Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Anspruch, Alternativen, Vorgehen

Was bestätigt eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Der bisherige Vermieter erklärt darin, dass keine Mietschulden bestehen. Manche Vordrucke verlangen zusätzlich Angaben dazu, ob Sie pünktlich gezahlt haben oder noch Forderungen offen sind. Lesen Sie deshalb den genauen Wortlaut. Eine Bescheinigung über fehlende Rückstände ist nicht automatisch eine Bestätigung, dass jede Zahlung pünktlich eingegangen ist.

Eine Quittung hat einen engeren Zweck. Sie bestätigt den Empfang einer bestimmten Zahlung. Sie sagt nicht, dass alle denkbaren Ansprüche aus dem Mietverhältnis erledigt sind.

Muss der bisherige Vermieter die Bescheinigung ausstellen?

Grundsätzlich nein. Das hat der Bundesgerichtshof am 30. September 2009 entschieden (VIII ZR 238/08). Ein Vermieter muss auf Verlangen Quittungen über empfangene Mietzahlungen erteilen. Eine darüber hinausgehende Erklärung über Mietschuldenfreiheit muss er ohne besondere Vereinbarung nicht abgeben.

Nach dem BGH kann eine solche Erklärung als Verzicht auf Ansprüche verstanden werden oder dem Vermieter spätere Nachforderungen erschweren. Dass andere Vermieter Bescheinigungen ausstellen, begründet allein keinen Anspruch.

Was gilt, wenn die Ausstellung vereinbart wurde?

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und ergänzende Vereinbarungen. Hat der Vermieter die Ausstellung ausdrücklich zugesagt, kann sich daraus ein vertraglicher Anspruch ergeben. Ob und unter welchen Voraussetzungen er besteht, hängt vom Wortlaut ab.

Schicken Sie bei Ihrer Anfrage einen Hinweis auf die Vereinbarung mit. Wenn der Vermieter sich trotzdem weigert, lassen Sie die Klausel prüfen. Nach dem Einzug in die neue Wohnung brauchen Sie ein anderes Dokument: die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung.

Warum sagt der Vermieter nein?

Ein Vermieter kann die Ausstellung ablehnen, weil er sich nicht zu möglichen Nachforderungen festlegen möchte. Ebenso kann es um strittige Mietzahlungen oder eine noch offene Betriebskostenabrechnung gehen. Die Ablehnung allein sagt nichts darüber aus, ob eine Forderung berechtigt ist.

Besonders ärgerlich ist das, wenn der Streit aus einer Mietminderung wegen Mängeln entstanden ist. Zahlen Sie eine umstrittene Forderung nicht allein deshalb ungeprüft, weil Sie für die nächste Bewerbung eine Bescheinigung brauchen. Lassen Sie zuerst klären, was tatsächlich geschuldet ist.

Wie gehe ich mit einer verweigerten Bescheinigung um?

Fragen Sie die neue Verwaltung schriftlich, welche Unterlagen sie wirklich benötigt und wie Sie die Bewerbung ohne Bescheinigung einreichen können. Sie können erklären, dass Ihr bisheriger Vermieter sie nicht ausstellt. Unterstellen Sie ihm keinen Grund, den Sie nicht kennen.

Nach der aktuellen Orientierungshilfe der Datenschutzaufsichtsbehörden kann eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei einer Neuanmietung nicht verlangt werden. Das kann Ihre Nachfrage bei der Verwaltung stützen. Es garantiert allerdings weder die Annahme bestimmter Ersatzunterlagen noch den Abschluss eines Mietvertrags.

Quittungen über Mietzahlungen verlangen

Nach § 368 BGB können Sie eine Quittung über empfangene Mietzahlungen verlangen. Benennen Sie die Zahlungen, die bestätigt werden sollen, möglichst mit Monat, Datum und Betrag. Die Quittung muss nicht zugleich erklären, dass keine anderen Forderungen offen sind.

Nach § 369 BGB tragen grundsätzlich Sie die Kosten der Quittung, sofern sich aus dem Rechtsverhältnis nichts anderes ergibt. Wenn eine Gebühr verlangt wird, fragen Sie nach deren Berechnung.

Mietzahlungen mit Kontoauszügen belegen

Kontoauszüge zeigen, wann Sie welchen Betrag überwiesen haben. Klären Sie vorab, für welchen Zeitraum die Verwaltung einen Nachweis benötigt. Schwärzen Sie andere Kontobewegungen und Angaben, die dafür nicht erforderlich sind. Die zugehörigen Mietzahlungen müssen nachvollziehbar bleiben.

Überweisungsnachweise belegen Zahlungen. Ob daneben eine berechtigte Forderung offen ist, lässt sich daraus allein nicht ablesen.

Welche Bonitätsauskunft darf verlangt werden?

Eine Bonitätsauskunft ist kein Nachweis dafür, dass Sie Ihre bisherige Miete vollständig gezahlt haben. Nach den Datenschutzaufsichtsbehörden dürfen Vermieter nur eine Auskunft mit den für das Mietverhältnis erforderlichen Angaben verlangen. Die vollständige Datenkopie nach Artikel 15 DSGVO enthält dafür regelmäßig zu viele persönliche Informationen und darf nicht verlangt werden.

Bonitätsbelege dürfen nach dieser Orientierungshilfe erst angefordert werden, wenn sich der Vermieter für Sie entschieden hat, also unmittelbar vor dem Vertragsabschluss. Geben Sie solche Unterlagen nicht schon für einen bloßen Besichtigungstermin ab.

Was Mietvertrag und Kündigungsbestätigung zeigen

Der bisherige Mietvertrag kann die vereinbarte Miethöhe erklären. Eine Kündigungsbestätigung belegt die bestätigte Beendigung des Vertrags. Beide Dokumente bescheinigen für sich genommen weder Mietschuldenfreiheit noch pünktliche Zahlungen. Reichen Sie sie nur ein, wenn sie für eine konkrete Rückfrage gebraucht werden.

Wenn Jobcenter oder Sozialamt die Miete übernimmt

Wird die Miete vollständig von einer öffentlichen Stelle übernommen und direkt an den Vermieter gezahlt, kann ein geeigneter Nachweis darüber verlangt werden. Fragen Sie bei der zuständigen Stelle, welche Bestätigung sie Ihnen ausstellen kann. Auch hier sollten Sie nur die für die Bewerbung nötigen Angaben weitergeben.

Kaution und Bürgschaft vorher prüfen

Bieten Sie nicht vorschnell zusätzliche Sicherheiten an, um ein fehlendes Dokument auszugleichen. Nach § 551 BGB darf eine vereinbarte Sicherheit bei Wohnraum grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Das betrifft auch die Kombination aus Kaution und einer vom Vermieter verlangten Bürgschaft.

Für bestimmte freiwillige Bürgschaften oder Bürgschaften zur Abwendung einer Kündigung gibt es Ausnahmen. Welche Regel gilt, hängt vom Anlass und der Vereinbarung ab. Lassen Sie eine zusätzliche Bürgschaft prüfen, bevor Sie oder Angehörige unterschreiben.

Die erste Wohnung, Untermiete und Wohngemeinschaften

Wenn Sie bislang bei Ihren Eltern gewohnt haben und kein Mietverhältnis bestand, gibt es auch keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung über dieses Wohnen. Erklären Sie das der neuen Verwaltung. Eltern können kein früheres Mietverhältnis bestätigen, das es nicht gab.

Bei einer Untermiete ist der Hauptmieter Ihr bisheriger Vermieter. Bei einem gemeinsamen WG-Mietvertrag kommt es darauf an, welche Zahlungen und Personen eine Bescheinigung erfasst. Prüfen Sie den Vordruck, damit die Erklärung zu Ihrem tatsächlichen Mietverhältnis passt.

Was eine Bescheinigung aussagt und was offenbleibt

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beschreibt das bisherige Mietverhältnis im Rahmen ihres Wortlauts. Sie garantiert keine künftige Zahlungsfähigkeit. Ob eine spätere Betriebskostennachzahlung noch möglich ist, lässt sich nur anhand der konkreten Erklärung und der offenen Abrechnungen beurteilen.

Die Datenschutzaufsichtsbehörden sprechen sich gegen das Verlangen dieser Bescheinigung aus. Für andere Angaben und Belege gilt ebenfalls, dass nur erforderliche Informationen erhoben werden dürfen. Die passende Prüfung hängt auch davon ab, wie weit das Bewerbungsverfahren bereits fortgeschritten ist.

Unterlagen für die Bewerbung vorbereiten

Bitten Sie Ihren bisherigen Vermieter um die Bescheinigung, sobald Sie wissen, dass sie bei einer Bewerbung angefragt wird. Falls er ablehnt, prüfen Sie eine vertragliche Zusage und klären Sie mit der neuen Verwaltung das weitere Vorgehen. Halten Sie vorhandene Zahlungsnachweise bereit, ohne gleich sämtliche Kontodaten zu verschicken.

Ein Pflichtfeld im Bewerbungsportal kann die Abgabe erschweren. Bewahren Sie einen Screenshot auf und fragen Sie nach einem anderen Weg, die Unterlagen einzureichen. Stellen Sie niemals selbst eine Bescheinigung im Namen des Vermieters aus.

Wenn der Vermieter Geld für die Bescheinigung verlangt

Verlangt der Vermieter Geld, lassen Sie sich vorab den Betrag und die Grundlage der Forderung nennen. Besteht eine vertragliche Zusage zur Ausstellung, gehört deren Wortlaut in die Prüfung. Klären Sie auch mit der neuen Verwaltung, ob Sie das Dokument überhaupt einreichen müssen, bevor Sie dafür bezahlen.

Wenn eine konkrete Bewerbung festhängt

Eine fehlende Bescheinigung ist besonders belastend, wenn eine Bewerbungsfrist läuft. Bringen Sie die Anforderung der neuen Verwaltung, Ihren bisherigen Mietvertrag und die Antwort des Vermieters mit in die Beratung. Die Mietervereinigung Berlin e.V. kann mit ihren Mitgliedern prüfen, ob ein vertraglicher Anspruch besteht, welche Nachweise passen und wie sich die Anfrage an die Verwaltung formulieren lässt.

Häufige Fragen zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Kann ich von meinem Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen?

Grundsätzlich besteht kein Anspruch. Das hat der Bundesgerichtshof am 30. September 2009 entschieden (VIII ZR 238/08). Ein Anspruch kann sich aber aus einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung ergeben.

Was muss ich tun, wenn mein Vermieter sich weigert, die Bescheinigung auszustellen?

Prüfen Sie zunächst, ob die Ausstellung vertraglich zugesagt wurde. Fragen Sie die neue Verwaltung, wie Sie die Bewerbung ohne Bescheinigung einreichen können. Auf Quittungen über empfangene Mietzahlungen haben Sie nach § 368 BGB einen Anspruch. Die Datenschutzaufsichtsbehörden vertreten die Auffassung, dass eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei einer Neuanmietung nicht verlangt werden kann.

Kann ich eine höhere Kaution anbieten, um die fehlende Bescheinigung auszugleichen?

Die vereinbarte Sicherheit ist bei Wohnraum grundsätzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Bieten Sie zusätzliche Sicherheiten nicht ungeprüft an. Bei Bürgschaften kommt es auch auf den Anlass und die genaue Vereinbarung an.

Darf mein Vermieter Geld für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen?

Lassen Sie sich den Betrag und die Grundlage der Forderung nennen. Ob Sie die Gebühr zahlen müssen, sollte anhand der konkreten Vereinbarung geprüft werden. Klären Sie mit der neuen Verwaltung auch, ob Sie das Dokument überhaupt einreichen müssen.

Was kann ich als Erstmieter tun, wenn ich keine vorherige Bescheinigung habe?

Erklären Sie der neuen Verwaltung, dass Sie bislang kein eigenes Mietverhältnis hatten, und fragen Sie nach dem weiteren Bewerbungsverfahren. Eine Bescheinigung über ein früheres Mietverhältnis kann es dann nicht geben.

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