Die Mietkaution gehört für viele Mieterinnen und Mieter zum Einzug dazu. Für Vermieter dient sie als Sicherheit, etwa für offene Mietzahlungen, Schäden an der Wohnung oder Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung.
Für Mieter ist die Kaution dagegen oft eine erhebliche finanzielle Belastung. Umso wichtiger ist es, die wichtigsten Regeln zu kennen.
Streit entsteht meist erst später: wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, einen Teil einbehält oder Schäden behauptet. Dann kommt es auf Mietvertrag, Übergabe, Nachweise und Abrechnung an.
Was ist eine Mietkaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters. Sie soll den Vermieter absichern, falls aus dem Mietverhältnis noch berechtigte Forderungen offen bleiben.
Eine Kaution ist aber nicht automatisch geschuldet. Sie muss im Mietvertrag vereinbart sein. Steht dort nichts zur Kaution, kann der Vermieter sie in der Regel nicht nachträglich einseitig verlangen.
Ist eine Kaution vereinbart, gelten die gesetzlichen Grenzen des § 551 BGB. Diese Regelung bestimmt unter anderem, wie hoch die Kaution sein darf und wie sie gezahlt werden kann.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Mietkaution darf bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Entscheidend ist also nicht die Warmmiete, sondern die Miete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.
Wird die Kaution auf Grundlage der Warmmiete berechnet, kann sie zu hoch angesetzt sein. Auch zusätzliche Sicherheiten, etwa eine Bürgschaft, können problematisch werden, wenn sie zusammen mit der Kaution die gesetzliche Grenze überschreiten.
Muss die Kaution sofort vollständig gezahlt werden?
Nein. Wird eine Geldsumme als Mietkaution vereinbart, dürfen Mieter diese in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zusammen mit den nächsten Mietzahlungen.
Die gesamte Barkaution muss also nicht schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vollständig gezahlt werden. Ignorieren sollten Mieter die Kaution aber nicht: Wer mit zwei Monatskautionsraten in Verzug gerät, riskiert unter den Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB eine fristlose Kündigung.
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Sie darf also nicht dauerhaft auf dem privaten Konto des Vermieters liegen.
Nach dem Gesetz ist die Kaution grundsätzlich zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, sofern keine andere zulässige Anlageform vereinbart wurde. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Mieter können einen Nachweis verlangen, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde. Wird ein solcher Nachweis nicht erbracht, kann das rechtliche Folgen haben. Wie man darauf reagiert, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Welche Formen der Mietkaution gibt es?
Am häufigsten ist die Barkaution per Überweisung. Möglich sind auch ein verpfändetes Sparbuch, eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsbürgschaft. Maßgeblich ist, was vereinbart wurde.
Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?
Die Kaution darf nur für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis verwendet werden, etwa offene Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder Schäden jenseits normaler Abnutzung.
Nicht jede Gebrauchsspur ist ein Schaden. Ob ein Abzug berechtigt ist, hängt vom Zustand der Wohnung, vom Übergabeprotokoll und von den Nachweisen des Vermieters ab.
Pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Der Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, warum er Geld einbehält. Gerade bei höheren Abzügen sollten Mieter nicht vorschnell zustimmen.
Unsicher wegen Kaution oder Abzügen?
Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, Abzüge unklar begründet oder die Anlage der Kaution nicht nachweist, kann eine rechtliche Einschätzung helfen. Mitglieder der Mietervereinigung Berlin e.V. können Unterlagen prüfen lassen und die nächsten Schritte besprechen.
Darf die Kaution abgewohnt werden?
Nein. Mieter dürfen die letzten Monatsmieten nicht einfach mit der Kaution verrechnen. Die Kaution ist keine Mietvorauszahlung, sondern eine Sicherheit für mögliche Ansprüche des Vermieters. Wer die letzten Mieten nicht zahlt, riskiert Mietrückstände und weitere rechtliche Probleme.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution nicht automatisch am Tag der Wohnungsübergabe auszahlen. Er darf zunächst prüfen, ob noch berechtigte Forderungen bestehen.
Eine feste Frist gilt nicht in jedem Fall. Gibt es keine offenen Forderungen, keine Schäden und keine ausstehende Betriebskostenabrechnung, spricht viel für eine zügige Rückzahlung. Der Vermieter darf die Kaution aber nicht unbegründet oder pauschal einbehalten.
Darf der Vermieter wegen Betriebskosten einen Teil der Kaution behalten?
Wenn nach dem Auszug noch eine Betriebskostenabrechnung offen ist und eine Nachzahlung zu erwarten ist, kann der Vermieter unter Umständen einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Das bedeutet aber nicht, dass immer die gesamte Kaution einbehalten werden darf.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Wenn der Vermieter die Kaution längere Zeit nach dem Auszug nicht abrechnet oder hohe Beträge einbehält, sollten Mieter die Abrechnung und die Begründung prüfen lassen. Das gilt besonders, wenn Schäden behauptet werden oder unklar bleibt, warum die Kaution nicht ausgezahlt wird.
Wichtig ist, keine Vereinbarung über Abzüge zu unterschreiben, wenn Zweifel bestehen. Denn einmal akzeptierte Abzüge lassen sich später oft schwerer angreifen.
Aktuelle Rechtsprechung zur Aufrechnung
Der Bundesgerichtshof hat sich 2024 mit der Frage befasst, ob Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen mit Schadensersatzforderungen gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen können, auch wenn die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist.
Für Mieter bedeutet das: Kautionsabrechnungen sollten nicht nur nach Fristen beurteilt werden. Entscheidend ist auch, ob die geltend gemachte Forderung inhaltlich besteht und der Höhe nach nachvollziehbar ist.
Was passiert mit der Kaution bei Eigentümerwechsel?
Wird die Wohnung verkauft, geht die geleistete Kaution nicht verloren. Der Erwerber tritt grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Mieter müssen eine bereits gezahlte Kaution normalerweise nicht noch einmal leisten.
Fazit: Mietkaution prüfen lassen, bevor Geld verloren geht
Die wichtigsten Regeln zur Mietkaution sind klar: Sie darf bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten betragen, kann in drei Raten gezahlt werden und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
Streit entsteht meist nach dem Auszug. Dann geht es um Rückzahlung, Betriebskosten, angebliche Schäden oder unklare Abzüge. Genau hier kommt es auf Unterlagen, Fristen und den Einzelfall an.
Mieter sollten deshalb nicht vorschnell auf Rückzahlung verzichten oder Abzüge akzeptieren. Gerade bei hohen Einbehalten, fehlender Abrechnung oder behaupteten Schäden kann eine Prüfung helfen, Ansprüche richtig einzuschätzen.
FAQ zur Mietkaution
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Mietkaution darf bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Betriebskosten werden nicht mitgerechnet.
Muss ich die Kaution sofort vollständig zahlen?
Nein. Eine Barkaution darf in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine feste Frist gilt nicht in jedem Fall. Der Vermieter darf zunächst prüfen, ob noch berechtigte Forderungen bestehen.
Darf der Vermieter die Kaution wegen Betriebskosten behalten?
Ein angemessener Teil kann vorübergehend einbehalten werden, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Was kann ich tun, wenn die Kaution nicht zurückgezahlt wird?
Mieter sollten Einbehalte nicht vorschnell akzeptieren und die Abrechnung prüfen lassen, besonders wenn hohe Beträge oder Schäden geltend gemacht werden.
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