Schimmel in der Mietwohnung: Mangel anzeigen, Ursache klären, Rechte prüfen

Ein dunkler Fleck hinter dem Schrank, schwarze Punkte an der Fensterlaibung, ein muffiger Geruch im Schlafzimmer: Schimmel gehört zu den häufigsten Streitthemen in Mietwohnungen, weil die Ursache oft lange unklar bleibt. Liegt sie im Gebäude, muss die Vermietung handeln. Liegt sie im Nutzungsverhalten, können Kosten bei den Mietern landen. Hier steht, wie das Gesetz die Verantwortung verteilt und was Sie selbst tun können.

Im Überblick

• Schimmel kann ein Mangel nach § 536 BGB sein. Die bloße Gefahr von Schimmel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keiner, solange das Gebäude den Bauvorschriften seiner Entstehungszeit entspricht (BGH, 5.12.2018, VIII ZR 271/17).
• Einen Mangel müssen Sie unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Wer das versäumt, haftet für Folgeschäden und kann Rechte verlieren.
• Wer die Ursache beweisen muss, richtet sich nach dem Verantwortungsbereich. Zuerst muss die Vermietung bauliche Ursachen ausschließen.
• Die Mietminderung tritt bei einem Mangel von Gesetzes wegen ein. Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall. Feste Prozentsätze gibt es nicht.
• Das Umweltbundesamt sieht als Hauptursache von Schimmel zu hohe Feuchtigkeit.

Woher Schimmel kommt

Nach Darstellung des Umweltbundesamts ist zu viel Feuchtigkeit die Hauptursache für Schimmelbefall. Sie kann aus dem Gebäude stammen, etwa durch einen Wassereintritt oder durch Kondensat an Bauteilen, wenn die Dämmung fehlt oder falsch angebracht wurde. Dagegen hilft laut Umweltbundesamt oft nur eine bauliche Sanierung. Feuchtigkeit entsteht aber auch im Alltag, beim Duschen, Kochen oder Wäschewaschen. Kleine Flächen mit bekannter Ursache lassen sich nach Auffassung der Behörde häufig selbst entfernen. Bei größerem Befall sollte zuerst die Ursache feststehen, und eine Fachfirma gehört dann ebenfalls dazu.

Genau diese Frage entscheidet über Ihre Rechte: Kommt die Feuchtigkeit aus dem Gebäude oder aus der Nutzung? Solange das offen ist, lässt sich weder eine Mietminderung noch eine Kostenforderung der Vermietung seriös beurteilen.

Wann Schimmel ein Mangel ist

Ein Mangel liegt nach § 536 Abs. 1 BGB vor, wenn die Wohnung für den vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr oder nur eingeschränkt taugt. Eine unerhebliche Einschränkung zählt nicht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Ein paar kleine Flecken, die sich schnell beseitigen lassen, sind deshalb nicht automatisch ein Mangel. Großflächiger oder wiederkehrender Befall kann einer sein.

Wichtig ist die Rechtsprechung zu älteren Gebäuden. Der Bundesgerichtshof entschied am 5. Dezember 2018 (VIII ZR 271/17) über einen Fall aus einem Haus von 1971. Der Mieter verlangte unter anderem eine Innendämmung, weil Wärmebrücken zu Schimmel führten oder führen könnten. Der BGH sah darin keinen Mangel. Entspricht ein Zustand den Bauvorschriften und Normen, die bei der Errichtung galten, ist er kein Sachmangel. Damals gab es keine Dämmpflicht, und auch die bloße Gefahr einer Schimmelbildung reichte nicht aus. Einen Anspruch auf Neubaustandard leitete das Gericht daraus nicht ab.

Das Urteil betraf einen bestimmten Altbaubestand. Es heißt nicht, dass Schimmel in älteren Häusern nie ein Mangel wäre. Auf Baujahr, Ursache und Ausmaß kommt es weiterhin an. Der BGH verwies den Fall zum Teil zurück, weil noch zu klären war, wie sehr Mängel an den Fenstern den Schimmel verursacht hatten.

Lüften, Heizen, Möbel: was zumutbar ist

Vermietungen halten Mietern bei Schimmel oft falsches Lüften und Heizen vor. Der BGH hat dafür keine festen Werte aufgestellt. Nach seinem Urteil von 2018 lässt sich die Zumutbarkeit nicht abstrakt bestimmen, sie hängt von den Umständen ab, etwa von Alter und Ausstattung der Wohnung und vom Nutzungsverhalten. Die Vorgaben des Landgerichts (bestimmte Raumtemperaturen und zweimal zehn Minuten Stoßlüften) hielt er nicht für haltbar. In dem Verfahren hatte ein Sachverständiger zweimal 13 bis 17 Minuten Stoßlüften für ausreichend gehalten. Das galt für diesen Fall und ist keine allgemeine Regel. Der BGH ging außerdem davon aus, dass man nach dem Kochen, Duschen oder Wäschewaschen üblicherweise sofort lüftet.

Auch bei der Möblierung gibt es keine starre Linie. Möbel an Außenwänden einzuschränken, ist nach Ansicht des BGH nicht grundsätzlich unzumutbar. In einem späteren Verfahren fanden die Gerichte als Ursache unter anderem zu dicht an die Wand gerückte Möbel und zu wenig Heizen, nachdem ein Sachverständiger keine baulichen Ursachen entdeckt hatte (BGH, Beschluss vom 24.10.2022, VIII ZA 3/22). Auch das war eine Entscheidung zu einem konkreten Fall.

Eine Stundenzahl, an der sich richtiges Lüften festmachen ließe, gibt es also nicht. Besser ist es, das eigene Verhalten belegen zu können, zum Beispiel mit einem Lüftungs- und Heizprotokoll und mit Fotos davon, wie die Möbel stehen.

Mängelanzeige: unverzüglich und schriftlich

Sobald sich ein Mangel zeigt, müssen Sie ihn der Vermietung nach § 536c Abs. 1 BGB unverzüglich melden. Unterlassen Sie das, haften Sie für den Schaden, der dadurch entsteht (§ 536c Abs. 2 Satz 1 BGB). Soweit die Vermietung wegen der fehlenden Meldung nicht helfen konnte, verlieren Sie außerdem die Minderung nach § 536 BGB und den Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB. Eine fristlose Kündigung ist dann nur noch möglich, wenn Sie zuvor eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB).

Schreiben Sie deshalb früh, nachweisbar und mit klaren Angaben. In das Schreiben gehören:

• Raum, Stelle und ungefähre Größe des Befalls, dazu datierte Fotos,
• der Zeitpunkt, seit dem Sie den Befall bemerkt haben,
• eine angemessene Frist, innerhalb der die Vermietung prüfen und beseitigen soll,
• ein Hinweis, dass Sie sich weitere Rechte vorbehalten.

Verschicken Sie das Schreiben so, dass sich der Zugang belegen lässt, und heben Sie eine Kopie auf. Eine Meldung per E-Mail oder Telefon lässt sich im Streit schwer beweisen.

Wer die Ursache beweisen muss

Die Beweislast folgt den Verantwortungsbereichen. Dazu hat der Bundesgerichtshof am 10. November 2004 (XII ZR 71/01) für Feuchtigkeitsschäden entschieden: Wenn offen ist, ob der Mietgebrauch den Schaden ausgelöst hat, muss zuerst die Vermietung beweisen, dass die Ursache im Obhutsbereich der Mietpartei liegt. Dazu muss sie Ursachen aus ihrem eigenen Bereich ausschließen, etwa Baumängel. Gelingt ihr das, ist die Mietpartei am Zug. Sie muss dann darlegen und beweisen, dass der Schaden nicht aus ihrem Verantwortungsbereich stammt.

Diese Reihenfolge ist kein fester Ablauf. Gebäudezustand und Streitpunkt können sie verschieben. In der Praxis klärt oft ein Sachverständiger, ob bauliche Ursachen vorliegen. Ein Gutachten kostet Geld. Fragen Sie deshalb erst in der Beratung nach, bevor Sie eines in Auftrag geben.

Welche Rechte Sie haben

• Mängelbeseitigung: Die Vermietung muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand halten. Liegt die Ursache im Gebäude, können Sie verlangen, dass sie den Schaden behebt.
• Mietminderung: Bei einem Mangel ist die Miete nach § 536 BGB für die Dauer der Beeinträchtigung entsprechend gemindert. Das gilt von Gesetzes wegen, eine Erklärung ist dafür nicht nötig. Die Höhe richtet sich danach, wie stark der Befall die Nutzung stört. Nennen Sie in Ihrem Schreiben keine Zahl, die Sie nicht begründen können. Wer zu viel einbehält, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Mehr dazu im Ratgeber Mietminderung bei Mängeln.
• Schadensersatz und Selbstvornahme: Nach § 536a BGB kann die Vermietung bei Verschulden oder Verzug schadensersatzpflichtig sein, zum Beispiel wenn Möbel Schaden nehmen. Beseitigen Sie den Mangel selbst, kommt ein Ersatz Ihrer Aufwendungen in Betracht, wenn die Vermietung in Verzug ist oder die Beseitigung sofort nötig war. Holen Sie sich dazu vorher Rat.

Es kann auch andersherum laufen: Sieht die Vermietung die Ursache in Ihrem Verhalten, kann sie die Sanierungskosten oder Schadensersatz von Ihnen fordern. Antworten Sie auf solche Schreiben nicht vorschnell und nicht ohne Belege.

Berlin: Wohnungsaufsicht des Bezirks

Reagiert die Vermietung nicht, können Sie sich in Berlin an die Wohnungsaufsicht des Bezirksamts wenden. Sie arbeitet auf Grundlage des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin (WoAufG Bln). Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf nennt zwei Voraussetzungen für ein Einschreiten: Der Gebrauch der Wohnung muss spürbar beeinträchtigt sein, und Sie müssen die Vermietung vorher schriftlich informiert haben, ohne dass diese etwas unternommen oder eine verbindliche Erledigung zugesagt hat. Die Behörde besichtigt die Wohnung, vermittelt und kann notfalls förmlich anordnen, dass die Arbeiten ausgeführt werden. Als Gutachterin in privaten Streitigkeiten zwischen Mietpartei und Vermietung tritt sie nicht auf. Für Mieterinnen und Mieter ist das Verfahren kostenlos.

Im Einzelfall beurteilt das jeweilige Bezirksamt, ob Schimmel in seine Zuständigkeit fällt. Die Wohnungsaufsicht ist nach Bezirken organisiert, Meldewege und Formulare können sich unterscheiden.

Die Mängelanzeige dokumentieren

Notieren Sie das Datum, an dem Sie das Schreiben abschicken, und wählen Sie einen Versandweg mit Nachweis. Verändern Sie den Befall nicht, bevor Sie ihn fotografiert haben. Wer zu früh überstreicht oder abwischt, macht die Dokumentation schwerer.

Was Mitglieder tun können

Mitglieder der Mietervereinigung Berlin e.V. können ihre Mängelanzeige, die Antworten der Vermietung und die Fotos zur Beratung mitbringen. Wir sehen uns Fristen und Inhalt der Anzeige an, klären die Verantwortungsbereiche und schätzen ein, ob und in welchem Umfang eine Minderung in Betracht kommt. Wenn nötig, unterstützen wir beim außergerichtlichen Schriftverkehr mit der Vermietung. Jeder Fall liegt anders, je nach Gebäude, Ursache und Beweislage. Suchen Sie deshalb früh Rat, bevor Sie Miete einbehalten oder auf Kostenforderungen antworten. Die Bedingungen finden Sie unter Mitgliedschaft, den Umfang der Beratung unter Leistungen. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Wohnungsmängel richtig einordnen.

Wenn es um Fristen und Klagerisiken geht, brauchen Sie eine individuelle Beratung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht. Die Rechtslage ist hier allgemein dargestellt, ein Einzelfall wird nicht bewertet.

Häufige Fragen zu Schimmel in der Mietwohnung

Ist Schimmel in der Wohnung immer ein Mangel?

Nein. Ein Mangel liegt nach § 536 BGB vor, wenn die Wohnung für den vertragsgemäßen Gebrauch nur eingeschränkt taugt, wobei eine unerhebliche Einschränkung nicht zählt. Dazu hat der Bundesgerichtshof 2018 entschieden, dass die bloße Gefahr von Schimmel kein Mangel ist, wenn das Gebäude den Bauvorschriften seiner Entstehungszeit entspricht (VIII ZR 271/17). Ob Schimmel ein Mangel ist und wer dafür verantwortlich ist, richtet sich nach Ausmaß und Ursache.

Muss ich Schimmel dem Vermieter melden?

Ja, und zwar unverzüglich. § 536c BGB verpflichtet Sie, einen Mangel anzuzeigen. Wer das unterlässt, haftet für den Schaden, der dadurch entsteht, und kann Rechte aus § 536 BGB wie die Minderung verlieren, soweit die Vermietung wegen der fehlenden Meldung nicht helfen konnte. Melden Sie schriftlich, damit Sie die Anzeige belegen können.

Wer muss beweisen, woher der Schimmel kommt?

Das richtet sich danach, aus wessen Verantwortungsbereich die Ursache stammt. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.11.2004 (XII ZR 71/01) muss bei Feuchtigkeitsschäden zuerst die Vermietung beweisen, dass die Ursache nicht in ihrem eigenen Bereich liegt. Erst danach muss der Mieter darlegen, dass sie nicht aus seinem Verhalten stammt. Im Streitfall klärt das meist ein Sachverständiger.

Darf ich wegen Schimmel die Miete mindern?

Wenn der Schimmel die Wohnung in ihrer Nutzbarkeit einschränkt und damit ein Mangel vorliegt, tritt die Minderung nach § 536 BGB von Gesetzes wegen ein. Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall, Pauschalen gibt es nicht. Wer zu viel einbehält, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Klären Sie die Höhe deshalb vorher.

Wie oft muss ich lüften, damit mir kein Vorwurf gemacht werden kann?

Der Bundesgerichtshof lehnt starre Vorgaben ab. Was an Lüften und Heizen zumutbar ist, richtet sich nach dem Einzelfall, etwa nach Alter des Gebäudes, Ausstattung und Nutzung. Üblich ist es, nach dem Kochen, Duschen oder Wäschetrocknen sofort zu lüften. Halten Sie Ihr Verhalten fest, wenn die Vermietung Ihnen falsches Lüften vorwirft.

Kann ich mich an eine Behörde wenden?

Ja. In Berlin ist die Wohnungsaufsicht des Bezirksamts nach dem Gesetz zur Beseitigung von Wohnungsmissständen (WoAufG Bln) zuständig. Sie kann bei spürbaren Beeinträchtigungen vermitteln und notfalls anordnen, dass die Vermietung Abhilfe schafft. Nach den Angaben der Bezirke müssen Sie die Vermietung zuvor schriftlich informiert haben, ohne dass etwas geschehen ist. Das Bezirksamt beurteilt, ob Ihr Fall darunter fällt.

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