Staffelmiete Berlin prüfen: Beträge, Fristen und Mietpreisbremse

Was eine Staffelmietvereinbarung enthalten muss

Bei einer Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermietung schon im Mietvertrag, zu welchen Zeitpunkten sich die Miete auf welchen Betrag erhöht. § 557a BGB verlangt eine schriftliche Vereinbarung. Für jede Staffel muss die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen sein.

Reine Prozentangaben oder eine Formulierung wie „jährlich entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung“ sind keine Staffelmiete im Sinne dieser Vorschrift. Solche Klauseln können zu einer anderen rechtlichen Einordnung führen und sollten gesondert geprüft werden.

Ist die Vereinbarung wirksam, wird die nächste Staffel zum festgelegten Zeitpunkt fällig. Ein neues Mieterhöhungsschreiben mit Zustimmungserklärung ist dann grundsätzlich nicht vorgesehen, weil Betrag und Zeitpunkt bereits vereinbart wurden.

Mindestens ein Jahr zwischen den Staffeln

Die Miete muss während jeder Staffel mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Maßgeblich sind die im Vertrag genannten Fälligkeitstermine. Liegen zwischen zwei Erhöhungen weniger als zwölf Monate, entspricht dieser Abstand nicht den gesetzlichen Vorgaben.

Bei der Prüfung hilft eine einfache Zeitleiste: Vertragsbeginn, Fälligkeit der ersten Miete und Fälligkeit jeder weiteren Staffel werden untereinander notiert. So lässt sich schnell erkennen, ob ein Jahresabstand eingehalten ist und ob die Vermietung den richtigen Betrag verlangt.

Staffelmiete an einem Beispiel prüfen

Ein Vertrag beginnt am 1. Oktober 2026 mit einer Nettokaltmiete von 760 Euro. Vereinbart sind 785 Euro ab 1. Oktober 2027 und 810 Euro ab 1. Oktober 2028. Die Beträge stehen fest und zwischen den Stufen liegt jeweils ein Jahr.

Damit sind zwei wichtige Formmerkmale erfüllt. Offen bleibt trotzdem, ob die Ausgangsmiete und die einzelnen Staffeln mit der Mietpreisbremse vereinbar sind und ob im konkreten Fall eine gesetzliche Ausnahme greift. Eine reine Rechenprüfung reicht deshalb nicht aus.

Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich bei jeder Staffel

§ 557a Absatz 4 BGB verweist für jede Mietstaffel auf die Regeln der §§ 556d bis 556g BGB. In Berlin darf eine Miete in einem von der Mietpreisbremse erfassten Mietverhältnis grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die zweite und jede weitere Staffel kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die erste Miete dieser Staffel fällig wird.

Die Prüfung kann komplizierter werden, wenn eine höhere Vormiete, eine Modernisierung oder eine gesetzliche Ausnahme geltend gemacht wird. Eine in der vorherigen Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. Deshalb sollten nicht nur die neue Staffel, sondern auch Vertragsbeginn, Vormiete und frühere Stufen betrachtet werden.

Grundlagen und Ausnahmen erläutern wir ausführlicher im Beitrag zur Mietpreisbremse in Berlin. Für die ortsübliche Vergleichsmiete ist außerdem der Berliner Mietspiegel 2026 wichtig.

Welche weiteren Erhöhungen während der Staffelmiete ausgeschlossen sind

Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Die Vermietung kann also nicht zusätzlich eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Auch Mieterhöhungen wegen Modernisierung nach diesen Vorschriften sind während der laufenden Staffelmiete ausgeschlossen.

Eine Besonderheit betrifft § 559e BGB: Der Wortlaut des § 557a BGB nennt diese eigenständige Regelung zur Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage derzeit nicht ausdrücklich. Der Entwurf zum Mietrechtspaket II sieht vor, § 559e in den Ausschluss aufzunehmen; am 12. August 2026 ist diese Änderung aber noch nicht in Kraft. Forderungen mit Bezug auf § 559e sollten deshalb gesondert rechtlich geprüft werden.

Betriebskosten folgen eigenen Regeln. Eine Anpassung von Vorauszahlungen oder eine Nachforderung aus einer Abrechnung ist deshalb nicht allein wegen der Staffelmiete ausgeschlossen. Wenn unklar ist, welche Forderung vorliegt, helfen die Begründung im Schreiben und ein Vergleich mit dem Mietvertrag. Einen Überblick bietet unser Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung.

Kündigungsausschluss: höchstens vier Jahre

Eine Staffelmietvereinbarung kann mit einem Ausschluss der ordentlichen Kündigung verbunden sein. Das Kündigungsrecht des Mieters darf seit Abschluss der Vereinbarung höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ende dieses Zeitraums zulässig.

Ob daneben eine Befristung, ein wechselseitiger Kündigungsverzicht oder besondere Vertragsbedingungen vereinbart wurden, lässt sich nur anhand des vollständigen Vertrags beurteilen. Mieter sollten sich deshalb nicht allein auf die Überschrift einer Klausel verlassen.

Prüfliste für eine Staffelmiete

• Ist die Staffelmiete schriftlich vereinbart?
• Steht für jede Stufe ein konkreter Eurobetrag im Vertrag?
• Bleibt die Miete zwischen zwei Staffeln mindestens zwölf Monate unverändert?
• Wurde der im Vertrag genannte Fälligkeitstermin richtig übernommen?
• Wie hoch waren Ausgangsmiete, Vormiete und frühere Staffeln?
• Greift die Mietpreisbremse oder beruft sich die Vermietung auf eine Ausnahme?
• Ist ein Kündigungsausschluss vereinbart und wann endet er?

Für eine Prüfung sind der vollständige Mietvertrag, Nachträge, Angaben zur Vormiete und die bisherigen Zahlungen hilfreich. Eine Staffelmiete sollte nicht isoliert anhand eines einzelnen Monatsbetrags beurteilt werden.

Häufige Fragen zur Staffelmiete

Was muss bei einer Staffelmiete im Mietvertrag stehen?

Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart sein. Für jede Stufe muss die jeweilige Miete oder Erhöhung als konkreter Geldbetrag ausgewiesen werden. Unklare Formeln oder reine Prozentangaben genügen dafür nicht.

Wie oft darf eine Staffelmiete steigen?

Zwischen zwei Staffeln muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Ein kürzerer Abstand entspricht nicht § 557a Absatz 2 BGB.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei einer Staffelmiete?

Ja. Die gesetzlichen Regeln zur Mietpreisbremse sind grundsätzlich auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden. Ob eine Staffel zulässig ist, hängt auch von möglichen Ausnahmen und der wirksam begründeten Miethöhe der vorherigen Staffel ab.

Darf die Miete während einer Staffelmiete zusätzlich erhöht werden?

Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Andere Anpassungen, etwa bei Betriebskosten, folgen eigenen Regeln und müssen getrennt geprüft werden.

Wie lange darf bei einer Staffelmiete die Kündigung ausgeschlossen sein?

Das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters darf seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

Quellen:
§ 557a BGB – Staffelmiete
§ 556d BGB – zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
§ 559e BGB – Heizungsanlage
Bundestagsdrucksache 21/6807 – Gesetzentwurf
Land Berlin: Zulässige Miethöhe und Mieterhöhungen

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