Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Vermieter verstoßen nicht automatisch gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn sie vor der Beauftragung von Dienstleistern keine Vergleichsangebote einholen. Für Mieterinnen und Mieter bleibt die Prüfung der Betriebskostenabrechnung trotzdem wichtig – Einwände müssen aber konkret begründet werden.
Viele Mieterinnen und Mieter prüfen ihre Betriebskostenabrechnung erst dann genauer, wenn eine hohe Nachzahlung gefordert wird. Besonders häufig fallen dabei Positionen wie Hausmeisterkosten, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Wartung, Versicherungen oder technisches Gebäudemanagement auf. Schnell steht die Frage im Raum: Sind diese Nebenkosten zu hoch – und darf der Vermieter solche Kosten überhaupt in dieser Höhe umlegen?
Der Bundesgerichtshof hat dazu mit Urteil vom 20. Mai 2026 eine wichtige Entscheidung getroffen. Danach liegt ein Verstoß gegen das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten nicht schon deshalb vor, weil der Vermieter vor der Beauftragung eines Dienstleisters keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich zu objektiv überhöhten Preisen eingekauft wurden.
Worum ging es in dem BGH-Fall?
In dem Verfahren stritten Mieter und Vermieterin über Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen. Die Vermieterin hatte für einen größeren Gebäudekomplex einen Vertrag über technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement abgeschlossen. Ein Teil dieser Kosten wurde über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt.
Die Mieter hielten die Kosten unter anderem deshalb für unwirtschaftlich, weil die Vermieterin vor Vertragsabschluss keine Vergleichsangebote anderer Anbieter eingeholt hatte. Das Berufungsgericht hatte darin noch einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gesehen. Der BGH bewertete diesen Punkt anders.
Nach Auffassung des BGH genügt es nicht, nur auf fehlende Vergleichsangebote zu verweisen. Vielmehr müsse geprüft werden, ob die konkreten Kosten im Ergebnis nicht marktgerecht oder objektiv überhöht waren.
Was bedeutet das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten?
Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet Vermieter, bei umlagefähigen Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Vermieter dürfen also nicht beliebig teure Verträge abschließen und die Kosten anschließend vollständig auf die Mieter abwälzen.
Das bedeutet aber nicht, dass Vermieter immer das billigste Angebot wählen müssen. Sie haben bei der Auswahl von Dienstleistern einen gewissen Spielraum. Entscheidend ist, ob die Kosten aus Sicht eines vernünftigen Vermieters noch angemessen sind.
Für Mieterinnen und Mieter ist wichtig: Eine Betriebskostenposition kann weiterhin angreifbar sein, wenn konkrete Hinweise dafür sprechen, dass sie deutlich über dem marktüblichen Niveau liegt. Ein bloßer Verdacht reicht aber meist nicht aus.
Betriebskostenabrechnung prüfen: Was Mieter jetzt beachten sollten
Das Urteil bedeutet nicht, dass Mieter überhöhte Betriebskosten einfach akzeptieren müssen. Es macht aber deutlich, dass ein Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung gut begründet sein sollte.
Wer eine Abrechnung prüfen möchte, sollte sich vor allem diese Fragen stellen:
- Ist die Kostenart überhaupt umlagefähig?
- Wurde der richtige Verteilerschlüssel verwendet?
- Sind einzelne Positionen gegenüber dem Vorjahr auffällig stark gestiegen?
- Gibt es Belege, Rechnungen oder Verträge zu den abgerechneten Kosten?
- Wirken einzelne Dienstleistungen im Vergleich zu ähnlichen Objekten deutlich überteuert?
Gerade bei hohen Kosten für Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege oder technische Betreuung kann eine nähere Prüfung sinnvoll sein. Mieter haben grundsätzlich das Recht, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu verlangen.
Pauschaler Einwand reicht nicht aus
Für Mieterinnen und Mieter ist die wichtigste Aussage des Urteils: Der Einwand „Der Vermieter hätte Vergleichsangebote einholen müssen“ reicht allein nicht aus.
Stattdessen braucht es konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Kosten tatsächlich überhöht sind. Das können zum Beispiel auffällige Preissteigerungen, ungewöhnlich hohe Einzelpositionen oder Vergleichswerte aus ähnlichen Wohnanlagen sein.
Das macht Betriebskostenstreitigkeiten in der Praxis nicht einfacher. Gleichzeitig bleibt es aber möglich, überhöhte oder nicht nachvollziehbare Nebenkosten anzugreifen, wenn die Einwendungen nachvollziehbar begründet werden.
Wichtig: Frist für Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung beachten
Besonders wichtig ist die gesetzliche Frist. Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden. Der BGH bestätigt in der Entscheidung, dass diese Frist auch für Einwendungen zum Wirtschaftlichkeitsgebot gilt.
Wer seine Abrechnung erst deutlich später prüft, riskiert, dass Einwendungen ausgeschlossen sind. Deshalb sollten Mieterinnen und Mieter eine Betriebskostenabrechnung möglichst zeitnah prüfen lassen, vor allem wenn eine hohe Nachzahlung verlangt wird.
Bedeutung für Berliner Mieterinnen und Mieter
In Berlin sind Betriebskosten für viele Haushalte längst ein wichtiges Mietthema. Neben der Nettokaltmiete belasten vor allem Heizkosten, Versicherungen, Hauswartdienste, Reinigung und sonstige Betriebskosten das monatliche Wohnbudget. Hohe Nachzahlungen können schnell zu einer erheblichen finanziellen Belastung werden.
Das neue BGH-Urteil zeigt: Die Prüfung einer Betriebskostenabrechnung bleibt sinnvoll, muss aber gezielt erfolgen. Es reicht nicht, nur allgemein auf gestiegene Kosten oder fehlende Vergleichsangebote zu verweisen. Entscheidend sind konkrete Fehler, nicht umlagefähige Positionen, falsche Verteilerschlüssel oder nachvollziehbare Hinweise auf überhöhte Preise.
Fazit: Betriebskosten weiter prüfen, aber konkret begründen
Das BGH-Urteil stärkt in diesem Punkt eher die Position der Vermieter. Sie müssen nicht automatisch Vergleichsangebote einholen, bevor sie Dienstleister beauftragen. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das: Wer eine Betriebskostenabrechnung angreifen will, sollte seine Einwendungen möglichst konkret begründen.
Trotzdem gilt: Betriebskostenabrechnungen sollten nicht ungeprüft bezahlt werden. Gerade bei hohen Nachzahlungen, starken Kostensteigerungen oder unklaren Positionen lohnt sich eine genaue Prüfung.
Quellen
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.05.2026, Az. VIII ZR 6/24.