Wohnung verkauft? Welche Rechte Mieter in Berlin haben

Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Bei vermieteten Wohnungen übernimmt der Käufer in der Regel die Vermieterrolle. Ob ein Vorkaufsrecht besteht und wie lange eine Kündigungssperre läuft, richtet sich danach, ob das ganze Haus oder eine einzelne Eigentumswohnung verkauft wurde.

Entscheidend ist auch, wann die Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgte. Davon hängen Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist ab. In Berlin gelten dazu zusätzlich eigene Regeln.

Im Überblick

• Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Der Erwerber tritt nach § 566 BGB in die Rechte und Pflichten der Vermietung ein.
• Miete und übrige Vertragsbedingungen ändern sich nicht allein durch den Verkauf. Für eine bereits gezahlte Kaution gilt § 566a BGB.
• In Berlin ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen seit 2026 grundsätzlich genehmigungspflichtig.
• In einem festgelegten Milieuschutzgebiet kann eine weitere Genehmigungsregel gelten. Welche Regel greift, richtet sich auch nach der Größe des Hauses und nach der Adresse.
• Die Berliner Kündigungssperrfrist beträgt grundsätzlich zehn Jahre, wenn Wohnungseigentum nach Mietbeginn begründet und danach verkauft wurde. Eine gesetzliche Ausnahme kann die Frist verkürzen.
• Ein Mietervorkaufsrecht entsteht nicht bei jedem Verkauf, sondern nur unter den Voraussetzungen des § 577 BGB.

Was beim Verkauf mit dem Mietvertrag passiert

Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein. Ein neuer Vertrag ist dafür nicht nötig. Bei einem gewöhnlichen Grundstückskauf wird der Käufer mit der Eintragung ins Grundbuch Eigentümer (§§ 873 Abs. 1 und 925 Abs. 1 BGB).

Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Eine ordentliche Kündigung durch die Vermietung braucht grundsätzlich ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Wunsch, die Wohnung nach einer geplanten oder bereits erfolgten Umwandlung teurer zu verkaufen, reicht nicht (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eigenbedarf und andere Gründe prüfen Sie gesondert. Mehr dazu im Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung.

Die Kaution bleibt bestehen. Der Erwerber übernimmt nach § 566a BGB die Rechte und Pflichten daraus. Können Sie die Sicherheit am Mietende nicht vom Erwerber zurückholen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet. Sehen Sie neue Zahlungsaufforderungen kritisch durch, lassen Sie geänderte Kontodaten schriftlich bestätigen und zahlen Sie die Miete pünktlich, aber nicht doppelt. Eine Mieterhöhung braucht unabhängig vom Verkauf eine gesetzliche Grundlage. Mehr dazu im Ratgeber zur Mieterhöhung.

Umwandlung in Berlin: zwei Genehmigungsregeln

Der Verkauf eines ganzen Mietshauses ist keine Umwandlung. Bei einer Umwandlung wird Wohnungseigentum an den einzelnen Wohnungen begründet. Die Teilung beendet den Mietvertrag nicht, kann aber für spätere Verkäufe und Kündigungen wichtig werden.

Die Berliner Verordnung zu § 250 BauGB gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2030. Sie erfasst grundsätzlich Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen, die bei Inkrafttreten einer Verordnung nach § 250 bereits bestanden. Für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum ist dann eine Genehmigung nötig. Ausgenommen sind unter anderem Gebäude mit höchstens fünf Wohnungen. In bestimmten weiteren Fällen besteht ein Anspruch auf Genehmigung (§ 250 Abs. 1 und 3 BauGB).

In den festgelegten sozialen Erhaltungsgebieten gilt zusätzlich die Umwandlungsverordnung 2025 nach § 172 BauGB. Sie gilt vom 13. März 2025 bis zum 12. März 2030 und ist vor allem für Gebäude mit höchstens fünf Wohnungen wichtig, weil § 250 BauGB diese ausnimmt. Bei größeren Häusern hat § 250 grundsätzlich Vorrang. Milieuschutzgebiete betreffen nicht ganz Berlin, prüfen Sie deshalb die konkrete Adresse beim Bezirksamt.

Beide Verordnungen regeln die Genehmigung der Umwandlung, nicht jeden Verkauf. Ein persönliches Vorkaufsrecht begründen sie nicht. § 250 Abs. 3 BauGB sieht Genehmigungsansprüche unter anderem in bestimmten Nachlass-, Familien- und Härtefällen sowie beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mietparteien vor.

Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung

Wird eine Wohnung erst nach Mietbeginn in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, schützt § 577a BGB vor Eigenbedarfs- und bestimmten Verwertungskündigungen. Die bundesweite Frist beträgt grundsätzlich drei Jahre. Berlins Kündigungsschutzklausel-Verordnung verlängert sie stadtweit auf zehn Jahre. Sie gilt vom 1. Oktober 2023 bis einschließlich 30. September 2033.

Die Frist beginnt mit dem Verkauf, in der Regel also mit der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch, nicht schon mit der Teilung. War die Wohnung vor Ihrem Einzug bereits aufgeteilt, greift die Sperre grundsätzlich nicht. Sie betrifft die Kündigungsgründe aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB, andere gesetzliche Gründe schließt sie nicht aus. § 577a Abs. 1a BGB erfasst unter bestimmten Voraussetzungen auch Verkäufe an Personengesellschaften oder an mehrere Erwerber.

Eine Ausnahme gilt bei bestimmten Genehmigungen nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB: Verpflichtet sich der Eigentümer, sieben Jahre lang nur an die bisherigen Mieter zu verkaufen, verkürzt sich die verlängerte Frist um fünf Jahre. Die Dreijahresfrist des § 577a Abs. 1 BGB entfällt dann. Ob diese Ausnahme vorliegt, ergibt sich aus der Genehmigung.

Wann Mieter ein Vorkaufsrecht haben

Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB kommt in Betracht, wenn die Wohnung nach Mietbeginn in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Beim Verkauf des ganzen Hauses oder einer schon vor Mietbeginn aufgeteilten Wohnung entsteht es nicht automatisch. Ausgenommen ist außerdem der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige der Vermieterseite.

Verkäufer oder Käufer müssen den Vertragsinhalt mitteilen und auf das Vorkaufsrecht hinweisen (§ 577 Abs. 2 BGB). Die Ausübungsfrist beträgt grundsätzlich zwei Monate nach Zugang der Mitteilung (§ 469 Abs. 2 BGB). Ein Gerücht oder eine allgemeine Nachricht über den Eigentümerwechsel setzt die Frist nicht in Gang.

Die Ausübung muss schriftlich gegenüber dem Verkäufer erklärt werden (§ 577 Abs. 3 BGB). Der Kauf kommt grundsätzlich zu den Bedingungen des Vertrags mit dem Dritten zustande (§ 464 Abs. 2 BGB), also nicht automatisch günstiger. Holen Sie kurzfristig Rat zu Vertrag, Frist und Finanzierung ein. Mögliche Kündigungen behandelt der Ratgeber zur Kündigung durch den Vermieter.

Das Vorkaufsrecht des Bezirks

Das öffentliche Vorkaufsrecht der Gemeinde ist vom privaten Mietervorkaufsrecht zu unterscheiden. § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB kann es für Grundstücke in sozialen Erhaltungsgebieten eröffnen. Es greift nicht bei jedem Verkauf, und nach § 24 Abs. 2 BauGB nicht beim Kauf einzelner Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Das Bundesverwaltungsgericht entschied, dass eine bloße Vermutung künftiger erhaltungswidriger Nutzung nicht genügt, wenn das Grundstück den Erhaltungszielen entspricht und keine relevanten Mängel bestehen (BVerwG, Urteil vom 9. November 2021, 4 C 1.20; § 26 Nr. 4 BauGB). Das kommunale Vorkaufsrecht ist damit nicht insgesamt entfallen. Entscheidend sind die konkreten Verhältnisse.

Was Sie jetzt prüfen können

• Bewahren Sie Verkaufsmitteilungen, Mietvertrag und Kautionsnachweis auf.
• Klären Sie, ob das ganze Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft wurde und ob die Teilung nach Ihrem Einzug erfolgte.
• Bei einer Mitteilung mit Hinweis auf ein Vorkaufsrecht notieren Sie den Zugangstag und holen Sie kurzfristig Beratung ein. Die Frist kann schon laufen.
• Bei einer Kündigung gehören der Grund und eine mögliche Sperrfrist auf den Prüfstand.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss schriftlich gegenüber der Verkäuferseite erfolgen. Fragen zu Kündigungsfrist und Kaution beantworten der Ratgeber zur Kündigung durch Mieter und der Ratgeber zur Mietkaution.

Was Mitglieder tun können

Mitglieder können Mietvertrag, Verkaufsmitteilung, Teilungserklärung oder Genehmigung und den Kautionsnachweis vorlegen. Die Beratung ordnet ein, wann Umwandlung und Eigentumsübergang stattfanden, und prüft, ob ein Vorkaufsrecht oder eine Sperrfrist greift. Mehr zur Mitgliedschaft und zu den Beratungsleistungen finden Sie auf den entsprechenden Seiten.

Bei einer Kaufmitteilung oder Kündigung sollten Sie die Fristen im Blick behalten. Ein allgemeiner Ratgeber ersetzt aber nicht die Prüfung Ihrer Verträge und Grundbuchunterlagen.

Häufige Fragen zu Verkauf und Umwandlung

Muss ich ausziehen, wenn die vermietete Wohnung verkauft wird?

Nein. Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht, der Erwerber tritt nach § 566 BGB grundsätzlich an die Stelle der bisherigen Vermietung. Eine Kündigung braucht einen eigenen gesetzlichen Grund und muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.

Muss ich einen neuen Mietvertrag unterschreiben?

Der bestehende Vertrag läuft bei einem Verkauf nach § 566 BGB weiter. Ein neuer Vertrag ist allein wegen des Eigentümerwechsels nicht nötig. Unterschreiben Sie Änderungen erst, wenn Sie deren Folgen verstanden haben.

Darf der neue Eigentümer die Miete sofort erhöhen?

Nicht allein durch den Verkauf. Eine Mieterhöhung braucht eine gesetzliche Grundlage und muss die dazugehörigen Voraussetzungen und Fristen einhalten. Ein solches Schreiben sollten Sie für sich betrachten.

Wie lange gilt die Kündigungssperre nach einer Umwandlung in Berlin?

Bei einer Umwandlung nach Beginn des Mietverhältnisses und anschließendem Verkauf gilt in Berlin grundsätzlich eine zehnjährige Sperrfrist für Eigenbedarf und bestimmte Verwertungskündigungen. Sie beginnt mit der Veräußerung, nicht mit der Teilung. Eine besondere Genehmigung nach § 172 BauGB kann die Frist verkürzen.

Habe ich ein Vorkaufsrecht, wenn meine Wohnung verkauft wird?

Nur unter bestimmten Voraussetzungen. § 577 BGB erfasst eine Wohnung, die nach Mietbeginn in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Die Vorschrift gilt nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige der Vermieterseite.

Wie viel Zeit habe ich für das Vorkaufsrecht?

Nach der Mitteilung des Vertragsinhalts mit Hinweis auf das Vorkaufsrecht beträgt die gesetzliche Frist grundsätzlich zwei Monate. Die Erklärung muss schriftlich an die Verkäuferseite gerichtet werden. Die Kaufbedingungen entsprechen grundsätzlich denen des Vertrags mit dem Dritten.

Kann das Bezirksamt im Milieuschutz jedes Haus kaufen?

Nein. Das kommunale Vorkaufsrecht setzt einen gesetzlichen Fall und eine Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit voraus. Außerdem schließen § 24 Abs. 2 und § 26 Nr. 4 BauGB es in bestimmten Situationen aus. Das Bundesverwaltungsgericht hat klargestellt, dass eine nur vermutete künftige erhaltungswidrige Nutzung nicht genügt.

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