BGH zu Betriebskosten: Fehlende Vergleichsangebote allein belegen keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Vermieter verstoßen nicht automatisch gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn sie vor der Beauftragung von Dienstleistern keine Vergleichsangebote einholen. Die Prüfung der Betriebskostenabrechnung lohnt sich trotzdem. Einwände müssen aber konkret begründet werden.

Manche Mieterinnen und Mieter schauen sich ihre Betriebskostenabrechnung erst genauer an, wenn eine hohe Nachzahlung verlangt wird. Auffallen können dann Positionen wie Hausmeisterkosten, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Wartung, Versicherungen oder technisches Gebäudemanagement. Dann stellt sich die Frage, ob die Nebenkosten zu hoch sind und ob der Vermieter solche Kosten überhaupt in dieser Höhe umlegen darf.

Dazu hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20. Mai 2026 entschieden: Ein Verstoß gegen das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot liegt bei Betriebskosten nicht schon deshalb vor, weil der Vermieter vor der Beauftragung eines Dienstleisters keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Entscheidend ist, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich zu objektiv überhöhten Preisen eingekauft wurden.

Worum ging es in dem BGH-Fall?

In dem Verfahren stritten Mieter und Vermieterin über Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen. Die Vermieterin hatte für einen größeren Gebäudekomplex einen Vertrag über technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement abgeschlossen. Einen Teil dieser Kosten legte sie über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.

Die Mieter hielten die Kosten unter anderem deshalb für unwirtschaftlich, weil die Vermieterin vor Vertragsabschluss keine Vergleichsangebote anderer Anbieter eingeholt hatte. Das Berufungsgericht hatte darin noch einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gesehen. Der BGH sah das anders.

Nach Auffassung des BGH reicht der bloße Hinweis auf fehlende Vergleichsangebote nicht. Es kommt darauf an, ob die konkreten Kosten nicht marktgerecht oder objektiv überhöht waren.

Was bedeutet das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten?

Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet Vermieter, bei umlagefähigen Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Vermieter dürfen also nicht beliebig teure Verträge abschließen und die Kosten anschließend vollständig auf die Mieter abwälzen.

Das bedeutet aber nicht, dass Vermieter immer das billigste Angebot wählen müssen. Sie haben bei der Auswahl von Dienstleistern einen gewissen Spielraum. Entscheidend ist, ob die Kosten aus Sicht eines vernünftigen Vermieters noch angemessen sind.

Im Gesetz steht der Grundsatz an zwei Stellen. § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB verlangt, dass die Vermietung bei der jährlichen Abrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet. § 560 Absatz 5 BGB wiederholt das für Änderungen der Betriebskosten im laufenden Mietverhältnis, etwa wenn Vorauszahlungen angepasst werden. Ein Rabatt auf die Nebenkosten folgt daraus nicht. Es geht allein um die Frage, ob eine Ausgabe in dieser Höhe vertretbar war.

Bei welchen Positionen sich der Blick auf die Höhe lohnt

Um die Höhe geht es typischerweise bei Leistungen, die die Vermietung frei einkauft und deren Preis Mieter nicht beeinflussen können. Dazu gehören Versicherungen für das Gebäude, Verträge mit Hauswart- oder Reinigungsdiensten, Gartenpflege, Wartungsverträge für Aufzug oder Heizung und Verträge über Gebäudemanagement wie im BGH-Fall. Gebühren, die eine Behörde festsetzt, etwa Grundsteuer oder Straßenreinigung, fallen weitgehend heraus, weil die Vermietung ihre Höhe nicht wählt.

Einen Anhaltspunkt liefert der Vergleich: mit der eigenen Abrechnung aus dem Vorjahr, mit Abrechnungen aus ähnlichen Häusern oder mit den Durchschnittswerten der Berliner Betriebskostenübersicht und des bundesweiten Betriebskostenspiegels. Liegt eine einzelne Position deutlich über diesen Werten oder springt sie ohne erkennbaren Grund nach oben, ist das ein Grund, Belege und Verträge anzufordern. Ob die Kosten am Ende tatsächlich überhöht waren, ist damit noch nicht entschieden.

Eine Betriebskostenposition kann weiterhin angreifbar sein, wenn konkrete Hinweise dafür sprechen, dass sie deutlich über dem marktüblichen Niveau liegt. Ein bloßer Verdacht reicht aber meist nicht aus.

Betriebskostenabrechnung prüfen: Was Mieter jetzt beachten sollten

Das Urteil heißt nicht, dass Mieter überhöhte Betriebskosten hinnehmen müssen. Ein Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung sollte aber gut begründet sein.

Bei der Prüfung einer Abrechnung helfen diese Fragen:

• Ist die Kostenart überhaupt umlagefähig?
• Wurde der richtige Verteilerschlüssel verwendet?
• Sind einzelne Positionen gegenüber dem Vorjahr auffällig stark gestiegen?
• Gibt es Belege, Rechnungen oder Verträge zu den abgerechneten Kosten?
• Wirken einzelne Dienstleistungen im Vergleich zu ähnlichen Objekten deutlich überteuert?

Bei hohen Kosten für Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege oder technische Betreuung kann eine nähere Prüfung sinnvoll sein. Grundsätzlich dürfen Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen.

Pauschaler Einwand reicht nicht aus

Der Einwand „Der Vermieter hätte Vergleichsangebote einholen müssen“ reicht allein nicht aus. Das ist für Mieterinnen und Mieter die wichtigste Aussage des Urteils.

Stattdessen braucht es konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Kosten tatsächlich überhöht sind. Das können zum Beispiel auffällige Preissteigerungen, ungewöhnlich hohe Einzelpositionen oder Vergleichswerte aus ähnlichen Wohnanlagen sein.

Einfacher wird der Streit um Betriebskosten dadurch nicht. Überhöhte oder nicht nachvollziehbare Nebenkosten lassen sich aber weiterhin angreifen, wenn die Einwendungen schlüssig begründet sind.

Einwendungsfrist: Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung

Auf die gesetzliche Frist kommt es besonders an. Mieter müssen Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Der BGH hat in dem Urteil bestätigt, dass diese Frist auch für Einwendungen zum Wirtschaftlichkeitsgebot gilt.

Wer seine Abrechnung erst deutlich später prüft, riskiert, dass Einwendungen ausgeschlossen sind. Deshalb sollten Mieterinnen und Mieter die Abrechnung bald nach Erhalt prüfen lassen, vor allem bei einer hohen Nachzahlung.

Bedeutung für Berliner Mieterinnen und Mieter

In Berlin sind Betriebskosten längst ein wichtiges Mietthema. Zur Nettokaltmiete kommen Heizkosten, Versicherungen, Hauswartdienste, Reinigung und sonstige Betriebskosten hinzu. Eine hohe Nachzahlung kann das monatliche Wohnbudget stark belasten.

Nach dem neuen BGH-Urteil bleibt die Prüfung einer Betriebskostenabrechnung sinnvoll, sollte aber gezielt erfolgen. Es reicht nicht, allgemein auf gestiegene Kosten oder fehlende Vergleichsangebote zu verweisen. Es zählen konkrete Fehler, nicht umlagefähige Positionen, falsche Verteilerschlüssel oder nachvollziehbare Hinweise auf überhöhte Preise.

Betriebskosten weiter prüfen, aber konkret begründen

Das BGH-Urteil stärkt in diesem Punkt eher die Position der Vermieter. Sie müssen nicht automatisch Vergleichsangebote einholen, bevor sie Dienstleister beauftragen. Wer eine Betriebskostenabrechnung angreifen will, sollte seine Einwendungen deshalb möglichst konkret begründen.

Mieterinnen und Mieter sollten eine Betriebskostenabrechnung trotzdem nicht ungeprüft bezahlen. Bei hohen Nachzahlungen, starken Kostensteigerungen oder unklaren Positionen ist eine genaue Prüfung sinnvoll.