2025 wurden in Berlin 964 Mietwohnungen umgewandelt

Stand: 20. Oktober 2026 · Monitoringbericht 2025 und geltende Umwandlungsverordnungen

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat den Monitoringbericht 2025 am 20. Oktober 2026 vorgestellt.

Der vom IfS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik erstellte Bericht untersucht die Anwendung zweier Umwandlungsverordnungen. Er enthält außerdem die Antragszahlen bis zum Ende des ersten Halbjahres 2026. Dabei kommt es auf die Begriffe an: Ein Antrag, eine Genehmigung und die spätere Eintragung der Umwandlung im Grundbuch sind unterschiedliche Schritte. Ihre Zahlen dürfen nicht gleichgesetzt werden.

Im Überblick

• Stadtweit wurden 964 Wohnungen im Jahr 2025 tatsächlich umgewandelt, nach 1.552 im Jahr 2024.
• Nach § 250 BauGB wurden 2025 Umwandlungen für 324 Wohnungen beantragt, im ersten Halbjahr 2026 für 239 Wohnungen.
• Die gesonderten Verfahren nach § 172 BauGB in Milieuschutzgebieten betrafen 33 Wohnungen 2025 und acht Wohnungen im ersten Halbjahr 2026.
• Die stadtweite Verordnung nach § 250 gilt bis Ende 2030. Die Verordnung nach § 172 endet mit Ablauf des 12. März 2030.
• Die Regeln verlangen eine Genehmigung. Sie sind kein ausnahmsloses Umwandlungsverbot.

Von 28.783 Umwandlungen 2021 auf 964 im Jahr 2025

2021 hatte die Zahl der tatsächlich umgewandelten Wohnungen mit 28.783 einen Höchststand erreicht. 2024 waren es noch 1.552, ein Jahr später 964. Diese Angaben beruhen auf der Automatisierten Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Sie erfassen die vollzogenen Umwandlungen und haben damit eine andere Grundlage als die von den Bezirken gemeldeten Antragsverfahren.

Der Bericht führt den Rückgang wesentlich auf die Umwandlungsverordnungen zurück. Er beschreibt zugleich einen zeitlichen Abstand zwischen dem Beginn eines Verfahrens und dem Vollzug im Grundbuch. Für das hohe Niveau von 2021 nehmen die Verfasser auch Vorzieheffekte an: Eigentümer hätten Umwandlungen vorgezogen, um den zu erwartenden Einschränkungen der stadtweiten Regelung zuvorzukommen. Die Statistik bildet deshalb nicht nur Entscheidungen des jeweiligen Berichtsjahres ab.

2025 wurden Umwandlungen für 324 Wohnungen beantragt

Nach der stadtweiten Regelung des § 250 BauGB gingen 2025 insgesamt 19 Anträge für 324 Wohnungen ein. Zum Erhebungsstichtag 30. Juni 2026 waren die Umwandlungen von 222 dieser Wohnungen genehmigt, für 13 Wohnungen untersagt und für 89 Wohnungen noch nicht abschließend entschieden.

Im ersten Halbjahr 2026 wurden zwölf Anträge für 239 Wohnungen gestellt. Davon waren zum selben Stichtag 154 Wohnungen genehmigt, sechs untersagt und 79 noch in offenen Verfahren. Der Bericht ordnet die Verfahren dem Jahr beziehungsweise Halbjahr der Antragstellung zu. Eine Entscheidung zu einem Antrag aus 2025 kann daher noch aus dem ersten Halbjahr 2026 stammen.

Aus 324 Wohnungen im Gesamtjahr 2025 und 239 im ersten Halbjahr 2026 lässt sich kein weiterer Rückgang ableiten. Die Zeiträume sind unterschiedlich lang. Gegenüber den vorangegangenen Halbjahren lagen die Antragszahlen nach § 250 zuletzt sogar wieder etwas höher. Der Bericht beschreibt das Niveau seit dem zweiten Halbjahr 2023 insgesamt als niedrig.

In Milieuschutzgebieten greifen zwei unterschiedliche Regeln

Die Umwandlung in Wohnungseigentum schafft die rechtliche Grundlage, Wohnungen eines Hauses einzeln zu verkaufen. In sozialen Erhaltungsgebieten, den sogenannten Milieuschutzgebieten, ist dieser Schritt in Berlin seit März 2015 genehmigungspflichtig. Rechtsgrundlage ist § 172 BauGB in Verbindung mit der Berliner Umwandlungsverordnung.

Seit dem zweiten Halbjahr 2021 gibt es zusätzlich den stadtweiten Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Er erfasst grundsätzlich bestehende Wohngebäude mit mindestens sechs Wohnungen. Das Gesetz begrenzt die Regelung auf Gebäude, die beim erstmaligen Inkrafttreten der Verordnung bereits bestanden; es enthält außerdem Ausnahmen.

Wo § 250 anwendbar ist, hat er Vorrang vor der Umwandlungsverordnung nach § 172. Diese bleibt in Milieuschutzgebieten vor allem für kleinere Wohngebäude relevant. Das erklärt einen Teil des starken Rückgangs der dortigen Antragszahlen seit 2021: Viele Verfahren werden inzwischen nach der stadtweiten Vorschrift geprüft.

Die in der Pressemitteilung vom 20. Oktober 2026 genannten 33 Wohnungen für 2025 und acht für das erste Halbjahr 2026 beziehen sich nur auf Anträge nach § 172. Sie sind keine Gesamtzahl aller beantragten Umwandlungen innerhalb der Milieuschutzgebiete. Dort können auch Verfahren nach § 250 hinzukommen. Weitere Besonderheiten des Gebietsschutzes erläutert unser Beitrag zu Wohnen auf Zeit im Milieuschutz.

Die Verordnungen enden zu verschiedenen Terminen

Die seit 1. Januar 2026 geltende stadtweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB gilt bis Ende 2030. Ihr Neuerlass wurde bereits im November 2025 beschlossen. Es handelt sich damit um geltendes Recht und nicht um eine erst heute angekündigte Verlängerung.

Für die gesonderte Verordnung nach § 172 BauGB gilt ein anderes Datum. Die am 13. März 2025 in Kraft getretene Umwandlungsverordnung 2025 tritt mit Ablauf des 12. März 2030 außer Kraft.

Beide Instrumente setzen eine behördliche Prüfung voraus. Das Baugesetzbuch nennt Fälle, in denen eine Genehmigung zu erteilen ist. § 250 sieht solche Fälle etwa unter bestimmten Voraussetzungen bei Nachlässen oder beim Verkauf zur eigenen Nutzung an Familienangehörige vor. Ob eine Ausnahme greift, entscheidet das zuständige Bezirksamt anhand des jeweiligen Falls.

Der Senat bewertet den Umwandlungsschutz als wirksam

Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler bewertet die Ergebnisse als Beleg für die Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung. Auch das Monitoring schreibt der stadtweiten Regelung eine wesentliche Rolle beim Rückgang zu. Der Bericht dokumentiert zugleich weiterhin Anträge und erteilte Genehmigungen. Ein uneingeschränkter Schutz jeder Mietwohnung lässt sich daraus nicht ableiten.

Was Mitglieder bei einer angekündigten Umwandlung tun können

Wenn Sie eine Mitteilung über die Aufteilung oder den Verkauf Ihres Hauses erhalten, bewahren Sie das Schreiben auf. Mitglieder können mit der Beratung der Mietervereinigung Berlin e.V. klären, welche Fragen sich für ihr Mietverhältnis stellen. Informationen zum Eigentümerwechsel finden Sie im Ratgeber zum Verkauf einer vermieteten Wohnung.

Häufige Fragen zur Umwandlung von Mietwohnungen

Wurden 2025 in ganz Berlin nur 33 Wohnungen umgewandelt?

Nein. Die Zahl 33 bezeichnet Wohnungen in Anträgen nach § 172 BauGB in Milieuschutzgebieten. Für tatsächlich vollzogene Umwandlungen nennt der Bericht stadtweit 964 Wohnungen im Jahr 2025.

Sind Umwandlungen in Berlin vollständig verboten?

Es besteht ein Genehmigungsvorbehalt mit gesetzlichen Ausnahmen. Bei § 250 kommt es unter anderem auf die Größe und den Bestand des Gebäudes an. Die zuständigen Bezirksämter prüfen die Voraussetzungen.

Gelten beide Umwandlungsverordnungen bis Ende 2030?

Die stadtweite Verordnung nach § 250 gilt bis Ende 2030. Die gesonderte Verordnung für Milieuschutzgebiete nach § 172 endet dagegen bereits mit Ablauf des 12. März 2030.

Beweisen die Zahlen bereits einen weiteren Rückgang im Jahr 2026?

Nein. Die 239 beantragten Wohnungen betreffen nur das erste Halbjahr 2026 und sind nicht mit den 324 Wohnungen des gesamten Vorjahres gleichzusetzen. Eine Jahreszahl zu den tatsächlich vollzogenen Umwandlungen 2026 liegt in diesem Bericht nicht vor.

Die Inhalte dieses Artikels dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernimmt die Mietervereinigung Berlin e.V. keine Gewähr für Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der Angaben.