Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Anspruch, Alternativen und richtiges Vorgehen für Mieter in Berlin

Wer in Berlin eine Wohnung sucht, kennt das: Die Vermieterliste mit Unterlagen ist lang, und ganz oben steht oft die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Was aber, wenn der bisherige Vermieter sich weigert, das Papier auszustellen? Heißt das, die Wohnung ist weg? Keineswegs. Dieser Ratgeber erklärt, wie die rechtliche Lage tatsächlich aussieht – und was Mieter konkret tun können, wenn sie die begehrte Bescheinigung nicht bekommen.

Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist eine schriftliche Bestätigung des bisherigen Vermieters, dass keine offenen Mietschulden bestehen und alle Zahlungen vollständig und pünktlich geleistet wurden. Sie geht damit deutlich weiter als eine einfache Quittung: Während die Quittung nur einzelne Zahlungen belegt, attestiert die Bescheinigung das gesamte Mietverhältnis als sauber abgewickelt.

Für Vermieter ist das Dokument ein Indiz für die Zuverlässigkeit eines Bewerbers. Gerade in Großstädten wie Berlin, wo Vermieter aus zahlreichen Bewerbungen auswählen können, hat sich die Praxis durchgesetzt, eine solche Bescheinigung neben der Mieterselbstauskunft und der Schufa-BonitätsAuskunft anzufordern.

Die rechtliche Lage: Was sagt der BGH?

Eine zentrale Frage stellt sich für viele Mieter: Habe ich überhaupt einen Anspruch auf eine solche Bescheinigung? Die Antwort ist eindeutig – und sie überrascht viele.

Mit dem Grundsatzurteil vom 30. September 2009 (Aktenzeichen VIII ZR 238/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, dem ausziehenden Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Die Pflichten beschränken sich darauf, auf Wunsch des Mieters Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen zu erteilen. Diese Pflicht ergibt sich aus § 368 BGB.

Die Begründung des BGH ist nachvollziehbar: Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geht weit über eine bloße Zahlungsbestätigung hinaus. Sie könne den Vermieter in seiner Rechtsposition schwächen, etwa wenn nach dem Auszug noch Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung entstehen oder strittige Punkte aus dem Mietverhältnis nachträglich geklärt werden müssen. Niemand soll gezwungen sein, etwas zu bestätigen, was später gegen ihn verwendet werden könnte.

Auch eine sogenannte Verkehrssitte, aus der sich ein Anspruch ableiten ließe, hat das Gericht verneint. Die klagenden Mieter hatten argumentiert, die Ausstellung solcher Bescheinigungen sei mittlerweile gängige Praxis. Der BGH ließ das nicht gelten: Eine Verkehrssitte setze eine einheitliche, freiwillige Praxis aller beteiligten Kreise voraus – und das sei bei privaten und kleineren gewerblichen Vermietern nicht nachweisbar.

Wann besteht trotzdem ein Anspruch?

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Steht im Mietvertrag ausdrücklich, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen muss, kann der Mieter sich darauf berufen. Eine entsprechende Klausel könnte etwa lauten:

„Wird das Mietverhältnis beendet, so ist der Vermieter zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet, wenn sich der Mieter mit den laufenden Mietzahlungen nicht im Rückstand befindet."

Wer gerade einen neuen Mietvertrag verhandelt, sollte überlegen, eine solche Klausel aufzunehmen. Das schafft Rechtssicherheit für die nächste Wohnungssuche. Bei großen kommunalen Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften gehört die Ausstellung ohnehin oft zur Standardpraxis – ein Blick in die Mietbedingungen lohnt sich.

Häufige Gründe für die Verweigerung

In der Praxis gibt es verschiedene Gründe, warum Vermieter die Ausstellung verweigern. Manche kennen das BGH-Urteil und verweisen schlicht darauf, dass keine Pflicht besteht. Andere wollen sich vor späteren Auseinandersetzungen schützen. Häufig wird die Ausstellung auch dann verweigert, wenn es im Mietverhältnis Konflikte gab – etwa nach einer berechtigten Mietminderung wegen Mängeln, einer beanstandeten Betriebskostenabrechnung oder anderen Streitigkeiten.

Das ist die paradoxe Seite der Praxis: Gerade Mieter, die ihre Rechte kennen und konsequent durchsetzen, werden bei dieser Bescheinigungspraxis benachteiligt. Wer eine berechtigte Mietminderung durchgesetzt oder eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung beanstandet hat, bekommt häufig keine Bescheinigung – und steht bei der nächsten Bewerbung schlechter da als jemand, der jede Forderung kommentarlos beglichen hat. Der Deutsche Mieterbund hat das BGH-Urteil deshalb als Chance bewertet, die übermäßige Praxis der Bescheinigungsanforderung zurückzudrängen.

Was tun, wenn der Vermieter die Bescheinigung verweigert?

Auch ohne Mietschuldenfreiheitsbescheinigung lassen sich Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit gut belegen. Folgende Alternativen kommen in Betracht:

Quittungen über Mietzahlungen verlangen

Auf Quittungen über geleistete Mietzahlungen besteht ein gesetzlicher Anspruch nach § 368 BGB. Anders als bei der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung muss der Vermieter solche Quittungen ausstellen. Wer regelmäßig per Überweisung gezahlt hat, kann auch nachträglich um eine zusammenfassende Quittung bitten. Ein kleiner Hinweis am Rande: Nach § 368 Absatz 2 BGB trägt grundsätzlich der Schuldner – also der Mieter – die anfallenden Kosten der Quittung, etwa Porto oder einen geringen Aufwand. In der Praxis ist das selten ein nennenswerter Betrag, aber es schützt vor unangenehmen Überraschungen.

Kontoauszüge als Nachweis

Kontoauszüge der letzten zwölf Monate sind in der Regel der unkomplizierteste Nachweis für regelmäßige Mietzahlungen. Sie zeigen lückenlos, wann welche Beträge an den Vermieter überwiesen wurden. Andere Kontobewegungen darf man dabei schwärzen – nur die Mietüberweisungen müssen sichtbar bleiben.

Schufa-BonitätsAuskunft

Eine Schufa-Selbstauskunft belegt die generelle Bonität. Wichtig ist hier die richtige Form: Vermieter dürfen nur die reduzierte Schufa-BonitätsAuskunft für Vermieter verlangen, nicht die vollständige Eigenauskunft mit allen sensiblen Daten. Diesen Datenschutz sollten Mieter unbedingt nutzen.

Mietvertrag und Kündigungsbestätigung

Auch der bisherige Mietvertrag und eine Bestätigung über die ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses können belegen, dass alles sauber gelaufen ist.

Nachweis durch Sozialamt oder Jobcenter

Wer die Miete über das Sozialamt oder Jobcenter bezahlt hat, kann sich von dort eine Bescheinigung über die regelmäßigen Mietzahlungen ausstellen lassen.

Kaution und Bürgschaft – Vorsicht vor Übersicherung

Manche Mieter überlegen, dem neuen Vermieter eine besonders hohe Kaution oder zusätzlich eine Bürgschaft anzubieten. Hier ist Zurückhaltung geboten: Nach § 551 BGB ist die Kaution gesetzlich auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt. Alles, was darüber hinausgeht, ist nichtig. Wer also „mehr als drei Monatsmieten" als Sicherheit anbietet, schafft keinen Vorteil, sondern eine unwirksame Vereinbarung.

Auch eine zusätzliche Bürgschaft neben der vollen Kaution ist in der Regel nicht möglich. Hier greift das sogenannte Übersicherungsverbot: Kaution und Bürgschaft zusammen dürfen die Grenze von drei Nettokaltmieten grundsätzlich nicht überschreiten. Eine Ausnahme bilden sogenannte Rettungsbürgschaften – etwa wenn die Eltern eines jungen Mieters von sich aus, also unaufgefordert, eine Bürgschaft anbieten, um eine drohende Ablehnung abzuwenden. Wer mit einer Bürgschaft – etwa der Eltern – arbeiten möchte, sollte das also bewusst und abgestimmt einsetzen, statt Kaution und Bürgschaft kumulativ anzubieten.

Besondere Konstellationen: Erstmieter, Familien, Wohngemeinschaften

Nicht jeder Mietinteressent hat überhaupt einen vorherigen Mietvertrag, aus dem sich eine Bescheinigung ableiten ließe. Auszubildende, Studierende oder Berufseinsteiger befinden sich oft im ersten eigenen Mietverhältnis. Hier hilft ein offenes Gespräch mit dem neuen Vermieter weiter. Eltern können ihren Kindern keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen, wenn diese nur in der elterlichen Wohnung gewohnt haben – es sei denn, die Eltern selbst sind Mieter der Wohnung und nicht Eigentümer. Bei Wohngemeinschaften kommt es darauf an, ob ein gemeinsamer Mietvertrag bestand oder ob Untermietverhältnisse vorlagen.

Was Vermieter wissen sollten

Auch wenn die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung in der Praxis weit verbreitet ist – aus mietrechtlicher Sicht ist sie nur ein Indiz. Sie sagt nichts über zukünftige Zahlungsfähigkeit aus, gibt keine Auskunft über offene Nebenkostennachzahlungen und ließe sich theoretisch auch fälschen. Vermieter sind daher gut beraten, sich nicht ausschließlich auf dieses Dokument zu verlassen, sondern auch Einkommensnachweise und die Schufa-BonitätsAuskunft zu berücksichtigen.

Der Eigentümerverband Haus & Grund hat seinen Mitgliedern nach dem BGH-Urteil sogar empfohlen, generell keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen mehr auszustellen – um sich nicht in eine schwierige Rechtsposition zu bringen. Trotzdem wird das Dokument in Berlin weiterhin oft verlangt, vor allem von großen Wohnungsbaugesellschaften und Hausverwaltungen.

Vorgehen bei der Wohnungssuche in Berlin

Wer in Berlin eine Wohnung sucht, sollte sich frühzeitig um die Unterlagen kümmern. Am besten fragt man den alten Vermieter schon einige Monate vor dem geplanten Auszug nach einer Bescheinigung – solange das Verhältnis noch entspannt ist, klappt das meist problemlos.

Wird die Bescheinigung verweigert, hilft das offene Gespräch mit dem neuen Vermieter. Viele zeigen sich gesprächsbereit, wenn der Bewerber Kontoauszüge, Quittungen und eine Schufa-BonitätsAuskunft vorlegen kann und glaubwürdig erklärt, warum keine Bescheinigung vorliegt. Was Mieter unbedingt vermeiden sollten: niemals selbst eine Bescheinigung im Namen des Vermieters ausstellen oder fälschen. Das ist strafbar und kann erhebliche Konsequenzen haben.

Wenn der Vermieter Geld für die Bescheinigung verlangt

Manche Vermieter stellen das Dokument zwar aus, verlangen aber eine Gebühr. Rechtlich gibt es keine festen Vorgaben – da kein Anspruch auf die Bescheinigung besteht, herrscht hier Vertragsfreiheit. In der Berliner Praxis bewegen sich die Kosten meist zwischen 15 und 50 Euro. Im Einzelfall sollten Mieter abwägen, ob die Zahlung sinnvoller ist als der Verzicht auf das Dokument.

Fazit: Kein Anspruch, aber gute Alternativen

Die rechtliche Lage ist klar: Einen Anspruch auf die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt es nicht – außer er ist ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart. Trotzdem ist die fehlende Bescheinigung kein Grund zur Panik. Mit Quittungen, Kontoauszügen und der Schufa-BonitätsAuskunft lässt sich die eigene Zahlungszuverlässigkeit auch ohne ausdrückliche Bestätigung des Altvermieters belegen. Ein offener, transparenter Umgang mit dem neuen Vermieter ist meist zielführender als der Streit um ein Dokument, auf das niemand einen Anspruch hat.

Wer im Einzelfall unsicher ist, ob ein vertraglicher Anspruch bestehen könnte, sich gegen unzulässige Praktiken bei der Wohnungsbewerbung wehren möchte oder Schwierigkeiten mit dem alten Vermieter hat, kann sich an die Mietervereinigung Berlin e.V. wenden. Mitglieder erhalten eine fundierte rechtliche Einschätzung ihrer individuellen Situation, Unterstützung bei der Kommunikation mit dem Vermieter und Hilfe bei der Formulierung von Schreiben. Damit lassen sich auch schwierige Konstellationen rund um die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung in der Regel zufriedenstellend lösen.

Die Inhalte dieses Artikels dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernimmt die Mietervereinigung Berlin e.V. keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der Angaben.