Zwischen Königsheide und Autobahn A 113 liegt eine der größten zusammenhängenden Flächen, die Berlin für den Wohnungsbau noch zur Verfügung stehen. Genutzt wird das Gebiet bislang sehr unterschiedlich: Baumschulflächen, das Arboretum der Humboldt-Universität, Kleingärten, Wiesen und Brachen liegen dort nebeneinander. Seit 2023 laufen vorbereitende Untersuchungen nach dem Baugesetzbuch.
Mit dem Beschluss vom 11. August 2026 hat der Senat nun festgelegt, wie sich die Nutzungen künftig verteilen sollen und wie das Gebiet grundsätzlich erschlossen wird. Das ist ein Planungsschritt, kein Baubeschluss. Für Mieterinnen und Mieter ist das ein wichtiger Unterschied, denn zwischen einem Konzeptbeschluss und dem ersten Mietvertrag liegen in Berlin regelmäßig mehr als zehn Jahre.
Rechtsgrundlage: vorbereitende Untersuchungen nach dem Baugesetzbuch
Grundlage der Planung sind vorbereitende Untersuchungen nach § 165 Absatz 4 BauGB. Ihre Durchführung hat der Senat am 20. Juni 2023 beschlossen. Sie klären, ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme sinnvoll ist, wie das Gebiet erschlossen werden kann und welche sozialen und wirtschaftlichen Folgen zu erwarten sind. Für das Verfahren gelten die §§ 137 bis 141 BauGB entsprechend. Das Ergebnis ist eine Entscheidungsgrundlage, noch kein Baurecht.
Baurecht entsteht erst mit einem Bebauungsplan. Dieser muss aufgestellt, öffentlich ausgelegt und beschlossen werden. Erst dann steht fest, wo, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf. Das nun beschlossene Konzept legt lediglich die geplante Nutzungsverteilung und die übergeordnete Verkehrserschließung fest.
Abzugrenzen ist das Verfahren vom Milieuschutz. Eine soziale Erhaltungsverordnung schützt vorhandene Wohnbevölkerung in bestehenden Quartieren, etwa gegen aufwendige Modernisierungen. Bei einer Neuentwicklung auf weitgehend unbebauter Fläche greifen andere Instrumente, vor allem der städtebauliche Vertrag.
Was der Beschluss noch nicht regelt
Offen ist der Punkt, der Mieterinnen und Mieter am meisten interessiert: Wie viele der 2.500 Wohnungen werden mietpreis- und belegungsgebunden sein? Der Senatsbeschluss trifft dazu keine verbindliche Aussage. Senator Christian Gaebler sprach im Juli 2026 von „bezahlbaren Wohnungen für 5000 Menschen“. Eine Quote ist damit nicht festgelegt.
Als Maßstab dient in Berlin das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Es sieht vor, dass Vorhabenträger bei planungsbedingten Wertsteigerungen einen Anteil geförderter Wohnungen übernehmen. Die Quote beträgt 30 Prozent der Geschossfläche Wohnen. Rechtlich verbindlich wird das jeweils erst im städtebaulichen Vertrag, der zwischen Land und Vorhabenträger geschlossen wird.
Ebenfalls offen ist, welche Rolle die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften spielen. Rund 20 Hektar der Fläche gehören dem Land Berlin, der übrige Teil verteilt sich auf unterschiedliche Eigentümer. Diese Eigentumsverhältnisse entscheiden mit darüber, wie viel Einfluss das Land auf spätere Mieten tatsächlich hat.
Warum Neubaumieten selten günstig sind
Neubauwohnungen unterliegen im Regelfall nicht der Mietpreisbremse. Nach § 556f BGB gilt die Begrenzung nach § 556d BGB nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, die bis zum 31. Dezember 2029 befristet ist, ändert daran nichts.
Auch der Berliner Mietspiegel hilft bei einer frisch bezogenen Neubauwohnung meist nicht weiter, weil er sich auf einen bestimmten Bestand nicht preisgebundener Wohnungen bezieht. Preisbindung entsteht im Neubau daher fast ausschließlich über zwei Wege: über die Wohnraumförderung, bei der Mieterinnen und Mieter einen Wohnberechtigungsschein benötigen, und über vertragliche Bindungen aus dem städtebaulichen Vertrag.
Für die 2.500 geplanten Wohnungen heißt das: Der Preis entscheidet sich nicht in der Bauphase, sondern jetzt, in den Verhandlungen über Quoten und Bindungsdauern.
Direktlinks zum Verfahren
- Projektseite „Dreieck Späthsfelde“ der Senatsverwaltung
- Übersicht der Neuen Stadtquartiere in Berlin
- Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung
- § 165 BauGB: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
- § 141 BauGB: Vorbereitende Untersuchungen
- mein.Berlin: Beteiligungsportal des Landes Berlin
Wie es weitergeht
Der nächste Schritt sind die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen, die bis Ende 2027 vorliegen sollen. Danach entscheidet sich, in welchem Verfahren weitergeplant wird und ob Teilflächen vorgezogen werden. Anschließend folgen Bebauungsplanverfahren mit öffentlicher Auslegung, in denen Anregungen eingereicht werden können.
Ein Beispiel macht den Zeithorizont greifbar: Wer heute 35 Jahre alt ist und auf eine Wohnung in Späthsfelde hofft, wäre beim geplanten Baustart 2035 rund 44 Jahre alt. Bis dahin gilt die eigene Bestandsmiete. Steigt sie in dieser Zeit um die in Berlin zulässigen 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, macht das bei einer Nettokaltmiete von 780 Euro rund 117 Euro monatlich aus, also gut 1.400 Euro im Jahr. Die Berliner Kappungsgrenzenverordnung mit diesem Wert gilt bis zum 10. Mai 2028. Neubauplanung ersetzt die Prüfung einer Mieterhöhung im laufenden Vertrag deshalb nicht.
Wo die Hürden liegen
Ob die 2.500 Wohnungen so entstehen, ist offen. Das Untersuchungsgebiet liegt im Wasserschutzgebiet Johannisthal. Parallel planen die Berliner Wasserbetriebe, das ehemalige Wasserwerk Johannisthal zu reaktivieren; nach aktuellem Stand könnte dort ab 2036 wieder Trinkwasser gewonnen werden. Wie sich Förderbrunnen und Schutzzonen auf die Bebauung auswirken, ist nicht abschließend geklärt.
Hinzu kommt Widerstand vor Ort. Der BUND Berlin lehnt die Neubaupläne ab und verweist auf Naturschutz und Verkehrsbelastung. In der Bezirksverordnetenversammlung Treptow-Köpenick haben SPD, Linke und Grüne gemeinsam beantragt, die Kleingärten im Gebiet zu sichern. Für landeseigene Kleingartenflächen gilt seit dem Beschluss des Abgeordnetenhauses vom 26. Februar 2026 zusätzlich das Kleingartenflächensicherungsgesetz. Es erlaubt eine Umwandlung nur ausnahmsweise, unter anderem für bezahlbaren Wohnraum, und knüpft sie an Bedingungen wie Ersatzflächen und eine Zustimmung des Parlaments.
Auch die Erschließung ist ungeklärt. Neben dem Straßennetz soll die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erst untersucht werden. Ohne tragfähige Verkehrslösung wird das Quartier nach Einschätzung der Beteiligten nicht realisierbar sein.
Zahlen zum Wohnungsbau in Berlin
Die Größenordnung des Projekts lässt sich an der amtlichen Statistik einordnen. Im Jahr 2025 meldeten die Berliner Bauaufsichtsbehörden 11.027 fertiggestellte Wohnungen. Im Neubau waren es 9.524 Wohnungen gegenüber 14.632 im Vorjahr, der stärkste Rückgang im Zehnjahresvergleich. Die meisten Fertigstellungen entfielen auf Treptow-Köpenick, Pankow und Lichtenberg.
Die 2.500 geplanten Wohnungen in Späthsfelde entsprechen damit gut einem Fünftel der Berliner Jahresproduktion von 2025, verteilt allerdings über einen Zeitraum von vielen Jahren. Solche Zahlen sagen wenig über Mietpreise aus. Sie zeigen nur, wie viel gebaut wurde, nicht, für welche Einkommen. Wie sich Angebotsmieten und Bestandsmieten tatsächlich entwickeln, lässt sich eher am Mietenkataster und am Monitoring Soziale Stadtentwicklung ablesen.
Was Mitglieder tun können
Ein Stadtquartier, das ab 2035 entstehen soll, hilft niemandem, der heute eine Mieterhöhung oder eine hohe Nachzahlung im Briefkasten hat. Wer in Treptow-Köpenick oder anderswo in Berlin wohnt, sollte deshalb vor allem den eigenen Vertrag im Blick behalten.
Die Mietervereinigung Berlin e.V. prüft für ihre Mitglieder, ob eine Mieterhöhung formell und inhaltlich wirksam ist, ob eine Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar abgerechnet wurde und welche Fristen im konkreten Fall laufen. Auch bei Modernisierungsankündigungen und bei Fragen zum Wohnraumsicherungsgesetz ordnen wir ein, was gilt.
Wer sich am Planungsverfahren beteiligen möchte, kann Anregungen in den öffentlichen Auslegungen der späteren Bebauungspläne einreichen. Über die Mitgliedschaft erhalten Sie Zugang zur Beratung; für Terminfragen erreichen Sie uns über die Kontaktseite.
Häufige Fragen zum Stadtquartier Späthsfelde
Wo liegt das Dreieck Späthsfelde?
Das rund 100 Hektar große Gebiet liegt im Bezirk Treptow-Köpenick im Südosten Berlins, zwischen dem inneren Stadtrand und der Autobahn A 113. Auf der Fläche befinden sich unter anderem die Späth’schen Baumschulen, das Arboretum der Humboldt-Universität sowie Kleingartenanlagen.
Wann werden die Wohnungen in Späthsfelde gebaut?
Nach Angaben des Senats sollen die vorbereitenden Untersuchungen bis Ende 2027 abgeschlossen sein. Die Realisierung eines ersten Teilbereichs ist derzeit ab 2035 vorgesehen. Ein Bebauungsplan liegt noch nicht vor, der Zeitplan kann sich daher verschieben.
Gilt die Mietpreisbremse in neu gebauten Wohnungen?
Nach § 556f BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Neubauwohnungen sind davon in der Regel ausgenommen. Preisbindungen entstehen dort vor allem über die Wohnraumförderung oder über städtebauliche Verträge.
Wie viele Sozialwohnungen entstehen in einem neuen Stadtquartier?
Für das Dreieck Späthsfelde ist der Anteil noch nicht festgelegt. Das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung sieht bei planungsbedingten Wertsteigerungen grundsätzlich 30 Prozent der Geschossfläche Wohnen als miet- und belegungsgebundenen Wohnraum vor. Verbindlich wird das erst mit dem städtebaulichen Vertrag.
Was passiert mit den Kleingärten im Gebiet?
Nach dem beschlossenen Konzept sollen bestehende Kleingartenflächen Bestandteil des künftigen Stadtquartiers bleiben. Für Kleingärten auf landeseigenen Flächen gilt zusätzlich das Kleingartenflächensicherungsgesetz, das das Abgeordnetenhaus im Februar 2026 beschlossen hat.
Senkt Neubau die Mieten im Bestand?
Ein unmittelbarer Zusammenhang lässt sich nicht herstellen. Neubau wirkt frühestens mit der Fertigstellung und verändert bestehende Mietverhältnisse nicht. Für laufende Verträge bleiben Mietspiegel, Kappungsgrenze und die formellen Anforderungen an eine Mieterhöhung maßgeblich.
Quellen:
Senatskanzlei Berlin: Struktur- und Nutzungskonzept für das Neue Stadtquartier „Dreieck Späthsfelde“ beschlossen, Pressemitteilung vom 11. August 2026
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Planungen zum Dreieck Späthsfelde, Pressemitteilung vom 3. Juli 2026 (Zitat Senator Gaebler)
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Projektseite Dreieck Späthsfelde
Entwicklungsstadt Berlin: Dreieck Späthsfelde, Senat beschließt Konzept für 2.500 Wohnungen, 11. August 2026
BUND Berlin: Senatsplanungen für Quartier Späthsfelde ohne Rücksicht auf Natur und Verkehrsprobleme
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Baufertigstellungen 2025 in Berlin
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung
§ 556f BGB: Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Die Inhalte dieses Artikels dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernimmt die Mietervereinigung Berlin e.V. keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der Angaben.