Mietvertrag kündigen: So wahren Sie Frist und Form

Wer eine Mietwohnung verlassen möchte, muss mehr beachten als den Kündigungstext. Die Kündigung braucht die vorgeschriebene Form und muss rechtzeitig bei der Vermietung ankommen. Für unbefristete Wohnraummietverhältnisse gilt eine gesetzliche Frist. Bei einer Befristung, einer Mieterhöhung oder einer angekündigten Modernisierung können andere Regeln greifen.

Es geht hier um die Kündigung durch Mieterinnen und Mieter. Haben Sie selbst eine Kündigung von der Vermietung erhalten, finden Sie die andere Situation im Ratgeber zur Kündigung durch den Vermieter.

Im Überblick

• Bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag beträgt die Kündigungsfrist für Mieter grundsätzlich drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).
• Für den Endtermin zählt der Zugang bis zum dritten Werktag des Monats, nicht das Datum auf dem Schreiben oder der Poststempel.
• Die Kündigung braucht die gesetzliche Schriftform. Eine normale E-Mail, ein Scan oder eine Messenger-Nachricht reicht nicht (§ 568 BGB).
• Ein vorgeschlagener Nachmieter beendet den Vertrag nicht automatisch. Ein früheres Ende braucht eine Einigung oder ein besonderes Kündigungsrecht.
• Bei wirksamer Befristung, bestimmten Mieterhöhungen oder einer Modernisierungsankündigung können andere Regeln gelten.

Die Kündigungsfrist und den Endtermin berechnen

Für eine ordentliche Kündigung durch Mieter gilt bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag § 573c Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats zugeht. Die längeren Fristen von fünf und acht Jahren gelten nach dem Gesetz nur für die Kündigung durch die Vermietung. Eine Vereinbarung, die die gesetzliche Frist zum Nachteil der Mietpartei verkürzt, ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).

Ein Beispiel zeigt den Unterschied zwischen Zugang und Endtermin. Geht die Kündigung spätestens am Mittwoch, 4. November 2026, rechtzeitig zu, kann das Mietverhältnis am 31. Januar 2027 enden. Der 1. November ist ein Sonntag, der dritte Werktag ist daher der Mittwoch, 4. November. Kommt die Kündigung erst am Donnerstag, 5. November, an, ist der Januartermin verpasst. Der nächste mögliche Endtermin ist dann in der Regel der 28. Februar 2027.

Das Beispiel setzt einen unbefristeten Wohnraummietvertrag und einen rechtzeitigen Zugang am genannten Tag voraus. Wenn ein Schreiben erst nach der üblichen Leerungszeit in den Briefkasten kommt, kann sich der rechtliche Zugangszeitpunkt verschieben. Warten Sie bei einer nahen Frist deshalb nicht bis zum letzten Tag.

Form, Unterschriften und Zugang

§ 568 Abs. 1 BGB verlangt für die Kündigung einer Wohnraummiete die Schriftform. Nach § 126 Abs. 1 BGB wird sie in der Regel durch eine eigenhändige Unterschrift erfüllt. Das Gesetz lässt die elektronische Form unter bestimmten Voraussetzungen als Ersatz zu (§ 126 Abs. 3 BGB). Dafür braucht es jedoch eine qualifizierte elektronische Signatur nach § 126a BGB. Eine gewöhnliche E-Mail, ein PDF mit eingefügtem Unterschriftsbild oder eine Messenger-Nachricht genügen nicht. Am einfachsten ist ein unterschriebenes Papieroriginal.

Haben mehrere Personen gemeinsam einen Mietvertrag geschlossen, kann das Mietverhältnis in der Regel nur gemeinsam gekündigt werden. Der Bundesgerichtshof hat das für eine Wohngemeinschaft bestätigt (Urteil vom 16. März 2005, VIII ZR 14/04). Eine private Absprache, dass eine Person auszieht, ändert den Mietvertrag gegenüber der Vermietung nicht. Soll nur eine Person aus dem gemeinsamen Vertrag ausscheiden, muss die Vermietung zustimmen, und das braucht eine Vertragsänderung.

Die Kündigung muss der Vermietung zugehen. Nach § 130 BGB wird eine Erklärung gegenüber Abwesenden wirksam, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt und unter gewöhnlichen Umständen mit Kenntnisnahme zu rechnen ist. Das Absendedatum oder der Poststempel beweisen den Zugang nicht. Bewahren Sie deshalb eine vollständige Kopie auf und wählen Sie einen Versandweg, mit dem sich der Zugang nachvollziehen lässt. Prüfen Sie im Mietvertrag, an welche Adresse oder Stelle die Erklärung zu richten ist.

Befristeter Vertrag und Nachmieter

Ein wirksam befristetes Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit (§ 542 Abs. 2 BGB). Bei Wohnraum ist eine Befristung nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig. Die Vermietung muss bei Vertragsschluss schriftlich einen gesetzlich vorgesehenen Befristungsgrund mitteilen. Fehlt er, gilt der Vertrag in der Regel als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ist eine Klausel unklar, klären Sie Vertrag und Schriftwechsel, bevor Sie einen Endtermin akzeptieren.

Ein Nachmieter beendet den Vertrag nicht automatisch. Allein die Benennung einer Person gibt kein allgemeines Recht, die Wohnung früher zu verlassen. Ein früheres Vertragsende lässt sich vereinbaren. Holen Sie dafür die Zustimmung der Vermietung und den konkreten Endtermin schriftlich ein. Wer vor dem vereinbarten Ende auszieht, sollte die laufende Miete und die Schlüsselübergabe außerdem getrennt davon klären.

Bei einer Teiluntervermietung gelten eigene Voraussetzungen. Benötigen Sie eine Erlaubnis zur Überlassung der Wohnung an Dritte, enthält § 540 Abs. 1 BGB unter bestimmten Umständen ein Kündigungsrecht. Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist außerdem § 553 BGB zu prüfen. Der Ratgeber zur Untervermietung erklärt diese Voraussetzungen.

Sonderkündigungsrechte und fristlose Kündigung

Eine Mieterhöhung eröffnet nicht immer ein Sonderkündigungsrecht. § 561 BGB betrifft Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) und nach § 559 BGB (Modernisierung). Nach dem Zugang der Erhöhungserklärung können Sie bis zum Ende des zweiten Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats. Kündigen Sie fristgerecht, tritt die betreffende Erhöhung nicht ein. Für andere Anpassungen gelten diese Regeln nicht automatisch.

Nach einer Modernisierungsankündigung kann § 555e BGB ein eigenes Kündigungsrecht eröffnen. Die Erklärung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats. Ausgenommen sind Maßnahmen, die die Wohnung nur unerheblich beeinflussen und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen (§ 555e Abs. 2 in Verbindung mit § 555c Abs. 4 BGB). Dieses Recht hat eigene Fristen und sollte nicht mit der üblichen Kündigung zum dritten Werktag verwechselt werden.

Eine fristlose Kündigung ist nur bei einem wichtigen Grund möglich (§ 543 Abs. 1 BGB). Bei einer Pflichtverletzung ist meist zuerst eine angemessene Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung nötig, das Gesetz nennt aber Ausnahmen (§ 543 Abs. 3 BGB). Bei Wohnraum kann auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung eine Rolle spielen (§ 569 Abs. 1 BGB). Ob die Voraussetzungen vorliegen, zeigt der Einzelfall. Besprechen Sie eine fristlose Kündigung vor dem Versand mit der Beratung.

Besonderheit für bestimmte geförderte Wohnungen in Berlin

Für die gewöhnliche Kündigung durch Mieter gilt in Berlin grundsätzlich dieselbe Frist wie im übrigen Bundesgebiet. Eine zusätzliche Berliner Regel enthält § 1c Wohnraumgesetz Berlin für Wohnungen im gesetzlich bestimmten Anwendungsbereich des § 1 WoG Bln. Erfasst sind unter anderem Wohnungen aus dem sozialen Mietwohnungsneubau im ersten Förderweg. Die Vorschrift gilt nicht pauschal für alle Berliner Mietwohnungen. Ein Wohnberechtigungsschein allein belegt den Anwendungsbereich nicht.

Bei einer Mieterhöhung um mindestens 10 Prozent oder um mindestens 15 Prozent innerhalb von vier Jahren räumt § 1c WoG Bln eine Überlegungsfrist ein, und zwar bis zum Ablauf des sechsten Monats nach dem Monat des Zugangs der Erklärung. Die Mietpartei kann in dieser Zeit außerordentlich kündigen, mit Wirkung spätestens zum Ablauf des neunten Monats nach Zugang. Wird fristgerecht gekündigt, tritt die Erhöhung nicht ein. Ausgenommen sind Erhöhungen nach §§ 559 und 560 BGB. Diese Regeln gelten in der seit 30. Juli 2026 geltenden Fassung. Klären Sie vorab, ob Förderweg, Erhöhungsart und Frist tatsächlich zusammenpassen.

Das Kündigungsschreiben vorbereiten

Das Schreiben sollte die Wohnung eindeutig bezeichnen, alle kündigenden Mieterinnen und Mieter nennen und den gewünschten Endtermin angeben. Prüfen Sie vor dem Versand Frist und erforderliche Unterschriften.

Bewahren Sie das unterschriebene Schreiben, einen Versandnachweis und die Bestätigung des Endtermins auf. Für den Auszug sind außerdem die Mietkaution und die Schönheitsreparaturen beim Auszug gesondert zu prüfen.

Was Mitglieder tun können

Mitglieder können Mietvertrag, Nachträge, die geplante Kündigung und den Nachweis des Zugangs vorlegen. Die Beratung klärt, welche Frist gilt, ob ein besonderes Kündigungsrecht greift und ob alle im Vertrag genannten Mieter die Erklärung abgeben müssen. Informationen zur Mitgliedschaft und zu den Beratungsleistungen finden Sie auf den entsprechenden Seiten der Mietervereinigung Berlin e.V.

Wenn ein Endtermin bevorsteht oder die Vermietung den Zugang bestreitet, holen Sie rechtzeitig eine individuelle Beratung bei einem Mieterverein oder einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt für Mietrecht ein. Eine allgemeine Darstellung ersetzt die Prüfung Ihres Mietvertrags und der Zustellumstände nicht.

Häufige Fragen zur Kündigung durch Mieter

Wie kündige ich meinen Mietvertrag?

Bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag erklären Sie die Kündigung in der vorgeschriebenen Form und achten auf die gesetzliche Frist. Maßgeblich ist der Zugang bei der Vermietung, nicht das Datum auf dem Brief oder den Poststempel. Gehen Sie eine laufende Frist mit Vertrag und konkretem Zugangstag in der Hand durch.

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter?

Bei einem unbefristeten Wohnraummietvertrag gilt für Mieter grundsätzlich § 573c Abs. 1 BGB. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Die Verlängerungen nach fünf und acht Jahren betreffen die Kündigung durch die Vermietung. Eine Befristung oder eine besondere Vertragsregel kann eine Prüfung erfordern.

Muss die Kündigung auf Papier unterschrieben werden?

Die Kündigung muss die gesetzliche Schriftform des § 568 BGB einhalten. Die elektronische Form kommt nur mit qualifizierter elektronischer Signatur nach §§ 126 Abs. 3 und 126a BGB in Betracht. Eine gewöhnliche E-Mail, eine Messenger-Nachricht oder ein Scan genügen nicht. Am sichersten ist ein eigenhändig unterschriebenes Original.

Ab wann gilt die Kündigung?

Die Kündigung wird wirksam, wenn sie der Vermietung zugeht (§ 130 BGB). Geht sie bis Mittwoch, 4. November 2026, rechtzeitig zu, kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis zum 31. Januar 2027 enden. Kommt sie am 5. November an, ist dieser Termin verpasst, und der nächste mögliche Endtermin ist in der Regel der 28. Februar 2027.

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

Ein vorgeschlagener Nachmieter beendet den Mietvertrag nicht automatisch. Ein früheres Ende setzt in der Regel eine Vereinbarung mit der Vermietung oder ein besonderes Kündigungsrecht voraus. Ob eine Vertragsklausel oder eine Sondersituation greift, steht im Vertrag und ergibt sich aus den Umständen.

Wann kann ich außerordentlich oder fristlos kündigen?

Das Gesetz sieht Sonderkündigungsrechte etwa nach bestimmten Mieterhöhungen und nach einer Modernisierungsankündigung vor. Eine fristlose Kündigung verlangt einen wichtigen Grund, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Bei Pflichtverletzungen sind meist zuerst eine Abhilfefrist oder eine Abmahnung nötig. Ausnahmen und die Anforderungen im Einzelfall sollten Sie klären.

Gilt in Berlin eine besondere Kündigungsfrist?

Für die gewöhnliche Kündigung durch Mieter gilt grundsätzlich die bundesrechtliche Frist des § 573c BGB. Für bestimmte öffentlich geförderte Wohnungen enthält § 1c WoG Bln ein zusätzliches Kündigungsrecht bei Mieterhöhungen. Ob Ihre Wohnung in den Anwendungsbereich fällt, lässt sich nicht allein aus einem Wohnberechtigungsschein ableiten.

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