Schönheitsreparaturen beim Auszug: Müssen Mieter renovieren?

Beim Auszug entsteht schnell Druck. Die Wohnung soll übergeben werden, die neue Wohnung wartet und die Vermietung kündigt bereits Malerkosten an. In dieser Situation wird oft gestrichen, obwohl noch gar nicht geklärt ist, ob dafür eine Pflicht besteht.

Der Satz „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ beantwortet die Frage noch nicht. Der gesamte Mietvertrag muss gelesen werden. Ebenso wichtig sind der Zustand der Wohnung bei Mietbeginn und die Frage, ob die Räume bei Auszug tatsächlich renovierungsbedürftig sind.

Muss ich beim Auszug renovieren?

Nein, nicht automatisch. Eine Pflicht des Mieters kommt nur in Betracht, wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf ihn übertragen wurden und die Arbeiten nach dem Zustand der Wohnung fällig sind.

Eine Klausel kann unwirksam sein, obwohl sie auf den ersten Blick eindeutig klingt. Das ist zum Beispiel möglich, wenn sie starre Fristen vorgibt, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand eine Endrenovierung verlangt oder eine unrenoviert übergebene Wohnung betrifft.

Umgekehrt wäre auch die Aussage falsch, Mieter müssten beim Auszug nie renovieren. Eine wirksame und bedarfsabhängige Vereinbarung kann dazu führen, dass fällige Arbeiten erledigt werden müssen.

Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig?

Nach dem gesetzlichen Ausgangspunkt ist der Vermieter für die Erhaltung der Wohnung zuständig. Dazu gehören grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen. Mietverträge übertragen diese Arbeiten jedoch häufig auf den Mieter.

Eine solche Übertragung ist nicht von vornherein ausgeschlossen. Bei vorformulierten Vertragsbedingungen gelten aber Grenzen. Die Regelung darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Deshalb kommt es nicht nur auf einen einzelnen Satz an, sondern auf die gesamte Klausel.

Was gehört zu Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen betreffen die dekorative Abnutzung innerhalb der Wohnung. Dazu zählen vor allem:

• das Tapezieren, Streichen oder Kalken von Wänden und Decken
• das Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
• das Streichen von Innentüren
• das Streichen der Fenster und Außentüren von innen

Nicht jede Reparatur in der Wohnung ist damit eine Schönheitsreparatur. Arbeiten an der Bausubstanz, der Außenanstrich von Fenstern oder das Abschleifen und Neuversiegeln eines Parkettbodens gehören nicht ohne Weiteres dazu.

Wohnung unrenoviert übernommen: Was gilt beim Auszug?

Wurde die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine vorformulierte Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich unwirksam, wenn der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat.

Dafür muss die Wohnung nicht völlig abgewohnt gewesen sein. Maßgeblich ist der Gesamteindruck bei der Übergabe. Geringfügige Gebrauchsspuren, die kaum ins Gewicht fallen, machen eine Wohnung noch nicht automatisch unrenoviert.

Der Anfangszustand ist oft Jahre später schwer zu klären. Im Streitfall muss der Mieter darlegen und beweisen, dass die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde. Ein Einzugsprotokoll, Fotos und schriftliche Absprachen können deshalb entscheidend sein.

Auch eine Renovierungsabrede nur zwischen Vor- und Nachmieter ändert die Rechtslage gegenüber dem Vermieter nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine solche Vereinbarung eine unwirksame Formularklausel im neuen Mietvertrag nicht heilt.

Diese Renovierungsklauseln sind häufig unwirksam

Ob eine Klausel wirksam ist, hängt von ihrer genauen Formulierung und dem Zusammenhang im Vertrag ab. Typische Problemstellen sind:

Starre Fristen

Eine vorformulierte Regelung, nach der Küche und Bad zwingend nach drei Jahren oder Wohnräume zwingend nach fünf Jahren renoviert werden müssen, ist ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand regelmäßig unwirksam. Flexible Formulierungen wie „im Allgemeinen“ können anders zu beurteilen sein.

Renovierung bei jedem Auszug

Eine vorformulierte Klausel, die bei Vertragsende immer eine vollständige Renovierung verlangt, ist regelmäßig unwirksam. Wurde kurz zuvor fachgerecht gestrichen und besteht kein neuer Renovierungsbedarf, darf der Mieter durch eine solche Formularklausel nicht allein wegen des Auszugs nochmals zu denselben Arbeiten verpflichtet werden.

Anteilige Renovierungskosten

Vorformulierte Quotenabgeltungsklauseln verlangen einen rechnerischen Anteil an späteren Renovierungskosten, obwohl die Arbeiten noch gar nicht fällig sind. Solche Klauseln hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt. Das wurde auch in einer Entscheidung aus dem Jahr 2025 nochmals bestätigt.

Pflicht zum Fachbetrieb

Eine vorformulierte Vertragsklausel darf nicht pauschal verlangen, dass ausschließlich ein Malerbetrieb beauftragt wird. Sind Schönheitsreparaturen wirksam geschuldet, dürfen Mieter grundsätzlich selbst arbeiten. Das Ergebnis muss allerdings fachgerecht sein.

Müssen die Wände beim Auszug weiß sein?

Eine allgemeine Pflicht, jede Wohnung beim Auszug weiß zu streichen, gibt es nicht. Vorformulierte Klauseln, die die Farbwahl bereits während der Mietzeit auf helle oder neutrale Farben beschränken, können unwirksam sein.

Ganz folgenlos ist die Farbgestaltung beim Auszug trotzdem nicht. Wer eine neutral übernommene Wohnung in einem sehr ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der die Weitervermietung erheblich erschwert, kann für den dadurch verursachten Mehraufwand haften. Der konkrete Zustand zählt. Eine pauschale Antwort nur anhand der Farbe wäre deshalb unseriös.

Normale Abnutzung oder Schaden?

Normale Gebrauchsspuren muss der Mieter nicht als Schaden ersetzen. Das Gesetz stellt klar, dass Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu seinen Lasten gehen.

Davon zu unterscheiden sind echte Beschädigungen oder eine Nutzung, die deutlich über den normalen Gebrauch hinausgeht. Ob eine Spur noch gewöhnliche Abnutzung oder bereits ein ersatzpflichtiger Schaden ist, lässt sich häufig erst anhand von Ausmaß, Ursache und Alter beurteilen.

Starre Regeln zu Bohrlöchern, Kratzern oder Verfärbungen helfen hier wenig. Es gibt keine allgemeine Zahl von Bohrlöchern, die in jeder Wohnung erlaubt oder verboten wäre. Auch bei Rauchspuren kommt es darauf an, ob übliche Schönheitsreparaturen genügen oder weitergehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind.

Was bedeutet „besenrein übergeben“?

„Besenrein“ ist nicht dasselbe wie renoviert. Nach der Rechtsprechung müssen bei einer besenreinen Rückgabe grobe Verschmutzungen entfernt werden. Eine vollständige Grundreinigung oder frisch gestrichene Wände folgen daraus nicht.

Eigene Gegenstände und Müll sollten vollständig entfernt werden. Auch alle vereinbarten Schlüssel gehören zur Rückgabe. Ob darüber hinaus Reinigungs- oder Renovierungsarbeiten geschuldet sind, richtet sich nach dem Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung.

Wohnungsübergabe gut vorbereiten

Vor der Übergabe lohnt sich ein ruhiger Blick in die Unterlagen. Hilfreich sind:

• Mietvertrag und alle Nachträge
• Einzugs- und Übergabeprotokoll
• Fotos vom Einzug und vom aktuellen Zustand
• Belege über frühere Renovierungsarbeiten
• Schriftverkehr mit Vermietung oder Hausverwaltung

Der Zustand beim Auszug sollte ebenfalls fotografiert werden. Ein Übergabeprotokoll kann sinnvoll sein, sollte aber nur unterschrieben werden, wenn der Inhalt stimmt. Pauschale Anerkenntnisse zu Renovierungskosten oder Schäden gehören nicht ungeprüft in ein Protokoll.

Schönheitsreparaturen und Mietkaution

Streit über die Renovierung endet häufig bei der Mietkaution. Der Vermieter darf Kosten aber nicht allein deshalb abziehen, weil die Wohnung nicht frisch gestrichen wurde. Es muss ein konkreter Anspruch bestehen.

Dafür sind unter anderem die Wirksamkeit der Klausel, der tatsächliche Renovierungsbedarf, mögliche Schäden und die Höhe der verlangten Kosten zu prüfen. Bei Ersatzansprüchen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung gilt grundsätzlich eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückerhalt der Wohnung.

Wer mit Abzügen oder einer Rechnung konfrontiert wird, sollte eine nachvollziehbare Aufstellung verlangen und nicht vorschnell zustimmen. Bei unklaren Forderungen können Mitglieder den Mietvertrag, das Übergabeprotokoll und die verlangten Kosten durch die Mietervereinigung Berlin e.V. einordnen lassen.

Was Mieter vor dem Auszug prüfen sollten

• War die Wohnung bei Einzug renoviert oder unrenoviert?
• Gibt es Fotos oder ein Einzugsprotokoll?
• Enthält der Vertrag starre Fristen oder eine pauschale Endrenovierung?
• Sind die Räume tatsächlich renovierungsbedürftig?
• Geht es um normale Abnutzung oder um einen möglichen Schaden?
• Verlangt der Vermieter Arbeiten oder nur einen Geldbetrag?

Wenn diese Punkte unklar sind, sollte die Klausel vor Beginn der Arbeiten geprüft werden. Das ist meist einfacher, als nach der Übergabe über bereits gezahlte Malerkosten oder eine einbehaltene Kaution zu streiten.

Quellen

• § 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
• § 538 BGB: Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch
• § 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche
• § 28 Abs. 4 II. BV: Umfang der Schönheitsreparaturen
• BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14: unrenoviert übergebene Wohnung
• BGH, Urteil vom 12. September 2007, VIII ZR 316/06: Endrenovierung
• BGH, Urteil vom 28. Juni 2006, VIII ZR 124/05: besenreine Rückgabe
• BGH, Urteil vom 6. November 2013, VIII ZR 416/12: ungewöhnliche Farbgestaltung
• BGH, Beschluss vom 8. April 2025, VIII ZR 245/22: Quotenabgeltungsklausel

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