Kaum ein Einzug ohne Kaution: Für viele Mieterinnen und Mieter gehört sie schlicht dazu. Dem Vermieter dient sie als Sicherheit, etwa für offene Mietzahlungen, für Schäden an der Wohnung oder für Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung.
Für Mieter ist sie dagegen vor allem eines: eine erhebliche finanzielle Belastung. Umso mehr lohnt es sich, die wichtigsten Regeln zu kennen.
Streit gibt es meist erst viel später. Nämlich dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, einen Teil einbehält oder Schäden behauptet. Ab diesem Moment zählen Mietvertrag, Übergabe, Nachweise und Abrechnung.
Was ist eine Mietkaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters. Sie soll den Vermieter für den Fall absichern, dass aus dem Mietverhältnis noch berechtigte Forderungen offen bleiben.
Automatisch geschuldet ist sie aber nicht. Sie muss im Mietvertrag vereinbart sein. Steht dort nichts dazu, kann der Vermieter in der Regel nicht nachträglich einseitig eine Kaution verlangen.
Ist sie vereinbart, gelten die gesetzlichen Grenzen des § 551 BGB. Dort steht unter anderem, wie hoch die Kaution ausfallen darf und wie sie gezahlt werden kann.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Bei Wohnraum sind höchstens drei Nettokaltmieten erlaubt. Maßgeblich ist also nicht die Warmmiete, sondern die Miete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.
Wer die Warmmiete als Rechengrundlage nimmt, landet schnell zu hoch. Auch zusätzliche Sicherheiten, etwa eine Bürgschaft, können problematisch werden, sobald sie zusammen mit der Kaution über die gesetzliche Grenze hinausgehen.
Muss die Kaution sofort vollständig gezahlt werden?
Nein. Ist eine Geldsumme als Mietkaution vereinbart, dürfen Mieter sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zusammen mit den nächsten Mietzahlungen.
Die gesamte Barkaution muss also nicht schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags auf einmal fließen. Ignorieren sollte man die Raten trotzdem nicht: Wer mit zwei Monatskautionsraten in Verzug gerät, riskiert unter den Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB eine fristlose Kündigung.
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Eine Barkaution muss der Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Dauerhaft auf seinem privaten Konto hat sie also nichts zu suchen.
Vorgesehen ist im Gesetz grundsätzlich der Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist, sofern keine andere zulässige Anlageform vereinbart wurde. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage können Mieter verlangen. Bleibt der Vermieter ihn schuldig, kann das rechtliche Folgen haben. Wie man darauf am besten reagiert, hängt vom Einzelfall ab.
Welche Formen der Mietkaution gibt es?
Der Klassiker ist die Barkaution per Überweisung. Daneben gibt es das verpfändete Sparbuch, die Bankbürgschaft und die Mietkautionsbürgschaft. Welche Form gilt, richtet sich danach, was vereinbart wurde.
Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?
Antasten darf der Vermieter die Kaution nur für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis: offene Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder Schäden jenseits normaler Abnutzung.
Und nicht jede Gebrauchsspur ist gleich ein Schaden. Ob ein Abzug berechtigt ist, hängt vom Zustand der Wohnung ab, vom Übergabeprotokoll und von den Nachweisen des Vermieters.
Pauschale Behauptungen reichen dafür nicht. Der Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, warum er Geld einbehält. Gerade bei höheren Abzügen gilt: nicht vorschnell zustimmen.
Unsicher wegen Kaution oder Abzügen?
Zahlt der Vermieter die Kaution nicht zurück, begründet er Abzüge nur vage oder bleibt der Nachweis über die Anlage aus? Dann hilft eine rechtliche Einschätzung weiter. Mitglieder der Mietervereinigung Berlin e.V. können Unterlagen prüfen lassen und die nächsten Schritte besprechen.
Darf die Kaution abgewohnt werden?
Nein. Die letzten Monatsmieten einfach mit der Kaution zu verrechnen, ist nicht erlaubt. Sie ist keine Mietvorauszahlung, sondern eine Sicherheit für mögliche Ansprüche des Vermieters. Wer die letzten Mieten stehen lässt, produziert Mietrückstände und handelt sich weitere rechtliche Probleme ein.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Am Tag der Wohnungsübergabe muss das Geld nicht automatisch zurückfließen. Nach Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter zunächst prüfen, ob noch berechtigte Forderungen bestehen.
Eine feste Frist gilt dafür nicht in jedem Fall. Sind keine Forderungen offen, keine Schäden im Raum und keine Betriebskostenabrechnung mehr ausstehend, spricht viel für eine zügige Rückzahlung. Unbegründet oder pauschal einbehalten darf der Vermieter die Kaution jedenfalls nicht.
Ein Anhaltspunkt: Die Rechtsprechung gesteht Vermietern nach dem Auszug regelmäßig eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu, je nach Einzelfall meist etwa drei bis sechs Monate. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, kann ein angemessener Teilbetrag auch darüber hinaus zurückbehalten werden.
Darf der Vermieter wegen Betriebskosten einen Teil der Kaution behalten?
Ist nach dem Auszug noch eine Betriebskostenabrechnung offen und eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter unter Umständen einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Ein Freibrief für die gesamte Kaution ist das aber nicht.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Rechnet der Vermieter lange nach dem Auszug nicht ab oder behält er hohe Beträge ein, gehören Abrechnung und Begründung auf den Prüfstand. Das gilt besonders dann, wenn Schäden behauptet werden oder unklar bleibt, warum die Kaution nicht ausgezahlt wird.
Und solange Zweifel bestehen: keine Vereinbarung über Abzüge unterschreiben. Einmal akzeptierte Abzüge lassen sich später oft nur noch schwer angreifen.
Aktuelle Rechtsprechung zur Aufrechnung
2024 hat sich der Bundesgerichtshof mit einer heiklen Frage befasst: ob Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen mit Schadensersatzforderungen gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen können, auch wenn die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist.
Für Mieter heißt das: Ein Blick auf die Fristen allein genügt bei Kautionsabrechnungen nicht. Genauso zählt, ob die geltend gemachte Forderung inhaltlich besteht und der Höhe nach nachvollziehbar ist.
Was passiert mit der Kaution bei Eigentümerwechsel?
Wird die Wohnung verkauft, ist die geleistete Kaution nicht verloren. Der Erwerber tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Ein zweites Mal zahlen müssen Mieter eine bereits geleistete Kaution normalerweise nicht.
Mietkaution prüfen lassen, bevor Geld verloren geht
Die Grundregeln zur Mietkaution sind überschaubar: höchstens drei Nettokaltmieten bei Wohnraum, zahlbar in drei Raten, anzulegen getrennt vom Vermögen des Vermieters.
Schwierig wird es meist nach dem Auszug. Dann geht es um die Rückzahlung, um Betriebskosten, angebliche Schäden oder unklare Abzüge. Und dann zählen Unterlagen, Fristen und der Einzelfall.
Bei hohen Einbehalten, fehlender Abrechnung oder behaupteten Schäden hilft eine Prüfung dabei, die eigenen Ansprüche realistisch einzuschätzen. Auf eine Rückzahlung sollte niemand vorschnell verzichten.
FAQ zur Mietkaution
Welche maximale Höhe ist für die Mietkaution zulässig?
Die Mietkaution darf bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Betriebskosten werden nicht mitgerechnet.
Muss ich die Kaution sofort vollständig zahlen?
Nein. Eine Barkaution darf in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Welche Frist gilt für die Rückzahlung der Mietkaution?
Eine feste starre Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter nach dem Auszug eine angemessene Prüffrist zu – je nach Einzelfall meist etwa drei bis sechs Monate, bei offener Betriebskostenabrechnung teils länger. Wird die Kaution darüber hinaus ganz oder teilweise einbehalten, sollten Mieter den Einbehalt prüfen lassen.
Darf der Vermieter die Kaution wegen Betriebskosten behalten?
Ein angemessener Teil kann vorübergehend einbehalten werden, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Was kann ich tun, wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird?
Mieter sollten Einbehalte nicht vorschnell akzeptieren und die Abrechnung prüfen lassen, besonders wenn hohe Beträge oder Schäden geltend gemacht werden.
Die Inhalte dieses Artikels dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernimmt die Mietervereinigung Berlin e.V. keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der Angaben.