Modernisierung in Berlin: Fristen, Härteeinwand und Mieterhöhung prüfen

Eine Modernisierungsankündigung kommt meist per Brief oder E-Mail und umfasst oft mehrere Seiten. Darin steht, welche Arbeiten geplant sind, wann sie beginnen und wie sich die Miete danach verändern soll. Mit dem Zugang des Schreibens laufen gleich mehrere Fristen an. Hier sind sie eingeordnet, dazu Hinweise, worauf es beim Lesen ankommt.

Im Überblick

• Die Vermietung muss eine Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB).
• Härtegründe gegen die Duldung teilen Sie bis zum Ende des Monats mit, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB).
• Das Sonderkündigungsrecht endet ebenfalls mit Ablauf dieses Folgemonats (§ 555e BGB).
• Die Mieterhöhung beträgt höchstens 8 Prozent der anrechenbaren Kosten im Jahr. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter von 2 Euro (§ 559 BGB).
• Die höhere Miete schulden Sie frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 559b BGB).

Was als Modernisierung gilt

§ 555b BGB legt fest, was eine Modernisierung ist: Maßnahmen, die dauerhaft Energie sparen, nachhaltig den Wasserverbrauch senken, den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig steigern oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern. Auch der erstmalige Anschluss an ein Glasfasernetz und die Schaffung neuen Wohnraums gehören dazu.

Davon zu unterscheiden ist die Instandhaltung nach § 555a BGB. Sie hält die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand, etwa wenn ein defektes Fenster ersetzt wird. Diese Kosten trägt die Vermietung, sie darf sie nicht über die Modernisierungsumlage auf die Miete schlagen. Verbindet eine Maßnahme beides, muss der Instandhaltungsanteil herausgerechnet werden (§ 559 Abs. 2 BGB). Hier lohnt sich ein genauer Blick, denn dieser Anteil wird geschätzt.

Die Ankündigung: Form, Frist, Inhalt

Nach § 555c Abs. 1 BGB muss die Ankündigung in Textform erfolgen, also zum Beispiel als Brief oder E-Mail, und spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten zugehen. Folgende Angaben gehören hinein:

• Art und ungefährer Umfang der Maßnahme,
• voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer,
• wenn eine Mieterhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt wird: der voraussichtliche Erhöhungsbetrag und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Die Ankündigung soll außerdem auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Bei energetischen Maßnahmen darf sich die Vermietung für die Bauteile auf allgemein anerkannte Pauschalwerte beziehen (§ 555c Abs. 3 BGB). Eine Ausnahme gilt für Maßnahmen, die die Wohnung nur unerheblich beeinträchtigen und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen (§ 555c Abs. 4 BGB).

Legen Sie sich das Schreiben deshalb zusammen mit dem Datum des Zugangs zurecht. Fehlen Pflichtangaben, wirkt sich das auf die Fristen aus: Die Frist für Härtegründe beginnt nach dem Gesetz nur, wenn die Ankündigung den Anforderungen des § 555c BGB genügt. Und wenn die Vermietung die Modernisierung nicht ordnungsgemäß ankündigt, verschiebt sich der Beginn der späteren Mieterhöhung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB). Ob ein bestimmtes Schreiben die Anforderungen erfüllt, kann nur jemand beurteilen, der den Text vor sich hat.

Duldung und Härteeinwand

Eine Modernisierung müssen Sie in der Regel dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Anders ist es nur, wenn die Maßnahme für Sie, Ihre Familie oder Ihre Haushaltsangehörigen eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Vermietung und anderer Mietparteien sowie der Belange von Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten spielen bei dieser Prüfung der Duldungspflicht keine Rolle (§ 555d Abs. 2 BGB).

Härtegründe müssen Sie der Vermietung bis zum Ende des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Ein Beispiel: Kommt das Schreiben am 5. Januar 2027 an, endet die Frist am 28. Februar 2027. Teilen Sie die Gründe in Textform mit und belegen Sie, worin die Härte besteht, bei gesundheitlichen Gründen zum Beispiel mit einem ärztlichen Attest. Eine verspätete Mitteilung wird unter engen Voraussetzungen noch berücksichtigt (§ 555d Abs. 4 bis 6 BGB). Planen Sie nicht damit.

Finanzielle Härtegründe wirken sich an anderer Stelle aus: Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Betriebskosten für Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§ 559 Abs. 4 BGB). Auch diese Gründe zählen nur, wenn Sie sie rechtzeitig nach § 555d Abs. 3 bis 5 BGB mitgeteilt haben (§ 559 Abs. 5 BGB). Wer erst auf die Erhöhungserklärung reagiert, kann damit zu spät kommen.

Sonderkündigung und Mietminderung

Nach dem Zugang der Ankündigung können Sie nach § 555e BGB außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats bei der Vermietung sein, der auf den Zugang folgt, und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats. Kommt die Ankündigung im März an, kündigen Sie bis Ende April, und das Mietverhältnis endet Ende Mai.

Für die Miete während der Bauarbeiten gilt: Bei einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB bleibt eine Einschränkung des Wohngebrauchs drei Monate lang außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB). Bei anderen Maßnahmen oder längerer Dauer kommt es darauf an, wie stark Sie tatsächlich beeinträchtigt sind. Wie sich eine Minderung begründen lässt, steht im Ratgeber Mietminderung bei Mängeln. Behalten Sie die Miete nicht auf eigene Faust ein: Wer zu viel zurückhält, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach Abschluss der Arbeiten darf die Vermietung die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Dabei gibt es mehrere Grenzen:

• Kosten für ohnehin fällige Instandhaltung werden abgezogen und gegebenenfalls geschätzt (§ 559 Abs. 2 BGB).
• Wurden mehrere Wohnungen modernisiert, sind die Kosten angemessen auf die Wohnungen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB).
• Zuschüsse, Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen werden angerechnet und senken den umlagefähigen Betrag (§ 559a BGB).
• Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierung um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Für bestimmte Heizungsmaßnahmen nennt das Gesetz zusätzlich eine eigene Obergrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter.

Die Erklärung braucht die Textform. Wirksam ist sie nur, wenn die Erhöhung anhand der tatsächlich entstandenen Kosten berechnet und nach den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert wird (§ 559b Abs. 1 BGB). Eine bloße Zahl ohne nachvollziehbare Rechnung reicht nicht. Achten Sie darauf, ob sich aus der Erklärung die Gesamtkosten, der Instandhaltungsanteil, die Verteilung auf die Wohnungen und abgezogene Fördermittel ablesen lassen. Fehlt etwas, fragen Sie nach den Belegen.

Die höhere Miete schulden Sie ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 BGB). Kommt die Erklärung im Oktober 2027 an, wäre die höhere Miete im Regelfall ab dem 1. Januar 2028 fällig.

Rechenbeispiel

Eine Vermietung erneuert in einer Wohnung mit 60 Quadratmetern die Fenster. Die Maßnahme kostet für diese Wohnung 14.000 Euro, davon sind 4.000 Euro ohnehin fällige Instandhaltung. Fördermittel sind nicht geflossen. Es handelt sich um ein Rechenbeispiel, nicht um Richtwerte für Ihren Fall.

Lägen die Gesamtkosten bei 30.000 Euro und gäbe es nichts abzuziehen, kämen bei 8 Prozent 2.400 Euro im Jahr heraus, also 200 Euro im Monat. Dann griffe die Kappungsgrenze von 180 Euro im Monat. Bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter läge die Grenze bei 2 Euro je Quadratmeter, also bei 120 Euro im Monat.

Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 Euro

Bei kleineren Maßnahmen kann die Vermietung das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB wählen. Das geht nur, wenn die Kosten vor Abzug höchstens 10.000 Euro betragen. Der Instandhaltungsanteil wird dann nicht geschätzt, sondern pauschal mit 30 Prozent der Kosten abgezogen. Die Härteprüfung nach § 559 Abs. 4 BGB entfällt. Auf das Verfahren muss die Vermietung in der Ankündigung und in der Erhöhungserklärung ausdrücklich hinweisen.

Wurde die Miete in den letzten fünf Jahren schon nach § 559c, § 559 oder § 559e BGB erhöht, sinkt die Kostengrenze um die dort angesetzten Kosten. Nach einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren kann die Vermietung fünf Jahre lang keine weitere Erhöhung nach § 559 BGB verlangen. Das Gesetz kennt dazu einzelne Ausnahmen.

Berliner Besonderheiten

In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutz) legen die Bezirke fest, welche Bauvorhaben genehmigt werden müssen. Nach Angaben der Senatsverwaltung können dort Luxusmodernisierungen versagt werden, außerdem Wohnungszusammenlegungen, Abbruch und Umnutzung. Der Bezirk entscheidet im Einzelfall. Welche Maßnahmen genehmigungsfähig sind, steht auf den Internetseiten des jeweiligen Bezirksamts, und dort erfahren Sie auch, ob Ihre Adresse in einem Erhaltungsgebiet liegt. Der Milieuschutz ersetzt die Prüfung von Ankündigung und Mieterhöhung nach dem BGB nicht, er kommt zusätzlich dazu.

Gehört Ihre Wohnung einem landeseigenen Wohnungsunternehmen, können neben dem BGB weitere Vereinbarungen mit dem Land gelten. Ob sich daraus für Ihre Modernisierung etwas Günstigeres ergibt, sollten Sie in der Beratung ansprechen. Die Modernisierungsumlage ist unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es den Ratgeber Mieterhöhung in Berlin.

Härtegründe rechtzeitig mitteilen

Wenn Sie Härtegründe geltend machen wollen, tun Sie das schriftlich und nachweisbar, bevor die Frist abläuft.

Schicken Sie das Schreiben so ab, dass sich der Zugang belegen lässt, und halten Sie das Versanddatum fest. Gesundheitliche Gründe sollten Sie mit einem ärztlichen Attest belegen. Welche Angaben in Ihrem Fall sinnvoll sind, klären Mitglieder am besten vorab in der Beratung.

Was Mitglieder tun können

Mitglieder der Mietervereinigung Berlin e.V. können die Modernisierungsankündigung und später die Erhöhungserklärung zur Beratung mitbringen. Wir prüfen Zugang und Fristen, die Pflichtangaben nach § 555c BGB und die Berechnung der Erhöhung und schauen, ob ein Härteeinwand in Frage kommt. Wenn nötig, helfen wir beim außergerichtlichen Schriftverkehr mit der Vermietung. Die Fristen beginnen mit dem Zugang der Ankündigung, deshalb sollten Sie das Schreiben möglichst früh vorlegen. Die Bedingungen finden Sie unter Mitgliedschaft, den Umfang der Beratung unter Leistungen.

Wenn es um Fristen und Klagerisiken geht, brauchen Sie eine individuelle Beratung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht. Die Rechtslage ist hier allgemein dargestellt, ein Einzelfall wird nicht bewertet.

Häufige Fragen zur Modernisierung

Muss ich eine Modernisierung in meiner Wohnung dulden?

In der Regel ja. § 555d Abs. 1 BGB verpflichtet Mieterinnen und Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Die Pflicht entfällt, wenn die Maßnahme für Sie, Ihre Familie oder Ihre Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Diese Härtegründe müssen Sie innerhalb der gesetzlichen Frist mitteilen.

Bis wann muss ich Härtegründe mitteilen?

Nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Kommt die Ankündigung im Januar an, ist der letzte Februartag der Stichtag. Die Frist läuft nur, wenn die Ankündigung den Anforderungen des § 555c BGB entspricht.

Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?

Bei den Maßnahmen, die § 559 Abs. 1 BGB nennt, dürfen jährlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umgelegt werden. Kosten für ohnehin fällige Instandhaltung zählen nicht mit. Außerdem darf die Miete innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierung um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro.

Ab wann muss ich die erhöhte Miete zahlen?

Nach § 559b Abs. 2 BGB ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Hat die Vermietung die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt oder liegt die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 Prozent über der angekündigten, verschiebt sich der Zeitpunkt um sechs Monate.

Kann ich wegen einer Modernisierung kündigen?

Ja. § 555e BGB gibt Ihnen ein Sonderkündigungsrecht. Sie müssen bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang.

Darf ich während der Bauarbeiten die Miete mindern?

Es kommt auf die Maßnahme an. Bei einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB bleibt eine Einschränkung des Gebrauchs nach § 536 Abs. 1a BGB drei Monate lang außer Betracht. Bei anderen Maßnahmen zählt der Einzelfall. Behalten Sie nicht auf eigene Faust Miete ein. Klären Sie vorher, ob und in welcher Höhe eine Minderung in Frage kommt.

Gilt in Berliner Milieuschutzgebieten etwas anderes?

Dort brauchen bestimmte Bauvorhaben eine Genehmigung des Bezirks, und Luxusmodernisierungen können versagt werden. Welche Maßnahmen im Einzelnen genehmigungsfähig sind, entscheidet das Bezirksamt. Die Duldungs- und Erhöhungsregeln des BGB gelten daneben unverändert.

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