle auf Vermieterseite. Auch in Berlin kann sie unter engen Voraussetzungen greifen. Wird diese Ausnahme geltend gemacht, sind sämtliche Voraussetzungen und die rechtzeitige Information in Textform zu prüfen. Die hälftige Aufteilung darf deshalb nicht ohne Prüfung des konkreten Falls vorausgesetzt werden.
§ 5b CO₂KostAufG überträgt die Regel außerdem auf bestimmte Neubauten, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden. Ausgenommen sind Gebäude, deren Bauantrag, Zustimmungsantrag oder Bauanzeige vor dem 13. Mai 2026 erfolgte. Wer eine Heizkostenabrechnung prüfen lässt, sollte deshalb auch den Einbauzeitpunkt der Heizung angeben.
Was bei Indexmiete und Gewerberaum anders ist
Auch bei einer Indexmiete kann ein Heizungseinbau nach § 555b Nummer 1a BGB eine Modernisierungserhöhung erlauben. Das steht ausdrücklich in § 557b Absatz 2 BGB. Andere Modernisierungen sind während einer Indexmiete stärker eingeschränkt. Die Indexklausel allein ist deshalb kein Grund, eine Heizungsforderung zurückzuweisen.
Die hier erläuterten gesetzlichen Modernisierungsumlagen gelten für Wohnraum. Bei Gewerberaum kommt es auf die vertraglichen Regelungen an. Eine Förderung schließt eine Mieterhöhung bei Wohnraum nicht pauschal aus; sie muss in der jeweiligen Berechnung berücksichtigt werden.
Was Ihnen der Berliner Wärmeplan sagt
Berlin hat seinen gesamtstädtischen Wärmeplan am 16. Juni 2026 beschlossen. Die Karte hilft bei der Orientierung, welche Wärmeversorgung in einem Gebiet in Betracht kommt. Sie verspricht aber keinen Anschluss für ein bestimmtes Haus und legt keine Mieterhöhung fest.
Wenn die Vermietung mit dem Wärmeplan argumentiert, fragen Sie nach der Planung für Ihr Gebäude: Gibt es eine verbindliche Anschlussmöglichkeit? Welche Anlage wird tatsächlich eingebaut? Welche Kosten sind für Ihre Wohnung angesetzt?
Bei einer Wärmepumpe auch nach den Heizkosten fragen
Bei einer Wärmepumpe begrenzt § 559f BGB die anrechenbaren Modernisierungskosten. Für die volle Anrechnung nach § 559 oder § 559e BGB ist grundsätzlich ein fachunternehmerischer Nachweis erforderlich, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt. Wird der erforderliche Nachweis nicht erbracht, darf die Vermietung nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen. Das Gesetz enthält Ausnahmen, etwa für nach 1996 errichtete Gebäude oder Gebäude, die mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad Celsius bei lokaler Norm-Außentemperatur beheizt werden können. Deshalb müssen Nachweispflicht, Ausnahmen und Kostenberechnung gemeinsam geprüft werden.
Für Ihre künftige Belastung bleibt die Effizienz wichtig. Fragen Sie nach den erwarteten Betriebskosten und danach, welche Anpassungen an Heizkörpern oder am Gebäude vorgesehen sind. Eine niedrigere Energiekostenprognose ersetzt nicht die Prüfung der Kaltmieterhöhung.
Wenn die alte Anlage irreparabel ausfällt
Für solche Fälle enthält § 43 Absatz 7 GModG Übergänge von zwölf Monaten bei den verpflichtenden Brennstoffanteilen. Welche Stufe während dieser Zeit gilt, hängt vom Ausfall- und Einbauzeitpunkt sowie einer bereits bestehenden Pflicht ab. Auch die Sonderregel zur Kostenaufteilung enthält entsprechende Ausnahmen.
Bewahren Sie Mitteilungen über den Ausfall und den anschließenden Einbau auf. Wenn später eine andere Kostenverteilung angesetzt wird, lässt sich damit der zeitliche Ablauf belegen.
Wenn die Wohnung währenddessen kalt bleibt
Eine gesetzlich festgeschriebene Heizperiode gibt es nicht. Häufig steht im Vertrag der Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April. Auch außerhalb dieser Zeit muss bei anhaltender Kälte eine ausreichende Beheizbarkeit gewährleistet sein. Welche Temperaturen geschuldet sind, hängt unter anderem von Raum, Tageszeit und den Umständen ab.
Melden Sie einen Ausfall umgehend und dokumentieren Sie Raumtemperaturen, Uhrzeiten und Dauer. Ein Heizungstausch hebt die Pflicht der Vermietung zur Erhaltung der Wohnung nicht auf. Ob eine Mietminderung berechtigt ist und in welcher Höhe, sollte anhand des konkreten Mangels geprüft werden.
Prüfung und Einstellung der Anlage
§ 60b GModG verlangt bei bestimmten wassergeführten Heizungen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten eine Prüfung und Optimierung. Für vor dem 1. Oktober 2009 eingebaute Anlagen gilt grundsätzlich der 30. September 2027 als Frist. Bei später eingebauten Anlagen ist die Prüfung grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Erreichen eines Alters von 15 Jahren fällig; das Gesetz enthält Ausnahmen.
Der hydraulische Abgleich nach § 60c betrifft insbesondere die Inbetriebnahme wassergeführter Anlagen in entsprechend großen Gebäuden. Er ist nicht einfach ein anderer Name für die Heizungsprüfung. Tauchen Kosten in der Abrechnung auf, muss zwischen laufender Wartung und einmaligen Arbeiten unterschieden werden. Einmalige Optimierungskosten sind nicht ohne Weiteres als laufende Betriebskosten umlagefähig.
Welche Brennstoffanteile später vorgeschrieben sind
Für die von § 43 erfassten neuen Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen sieht das Gesetz Mindestanteile der dort genannten biogenen oder aus Wasserstoff hergestellten Brennstoffe vor: zehn Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Die Bundesregierung nennt als Ziel für 2045 eine vollständig klimaneutrale Wärmeversorgung. Für einzelne Anlagen sind die gesetzlichen Übergänge mitzuprüfen.
Die Ankündigung nicht bis zum Baubeginn liegen lassen
Eine Modernisierung ist grundsätzlich mindestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen. § 555c BGB verlangt Angaben zu Art und Umfang, Beginn und Dauer sowie zur erwarteten Mieterhöhung und zu den künftigen Betriebskosten. Fehlen Angaben, lassen Sie die Folgen prüfen; daraus ergibt sich nicht automatisch, dass später jede Erhöhung ausgeschlossen wäre.
Ein Härteeinwand muss grundsätzlich bis zum Ende des Monats nach Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung in Textform mitgeteilt werden. Dazu gibt es gesetzliche Ausnahmen. Wenn gesundheitliche oder finanzielle Belastungen eine Rolle spielen, sprechen Sie sie frühzeitig in der Beratung an.
§ 555e BGB regelt ein Sonderkündigungsrecht nach der Modernisierungsankündigung. Für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung ist daneben § 561 BGB relevant. Das sind verschiedene Anlässe mit eigenen Fristen.
Fragen, die beim Heizungstausch auftauchen
Zahlt die Vermietung künftig die Hälfte aller Heizkosten?
Nein. Die neue Teilung erfasst bestimmte Kostenarten und Anlagen. Sie beginnt grundsätzlich 2028 für Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten, 2029 für den begrenzten verpflichtenden Brennstoffanteil. Übergangsregeln können den Beginn verschieben.
Gilt die neue Aufteilung auch für die alte Gasheizung?
Eine vorhandene Anlage wird nicht allein durch die Reform erfasst. In Bestandsgebäuden kommt es darauf an, ob nach dem 29. Juli 2026 eine Anlage nach § 43 GModG eingebaut wird.
Kann die Kaltmiete trotz Indexvertrag steigen?
Ja, ein Heizungseinbau nach § 555b Nummer 1a BGB kann eine Modernisierungserhöhung auch bei Indexmiete ermöglichen. Kostenberechnung und gesetzliche Grenzen müssen trotzdem eingehalten werden.
Welche Unterlagen soll ich zur Beratung mitbringen?
Bringen Sie Mietvertrag, Modernisierungsankündigung, Kostenaufstellung und spätere Erhöhungsschreiben mit. Notieren Sie die jeweiligen Zugangstage und teilen Sie mit, ob weitere Modernisierungen durchgeführt wurden.
Quellen und Rechtsstand
Reform und Berliner Wärmeplanung wurden am 29. September 2026 geprüft; die Regel zur Wärmepumpe nach § 559f BGB wurde am 11. Oktober ergänzt. Der Hinweis zur Härtefallausnahme nach § 5d CO₂KostAufG wurde am 14. Oktober 2026 aufgenommen:
- Gebäudemodernisierungsgesetz, insbesondere §§ 42, 43, 60b und 60c sowie die weggefallenen §§ 71 und 72.
- § 559 BGB und § 559e BGB zur Modernisierungsumlage; § 559f BGB zur Mieterhöhung bei Wärmepumpen.
- § 5a und § 5b CO₂KostAufG zur Kostenaufteilung.
- § 555c BGB, § 555d BGB, § 555e BGB und § 561 BGB zu Ankündigung, Härteeinwand und Kündigung.
- Berliner Wärmeplan und Fragen und Antworten der Bundesregierung zur Reform.
Mit dem Schreiben in die Beratung
Wenn der angekündigte Betrag nicht nachvollziehbar ist, bringen Sie die Unterlagen zur Beratung mit. Mitglieder können bei der Mietervereinigung Berlin e.V. Ankündigung, Kostenberechnung und Fristen gemeinsam prüfen lassen. Informationen finden Sie auf der Mitgliedschaftsseite.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels wurden auf Grundlage der zum Zeitpunkt der Veröffentlichung verfügbaren Informationen und Quellen redaktionell geprüft. Sie dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben übernommen werden.