Mietervereinigung Berlin e.V.

Wichtig für die Lektüre der im Folgenden vorgestellten Artikel

Es handelt sich um eine Auswahl einiger Artikel aus unserem Mitteilungsblatt. Die Zusammenstellung der Artikel ist weder repräsentativ noch erhebt sie den Anspruch, die jeweils aktuelle oder vorherrschende Meinung wiederzugeben. Sie sollen in erster Linie Problembewusstsein vermitteln. Bitte beachten Sie, dass die Entscheidungen teilweise noch die alte Rechtslage betreffen und ihre Einordnung und die Beurteilung ihrer Tragweite generell nur bei Kenntnis der gesetzlichen Systematik möglich sind. Weiter bestehen gerade in Mietsachen teilweise gravierende örtliche Unterschiede im Hinblick darauf, dass die jeweiligen Landgerichte als Berufungsgerichte in Wohnungsmietsachen in letzter Instanz und im Prinzip unabhängig voneinander entscheiden. Es ist auch nicht ganz einfach, zu beurteilen, ob und inwieweit die maßgeblichen Gründe einer Entscheidung auf einen anderen - nämlich gerade Ihren - Fall anwendbar sind.

Nehmen Sie daher die Beratung durch unsere Anwälte in Anspruch, wenn in Ihrem Fall rechtliche Fragen zur Entscheidung anstehen.



Schadensersatz bei fehlerhafter Elektroanlage

In Altbauwohnungen befinden sich die elektrischen Leitungen in der Wohnung oftmals in schlechtem Zustand. Es können Kurzschlüsse und Überspannungen auftreten, die wiederum zu Schäden bei den elektrischen Geräten des Mieters führen.

Das Amtsgericht Potsdam hat in einem Urteil vom 04.04.1996 (AZ: 26 C 247/95) entschieden, dass in diesem Fall der Vermieter den auf Mieterseite eingetretenen Schaden ersetzen muss, auch wenn er in dem Mietvertrag auf die Störanfälligkeit der elektrischen Anlage hingewiesen hat.

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass das Betreiben von haushaltsüblichen Elektrogeräten in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Gem. § 536 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu dem ertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.



Schönheitsreparaturen

Die Frage, wann und in welchem Umfang in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien.

In der Regel ist in dem Mietvertrag ein bestimmter Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten. Sofern dies nicht der Fall ist, gehen die Gerichte von einer Renovierungsbedürftigkeit für Küche, Bad und Flur alle drei Jahre sowie alle fünf Jahre für sonstige Räume aus. Für Nebenräume wird nur ein Renovierungsturnus von sieben Jahren zugrundegelegt.

Streit über den Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen entsteht in der Regel erst anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses. Teilweise fordern der Vermieter den Mieter jedoch auch während eines laufenden Mietverhältnisses im Anschluss an eine Wohnungsbesichtigung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Berufung auf den Ablauf der vorstehend genannten Fristen auf.

Das Berliner Landgericht hat in einem Urteil vom 14.11.1996 (AZ 61 S 309/95) entschieden, dass der Mieter einer Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen erst auszuführen hat, wenn sonst die Mietsache in ihrer Substanz gefährdet wäre. Solange dies nicht der Fall ist, kann der Mieter frei den Zeitpunkt zur Durchführung der Arbeiten wählen.

In neueren Verträgen ist sehr häufig für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses eine sogenannte Quotenhaftungsklausel enthalten. Nach dieser Klausel ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der erforderlichen Renovierungsarbeiten anteilig zu tragen, und zwar je nachdem, wie lange die letzte Ausführung der Schönheitsreparaturen in den einzelnen Räumen zurückliegt

Bereits seit längerer Zeit haben die Gerichte darauf hingewiesen, dass auch im Fall des Vorliegens einer solchen Klausel für den Mieter das Recht besteht, die Wohnung selbst zu renovieren, da dies sehr häufig wesentlich günstiger ist, als sich an den mit Hilfe eines Malers ermittelten Renovierungskosten prozentual zu beteiligen.

Eine Kammer des Berliner Landgerichts vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass eine Renovierungsklausel, die eine 100%ige Übernahme der Renovierungskosten durch den Mieter vorsieht, wenn die Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen länger als fünf Jahre zurückliegt, insgesamt unwirksam ist. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass der Vermieter bei Anwendung dieser Klausel nicht mehr verpflichtet wäre, den Mieter ausdrücklich zur Durchführung bestimmter Schönheitsreparaturen unter Setzung einer Frist und Nachfrist aufzufordern, wie dies § 326 Abs. 1 BGB vorsieht. Hierin liege ein Verstoß gegen das Gesetz über allgemeine Geschäftsbedingungen, der wiederum zur Unwirksamkeit der gesamten Vertragsklausel führe (LG Bln, Urteil vom 28.11.1995, AZ: 64 S 220/95).

Sofern von dem ausziehenden Mieter Schönheitsreparaturen zwar geschuldet, aber nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden, fordert der Vermieter in der Regel auch weitere Mieten für die Zeit des Leerstandes als Schadenersatz, obwohl das Mietverhältnis bereits beendet ist. Insofern stellt sich die Frage, für welchen Zeitraum noch Miete gefordert werden kann, bzw., wie lange sich der Vermieter mit der Schadensfeststellung und Durchführung der Renovierungsarbeiten Zeit lassen kann.

Bei den Berliner Gerichten hat sich insofern ein Zeitraum von zwei Monaten herauskristallisiert. Zur Begründung wird angeführt, dass es in der Regel nicht möglich ist, innerhalb eines Monats die Wohnung abzunehmen, einen Kostenvoranschlag einzuholen, sowie die erforderlichen Renovierungsarbeiten ausführen zu lassen. Ein Zeitraum von zwei Monaten werde zwar in der Regel andererseits ebenfalls nicht benötigt. Der Vermieter könne jedoch, auch wenn alle Arbeiten nach beispielsweise sechs Wochen abgeschlossen sind, die Wohnung in der Regel erst zum Beginn des darauf folgenden Monats weitervermieten (Urteil Landgericht Bln vom 28.11.1995, AZ: 64 S 220/95).

Von einigen Vermietern wird in dem Mietvertrag ebenfalls ein Fristenplan für die Durchführung von bestimmten Renovierungsarbeiten vereinbart, der jedoch wesentlich kürzere Fristen als vorstehend aufgeführt vorsieht.

In einem vor dem Landgericht Bln entschiedenen Fall wurde ein Renovierungsturnus für alle Nassräume von zwei Jahren und alle sonstigen Wohnräume von drei Jahren vorgeschrieben. Auf Grund der kurzen Renovierungsfristen wurde weiterhin eine hohe Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses bei noch nicht abgelaufenen Renovierungszeiträumen vereinbart.

Das Landgericht wies darauf hin, dass beide Klauseln gegen die §§ 9 und 11 des Gesetzes über allgemeine Geschäftsbedingungen verstoßen, da sie den Mieter unangemessen stark benachteiligen (Landgericht Bln , Urteil vom 29.10.1996, AZ: 64 S 2687).



Kündigung des Mietverhältnisses

(Die nachfolgenden Ausführungen gelten im Hinblick auf die neuen Kündigungsvorschriften nur noch für ältere Verträge!)

Auf Grund der etwas entspannteren Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sind die Vermieter vermehrt dazu übergegangen, langfristige Mietverhältnisse abzuschließen. Diese Mietverhältnisse können grundsätzlich nicht vor Ablauf des in dem Mietvertrag genannten Enddatums aufgelöst werden. Die Mietvertragsvordrucke sind oftmals scheinbar widersprüchlich aufgebaut. Es wird auf die gesetzliche Kündigungsfrist, die von der Mietdauer abhängt, verwiesen, jedoch im Vorfeld ein Mietverhältnis für einen Zeitraum von fünf Jahren vereinbart. In diesem Fall kann frühestens mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu dem vereinbarten Endtermin gekündigt werden. Erst danach gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten!

Sofern der Mieter das Mietverhältnis bereits früher beenden möchte, ist dies nur in folgenden Fällen möglich:
- mit Einverständnis des Vermieters
- wenn die Wohnung Mängel von gewisser Bedeutung aufweist, die der Vermieter trotz Aufforderung und Setzen einer angemessenen Frist nicht behebt.
- nach Zugang bestimmter Mieterhöhungserklärungen
- wenn der Vermieter eine Untervermietung der Wohnung ablehnt.

Zu den einzelnen Kündigungsmöglichkeiten ist ergänzend auf Folgendes hinzuweisen:

Nach § 542 BGB kann ein Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn die Wohnung Mängel aufweist, die den Gebrauchswert der Wohnung beeinträchtigen. Die Kündigung ist erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung gesetzt hat. Die vorfristige Kündigung ist in der Regel nicht möglich, wenn nur unerhebliche Mängel vorliegen. Die Abgrenzung zu Mängeln von gewisser Erheblichkeit ist unter Umständen schwierig.

Gem. § 9 MHG besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 2,3,5 oder 7 MHG fordert. Diese Vorschriften beziehen sich auf ein Verlangen zur Erhöhung der Grundmiete, Mieterhöhungserklärungen im Anschluss an Modernisierungsarbeiten sowie auf Grund erhöhter Kapitalkosten. Das Kündigungsrecht kann nur innerhalb gewisser Fristen ausgeübt werden. Diese ergeben sich aus § 9 MHG.

Eine Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten rechtfertigt eine vorzeitige Kündigung demgegenüber nicht.

Das Recht des Mieters, wegen nicht erteilter Zustimmung zur Untervermietung vorzeitig zu kündigen, setzt in der Regel voraus, dass der Mieter den Vermieter zuvor schriftlich aufgefordert hat, eine solche Erlaubnis zu erteilen. In dem Aufforderungsschreiben müssen Name und Anschrift des Untermieters benannt werden. Angaben zu der finanziellen Situation des Untermieters sind demgegenüber nicht erforderlich, da das Risiko der Mietzinszahlung weiterhin vom Hauptmieter getragen wird. Sofern der Vermieter einer Untervermietung nicht zustimmt, besteht für den Hauptmieter gem. § 549 BGB das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Dieses Recht besteht ausnahmsweise auch dann, wenn der Hauptmieter eine Erlaubnis zur Untervermietung gefordert hat, ohne den Namen des Untermieters zu nennen, der Vermieter jedoch seine Zustimmung generell verweigert (AG Tiergarten, Urteil vom 24.02.1997, AZ: 5 C 21/97).



Tierhaltung in der Wohnung

Das Gesetz regelt die Tierhaltung nicht. Enthält der Mietvertrag insofern auch keine Regelung, kann der Mieter Tiere halten, soweit hierdurch nicht der Hausfrieden gestört wird.

Eine bereits vom Vermieter erteilte Genehmigung zur Tierhaltung kann nicht ohne triftigen Grund widerrufen werden. Ein solcher Grund kann vorliegen, wenn es in Zusammenhang mit der Haltung zu Störungen oder nicht unwesentlichen Beschädigungen kommt.

Das Amtsgericht Potsdam hat in einem Urteil vom 02.05.1996, AZ: 26 C 38/96, einem Antrag des Vermieters auf Unterlassung der Hundehaltung stattgegeben, nachdem sich Nachbarn über das tägliche Bellen und Jaulen beschwert hatten.

Das Gericht wies darauf hin, dass eine Hundehaltung auch dann untersagt werden kann, wenn dem Mieter zunächst die Tierhaltung ausdrücklich oder stillschweigend gestattet wurde, sich im Nachhinein jedoch herausstellt, dass das Tier den Hausfrieden nachhaltig stört.

Normalerweise enthält der Mietvertrag eine Regelung, entweder in Form eines generellen Verbots der Haltung sämtlicher Tiere, unter Umständen auch nur beschränkt auf die Haltung von Hunden und Katzen, oder in der Form, dass der Vermieter sich die Genehmigung im Einzelfall vorbehält.

Da sich ein generelles Verbot auch auf die Haltung von Kleintieren erstrecken würde, ist eine solche Klausel laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs in vollem Umfang unwirksam (BGH, WM 1993, 109). Dies hat zur Folge, dass auch größere Tiere ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters in der Wohnung gehalten werden können.

Sofern in dem Mietvertrag lediglich das Halten von Hunden und Katzen in der Wohnung verboten bzw. nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters zulässig sein soll, ist diese Klausel wirksam.

In vielen Fällen werden dennoch ohne Genehmigung Hunde oder Katzen gehalten Sofern der Vermieter von der Tierhaltung Kenntnis hat und diese stillschweigend duldet, kann dies als Zustimmung gewertet werden (LG Essen, WM 1986, 117). Sofern das Tier stirbt, soll darüber hinaus das Recht bestehen, sich ein vergleichbares Tier neu anzuschaffen und in der Wohnung zu halten (AG Neuss, WM 1982, 226).

Sofern der Vermieter die Genehmigung zur Haltung eines Tiers versagt, besteht unter Umständen die Möglichkeit, eine Genehmigung im Klagewege zu erzwingen, wenn das Tier benötigt wird (z.B. Blindenhund oder für therapeutische Zwecke) oder wenn andere Mieter im Hause mit Wissen und Billigung des Vermieters vergleichbare Tiere halten.



Parabolantenne

Häufig beabsichtigen Mieter, auf dem zu der Wohnung gehörenden Balkon oder an der Hausfassade bzw. auf dem Dach des Hauses eine Parabolantenne zum Empfang von Satellitenprogrammen anzubringen. Zu dieser Problematik existieren zahlreiche - zum Teil unterschiedliche - Urteile. Im wesentlichen hat sich folgende Rechtsprechung herausgebildet:

Wenn kein Kabelanschluss vorhanden ist, darf der Vermieter der Anbringung einer Parabolantenne nicht widersprechen (OLG Frankfurt/Main, NJW 92, 2490).

Ist ein Anschluss an das Breitkabelnetz im Haus vorhanden, muss sich der deutsche Mieter damit begnügen, die über das Kabelnetz angebotenen Programme zu empfangen. Ein ausländischer Mieter hat nach wie vor Anspruch auf Installation einer Parabolantenne, wenn Programme in seiner Heimatsprache über das Kabelnetz nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung stehen (OLG Karlsruhe, GE 1993, 1151).

Der Mieter ist darüber hinaus verpflichtet, die Parabolantenne dort anzubringen, wo sie nach Einschätzung des Vermieters am wenigsten stört. Weiterhin darf mit der Installation der Antenne kein wesentlicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden sein. Der Mieter muss darüber hinaus den Vermieter von allen anfallenden Kosten und Gebühren freistellen und - auf entsprechendes Verlangen - eine weitere Sicherheit in Höhe der voraussichtlichen Kosten für die Entfernung der Anlage zur Verfügung stellen (OLG Karlsruhe, GE 1993, 1151).

Aufgrund der fortschreitenden technischen Entwicklung könnte das Recht zur Montage einer Parabolantenne weiter eingeschränkt werden. Im Kabelnetz wird mittlerweile die Möglichkeit zum Empfang eines digitalen P-TV gegeben, über das auch ausländische Fernsehprogramme zugänglich sind.



Kaution

Die Kaution ist - vorbehaltlich einer abweichenden Regelung im Mietvertrag - nach überwiegender Rechtsprechung der Berliner Gerichte erst sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig. Vor diesem Zeitpunkt kann also vorher eine Verrechnung seitens des Mieters nicht erfolgen. Wenn dennoch verrechnet wird, kann der Vermieter die dann offenen Mieten einklagen. Dies kann zu nicht unbeträchtlichen Gerichts- und Anwaltskosten auf Seiten des Mieters führen.

Sofern zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Kaution Betriebs- oder Heizkostenabrechnungen noch nicht vorliegen und die Abrechnungsfrist für diese Abrechnungen auch noch nicht abgelaufen ist, kann der Vermieter darüber hinaus einen Anteil der Kaution bis zur Vorlage der Abrechnungen einbehalten. Die Höhe des Einbehalts ist in der Regel nach den Ergebnissen der letzten vorliegenden Abrechnungen zu bemessen.

Der Vermieter ist im übrigen verpflichtet, die Kaution während der Mietzeit zu verzinsen. Gem. § 550 b BGB sind mindestens Zinsen wie für Sparanlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist (Sparbuch) zu berücksichtigen. Es besteht jedoch bei Abschluss des Mietvertrages darüber hinaus die Möglichkeit, mit dem Vermieter eine andere Anlageform (z.B. Bundesschatzbriefe) zu vereinbaren. Dies ist für beide Vertragsparteien vorteilhaft, da die wesentlich höheren Zinsen auch für eine bessere Absicherung des Vermieters sorgen.

Sofern der Vermieter die Kaution vorbehaltlos auszahlt, spricht dies dafür, dass weitere Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr bestehen. Das Amtsgericht Charlottenburg hat entschieden, dass im Falle einer Kautionsauszahlung der Vermieter nicht 15 Monate später die Zahlung von Mietrückständen anfordern kann, da ein entsprechender Anspruch verwirkt sei (AG Charlottenburg, GE 99, 987).



Betriebskostenabrechnungen

Die in der Abrechnung aufgeführten Einzelbeträge können in der Regel nur durch Einsichtnahme in die jeweiligen Rechnungsunterlagen überprüft werden. Dem Mieter steht das Recht zu, sich Kopien gegen Erstattung anfallender Kopierkosten übersenden zu lassen. In der Vergangenheit haben die Berliner Gerichte in der Regel Kopierkosten von 1,00 DM/Seite für zulässig erachtet. In einer neueren Entscheidung hat das Landgericht Bln festgestellt, dass Kosten in dieser Höhe übersetzt sind. Der Vermieter könne nur Ersatz seiner Auslagen fordern. Er muss also konkret dargelegen, welche Kosten für die Anfertigung der Kopien anfallen.

Sofern der Vermieter die angeforderten Kopien nicht zur Verfügung stellt, obwohl der Mieter die Übernahme der anfallenden Kosten angeboten hat, kann der Mieter die Betriebskostennachzahlung verweigern.



Maklerprovision

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages können Maklerprovisionen fällig werden. Deren Höhe ergibt sich aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach darf die Maklerprovision höchstens zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen.

Eine Maklerprovision muss gemäß § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz u.a. dann nicht entrichtet werden, wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der vermittelten Wohnung ist. Wenn der Eigentümer, Verwalter, etc. eine juristische Person ist (z.B. GmbH), besteht ebenfalls kein Anspruch auf eine Maklerprovision, sofern der Makler an der juristischen Person wirtschaftlich beteiligt ist.



Kleinreparaturklauseln

In neueren Mietverträgen wird in der Regel zu Lasten des Mieters vereinbart, dass dieser sich an den Kosten für kleinere Reparaturen finanziell beteiligt. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen sogenannten "Kostenbeteiligungsklauseln" und "Vornahmeklauseln". Die letztgenannten zeichnen sich dadurch aus, dass nach ihnen der Mieter selbst verpflichtet sein soll, Reparaturen in Auftrag zu geben und zu bezahlen. Sie sind in der Regel aufgrund eines Verstoßes gegen das Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.

Bei den Kostenbeteiligungsklauseln hängt die Wirksamkeit der Klausel davon ab, dass die Kostenbeteiligung des Mieters pro Reparatur einen gewissen Höchstbetrag nicht übersteigt. Dieser dürfte zur Zeit bei etwa 150,00 DM liegen. Des weiteren muss die Kostenbeteiligung des Mieters - da nicht abgesehen werden kann, wieviel Kleinreparaturen pro Jahr anfallen - auf einen Höchstbetrag pro Jahr begrenzt werden. In der Regel liegt die jährliche Obergrenze bei 6 % der Jahreskaltmiete.

Auch bezüglich der Wartungskosten enthalten die Mietverträge häufig Klauseln, nach denen die Wartungskosten vom Mieter zu tragen sind. Die Klausel "Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten" ist laut Auffassung des Bundesgerichtshofes unwirksam, da sie keine Kostenobergrenze enthält und dem Mieter in der Regel auch nicht bekannt ist, in welcher Größenordnung Wartungskosten auf ihn zukommen können (BGH, WM 1991, 381, 383).



Mängel der Mietsache/Mietminderung

(alte Rechtslage! siehe auch BGH-Urteil weiter unten!) Ein häufiger Anlass für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter sind das Vorliegen von Mängeln der Mietsache und daraus resultierende Mietminderungsansprüche des Mieters.

Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Mietsache mit Mängeln behaftet ist, die deren Gebrauchswert nicht nur unerheblich einschränken. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung. Um eine Mietminderung durchführen zu können, ist es zwingend erforderlich, dem Vermieter bzw. Verwalter sämtliche Mängel möglichst genau schriftlich anzuzeigen und das Mietminderungsrecht geltend zu machen.

Dieses ist nach überwiegender Auffassung der Berliner Gerichte verwirkt, wenn der Mieter über einen Zeitraum von etwa sechs Monaten trotz Kenntnis des Mangels und ohne Vorbehalt die volle Miete gezahlt hat. Er kann dann nur noch die Beseitigung der Mängel fordern.

Sofern das Mietminderungsrecht aufgrund Zeitablaufs verwirkt ist, kann es aber wieder aufleben, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung fordert. In diesem Fall kann der Mieterhöhungsbetrag prozentual um die zulässige Mietminderung gekürzt werden. Auch in diesem Fall muss jedoch der Vermieter von der beanspruchten Mietminderung in Kenntnis gesetzt werden.

Wir empfehlen, wegen der Höhe der Minderung im Zweifel über uns anwaltlichen Rat einzuholen.



Betriebskosten

Immer häufiger werden Mieter nach Abrechnung durch den Vermieter mit hohen Nebenkostennachzahlungen konfrontiert. Häufig versuchen die Vermieter, mit der Betriebskostenabrechnung Kosten auf die Mieter umzulegen, welche nicht umlagefähig sind. Deshalb prüfen Sie Ihre Abrechnung gründlich. Prüfen Sie, ob in der Wohnanlage Gewerberäume vorhanden sind. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten zwischen Gewerbe und Wohnung aufzuteilen. Hier kommt insbesondere die Grundsteuer in Betracht, da die Grundsteuer für Geschäftsräume höher ist als für Wohnungen. Prüfen Sie auch, ob Gewerberäume vorhanden sind, welche einen hohen Wasserverbrauch haben (Gaststätten, Friseurbetriebe, etc.). In diesen Fällen muss der Vermieter entweder die Wasserkosten für das Gewerbe gesondert abrechnen oder einen erheblichen Abschlag bei den Kosten für Wasser zu Lasten der Gewerbemieter tätigen.

Häufig entspricht der Preis pro Kubikmeter nicht dem von den Berliner Wasserbetrieben dem Vermieter in Rechnung gestellten Preis. Informieren Sie sich ggf. bei den Berliner Wasserbetrieben, wie hoch der Preis für Be- und Entwässerung ist. Preisdifferenzen bis zu 20 % können nach der Rechtsprechung umgelegt werden auf die Mieter. Übersteigt der abgerechnete Preis pro Kubikmeter die 20 % Grenze, kann der Vermieter nur noch die tatsächlich abgelesenen Werte in Höhe des Preises der Berliner Wasserbetriebe verlangen. Darüber hinausgehende Beträge hat der Vermieter zu tragen.



Fahrstuhl

Reparaturkosten für den Fahrstuhl muss der Mieter nie tragen. Prüfen Sie, ob bezüglich der Fahrstuhlwartung ein sog. Vollwartungsvertrag vorliegt. Hier muss der Vermieter einen Abschlag in Höhe von 20 % der Kosten für anfallende Reparaturkosten tätigen.



Gartenpflege

Kosten für Gartenpflege können auf alle Mieter umgelegt werden, wenn auch alle Mieter die Möglichkeit haben, den Garten zu nutzen oder wenn es sich um einen Ziergarten handelt. Wird der Garten ausschließlich vom Vermieter oder nur von einzelnen Mietparteien, z.B. von Mietern im Parterre genutzt, können diese Kosten auch nur auf diese Mieter umgelegt werden.



Hauswart

Überprüfen Sie immer, wofür Ihr Hauswart zuständig ist. Beinhaltet der Hauswartdienstvertrag, dass der Hauswart für die Gartenpflege, die Reinigung und die Schnee- und Eisbeseitigung zuständig ist, dann können diese Kosten nicht noch einmal abgerechnet werden.



Gewerberäume

Gewerberäume im Mietobjekt können die Feuer- oder Glasbruchversicherung in die Höhe treiben. Auch hier muss der Vermieter die Kosten für Gewerbe und Wohnungen trennen.



Wascheinrichtungen

Sind in der Wohnung maschinelle Wascheinrichtungen vorhanden, für welche die Mieter bereits bei jedem Waschvorgang an sog. Münzgeräten zahlen, so muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung nachweisen, dass seine Kosten nicht bereits durch die Zahlungen der Mieter gedeckt sind.

Sollten Sie Zweifel an der Betriebskostenabrechnung haben, legen Sie Widerspruch ein und sehen Sie bei dem Vermieter die Rechnungsunterlagen ein. Sie dürfen in diesem Fall die Abrechnung nicht zahlen oder nur unter Vorbehalt zahlen, da eine Zahlung auf die Betriebskosten einem Anerkenntnis gleich kommt. Auch wenn die Abrechnung sehr hoch ist und Sie die Betriebskosten zunächst nicht zahlen, müssen Sie keine Sorge haben, dass der Vermieter von seinem Recht zur fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug Gebrauch macht, da dies unzulässig ist. Solange Betriebskostenabrechnungen im Streit sind, darf der Vermieter aus diesem Grund nicht kündigen.

Sehen Sie aber unbedingt die Rechnungsunterlagen beim Vermieter ein. Immer mehr Gerichte neigen zu der Ansicht, dass der Mieter in einem möglichen Rechtsstreit nur dann Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben kann, wenn er auch tatsächlich die Abrechnungen eingesehen hat.



Mietpreisüberhöhung

Im September 2000 wurde der neue Mietspiegel für Bln veröffentlicht (Es existiert bereits ein neuer Mietspiegel; die Ausführungen gelten aber sinngemäß auch für diesen). Erstmals ist ein gemeinsamer Mietspiegel für die östlichen und westlichen Bezirke Berlins veröffentlicht worden. Auch der Berliner Mietspiegel 2000 weist Werte bezogen auf sog. Nettomieten aus. Die Betriebskosten müssen bei der Berechnung außen vor bleiben.

Gerade in Mietverträgen bei Altbauwohnungen sind häufig sog. Bruttokaltmieten vereinbart, das bedeutet, dass die kalten Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Zum Überprüfen Ihrer Miete anhand des Mietspiegels müssen Sie diese Betriebskosten herausrechnen. Die Rechtsprechung in Bln geht davon aus, dass die Umrechnung mit sog. durchschnittlichen Betriebskostenwerten pro qm zu erfolgen hat. Diese Werte können jederzeit über uns erfragt werden.

Wenn Sie der Ansicht sind, dass Sie eine zu teure Miete zahlen, sollten Sie sich umgehend mit uns in Verbindung setzen. Häufig kann durch von uns vermittelte Anwälte hier Abhilfe geschaffen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sowohl die Miete angepasst werden als auch für einen Zeitraum bis zu vier Jahren die überzahlte Miete zurückverlangt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die vom Vermieter verlangte Miete mindestens 20 % über dem nach dem Mietspiegel zulässigen Wert liegt. Neben der Überteuerung der Miete ist eine weitere Voraussetzung für eine Rückforderung, dass der Vermieter eine sog. Mangellage bzw. die Wohnraumknappheit für vergleichbare Wohnraum bei Vertragsschluss ausgenutzt hat. Gerade in Bln befindet sich hier die Rechtsprechung im Umbruch. Ein Teil des Landgerichts Bln ist der Ansicht, dass zumindest im Altbausegment nach wie vor Wohnraumknappheit vorliegt. Ein anderer Teil der Rechtsprechung verlangt, dass der Mieter nachweisen muss, warum er in einer Zwangslage war, um gerade die Wohnung anzumieten.

Über uns vermittelte Anwälte beraten Sie gerne, ob in Ihrem speziellen Fall eine Rückforderung Erfolg verspricht.



Schönheitsreparaturen (Ost)

Mietverträge, die noch unter der Geltung des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB) abgeschlossen wurden, also vor dem 3.10.1990, beinhalten oft die Klausel, dass "für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses der Mieter verantwortlich ist".

Das Kammergericht hat nun in seinem Rechtsentscheid vom 6. Oktober 2000 festgestellt, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen schuldet. Dies gilt nach Auffassung des Kammergerichts sogar dann, wenn der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Schönheitsreparaturen durchgeführt hat.

Einen Schadenersatzanspruch hat der Vermieter nur dann, wenn wegen unzureichender Schönheitsreparaturen Mängel an der Substanz des Wohnraumes verursacht wurden oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit für Anstrich und weitere Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich wurde. Aber auch dann darf der Vermieter nur den Mehraufwand gegenüber den üblichen Schönheitsreparaturen vom ausgezogenen Mieter fordern.



Mietminderung

In ihren Urteilen vom 16. Februar und 5. März 1999 setzte die 64. Kammer des Landgerichts Bln ihre Rechtsprechung fort, bestimmte Minderungssätze festzulegen und Klarheit zu schaffen. Mängel an der Gegensprechanlage, der Gemeinschaftsantenne oder Rattenbefall im Hof werden mit 2 % der Nettokaltmiete bewertet. Schutt auf dem Balkon bei Sanierungsmaßnahmen mit 3 %. Beeinträchtigungen durch ein Gerüst können mit bis zu 10 % und umfangreicher Schimmelbefall mit bis zu 15 % bewertet werden. Der Mieter muss aber immer beweisen, dass die Mängel tatsächlich vorhanden sind. Nur die Beseitigung von unstreitig vorhandenen Mängeln hat der Vermieter nachzuweisen.

Achtung: Bei Einzahlung des Minderungsbetrages oder der gesamten Miete auf ein Sperr- oder Extrasparkonto liegt keine Erfüllung an den Vermieter vor, so dass der Vermieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung erhält.



Auszug aus der gemeinsamen Wohnung

Ehepaare, Partnerschaften oder auch Wohngemeinschaften schließen in der Regel gemeinsam mit dem Vermieter einen Mietvertrag ab. Bricht nun, aus welchen Gründen auch immer, die Partnerschaft auseinander, stellt sich häufig die Frage, wie das Mietverhältnis abzuwickeln ist, besonders wenn ein Partner oder ein Teil der Gemeinschaft in der Wohnung verbleiben will. Dem Grundsatz nach haftet auch der ausgezogene Mieter weiter für alle Kosten der Mietsache, ebenso wie für eine ordnungsgemäße Rückgabe (Schönheitsreparaturen !).

Wenn mit dem Vermieter keine einvernehmliche Regelung dahingehend zu erreichen ist, dass eine Partei aus dem Vertrag entlassen wird, während die andere Partei den Vertrag übernimmt, kann dies zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten führen.

Es ist nicht möglich, dass der ausgezogene Mieter allein durch einseitige Kündigung den ihn betreffenden Teil des Vertragsverhältnisses beendet. Die Kündigung kann wirksam immer nur von allen Mietern gemeinsam vorgenommen werden.

Kann unter ihnen keine Einigung hierüber herbeigeführt werden, besteht unter Umständen die Möglichkeit, die erforderliche Mitwirkung des bleibewilligen Mieters durch eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. Sollte hinter der Trennung ein beabsichtigtes Scheidungsverfahren stehen, so sollte darauf geachtet werden, dass die Ehewohnung dem verbleibenden Mieter im Rahmen eines Scheidungsverfahren zugeteilt wird. Dies führt dann tatsächlich zu einer für alle Beteiligten bindenden Entlassung des ausgezogenen Mieters.



Bürgschaften

Häufig verlangen Vermieter, dass neben einer Kaution auch noch ein Bürge für die Miete einstehen soll.

Insgesamt darf die Summe aller Mietsicherheiten aber nicht mehr als drei Monatsmieten übersteigen. Hat der Vermieter eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten erhalten, ist die darüber hinausgehende Sicherung durch einen Bürgen unwirksam. Der Bundesgerichtshof lässt lediglich die Ausnahme dann zu, wenn der Bürge die Bürgschaft freiwillig leistet. Ein Indiz hierfür kann vorliegen, wenn eine zusätzliche individuelle Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Bürgen getroffen wird.



Mietminderung

Ruhestörungen durch Nachbarn oder auf Grund von Bautätigkeit in der Nachbarschaft oder im eigenen Haus, Baudreck, ein Baugerüst mit und ohne Plane usw. berechtigen grundsätzlich zur Mietminderung. Dabei wird der Minderungsbetrag an Hand der Grundmiete ermittelt. Vorschüsse für die kalten und warmen Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.

Halten Mängel über einen längeren Zeitraum an, ist es ratsam, die wichtigsten Beeinträchtigungen schriftlich gegebenenfalls unter Hinzuziehung von Zeugen zu protokollieren. Dies kann bei einem späteren Rechtsstreit, z.B., wenn der Vermieter die Minderungsbeträge mit der Kaution verrechnet hat und zur Rückzahlung nicht bereit ist, sehr hilfreich sein. Über die angemessene Höhe des Minderungsbetrages sollten Sie sich beraten lassen.

Hinweis! Das Mietminderungsrecht besteht unabhängig von der Zustimmung des Vermieters. Die Wohnwertbeeinträchtigung und die Ausübung des Minderungsrechts müssen dem Vermieter lediglich angezeigt werden. Es empfiehlt sich, die Ankündigung als Einwurfeinschreiben zu versenden. Wird das Minderungsrecht über einen gewissen Zeitraum nicht wahrgenommen, kann es wegen Verwirkung nicht mehr geltend gemacht werden. Die Rechtsprechung geht hiervon unter Umständen bereits aus, wenn der Mieter den Mangel mehr als drei Monate hingenommen hat (Diese Regelung ist zwischenzeitlich durch ein BGH-Urteil relativiert).



Rechtsprechung Berliner Gerichte

Der Mieter ist im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs berechtigt, Styropor-Platten an den Decken und Plastikfolien auf Türen und Türrahmen anzubringen; beides hat er allerdings bei Rückgabe der Wohnung zu entfernen (AG Tempelhof/Kreuzberg in Grundeigentum 2001, 994).

Hinweis! Auf die Ausstattung der Wohnung mit Styropormaterial sollte schon aus Gründen der Brandgefahr verzichtet werden. Styropor ist leicht entflammbar und entwickelt unter Hitzeeinwirkung gesundheitsschädigende Dämpfe. Das Entfernen des Materials bei Mietvertragsende ist unter Umständen nur mit erheblichem körperlichen oder finanziellen Aufwand möglich, insbesondere dann, wenn Platten unmittelbar auf den Putz aufgeklebt worden sind. Bei der Übernahme einer Wohnung sollte man auf keinen Fall solche Styropor-Decken vom Vormieter übernehmen. Die Kosten für die Beseitigung des Styropormaterials und der Folgeschäden (Erneuerung der Zimmerdecke) betragen schnell mehrere 1.000,- DM.

War der Mieter mit der Rückgabe der Wohnung in Verzug, schuldet er jedenfalls Nutzungsausfall auch dann für den vollen Monat, wenn bereits am 3. Tag des Monats die Räumung und Übergabe erfolgten (KG in Grundeigentum 2001, 989). Es ist also eine ganze Monatsmiete zu zahlen, auch wenn die Rückgabe am Monatsanfang erfolgte. Eine Quote von 3/30 kommt nicht in Betracht.

Das Kammergericht spricht in dem Urteil dem Vermieter den Nutzungsausfall als Verzugsschaden zu. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Räume mitten im Monat sofort hätten wieder vermietet werden können.

Der Mieter erfüllt seine Rückgabepflicht durch Aushändigung der Schlüssel an den Hauswart nur dann, wenn dieser vom Vermieter ausdrücklich zur Entgegennahme der Schlüssel ermächtigt ist. (KG in Grundeigentum 2001, 1059)

Hinweis! Man sollte sich also vorher genau darüber informieren, ob der Hauswart zur Schlüsselannahme berechtigt ist. Im Zweifel sollte man die Schlüssel direkt beim Vermieter abgeben und sich dies auch quittieren lassen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Schlüssel dem Vermieter mit Einschreiben zuzusenden.

Mehrere Mieter, die in Form einer Wohngemeinschaft oder nichtehelichen Lebensgemeinschaft verbunden sind, bilden eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so dass auch nach Beendigung der Gemeinschaft (i.d.R. Ende des Mietvertrages) einzelne Zahlungsansprüche der Mieter untereinander nicht bestehen. Begleicht ein Mitmieter die Gesellschaftsschuld (hier: Mietforderung des Vermieters) allein, kann er nur verlangen, dass bei der Auseinandersetzung der Gemeinschaft die Ausgleichsforderung in die Gesamtabrechnung einzustellen ist. (LG in Grundeigentum 2001, 929)

Betroffen sind nur Personen, die gemeinsamen einen Mietvertrag unterschrieben haben. Fällt ein Vertragspartner z. B. wegen Zahlungsunfähigkeit aus, hat der Vermieter die Möglichkeit, die gesamte Miete einschließlich eventueller Rückstände von dem anderen Vertragspartner allein zu verlangen. Der vertragstreue Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass er seinen Anteil bereits bezahlt habe. Ihm steht jedoch einen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Mitmieter zu. Nach Beendigung des Mietvertrages können die Mieter untereinander aber nicht einzelne Forderungen auf Ausgleich geltend machen. Die Forderungen müssen vielmehr als unselbständige Rechnungsposten in eine Gesamtaufrechnung eingestellt werden, so dass nur der überschießende Betrag gefordert werden kann.

Beispiel: Hat Mieter A drei Monatsmieten in Höhe von insgesamt 3000,- DM allein bezahlt, Mieter B dagegen die Nachzahlung für die Betriebskosten in Höhe von 500,- DM geleistet und dazu vier Wochenendeinkäufe im Gesamtwert von 400,- DM und das Benzin für das WG-Auto in Höhe von 300,-DM, kann A von B nicht ohne weiteres die Hälfte der Miete, also 1500,- DM, verlangen. Vielmehr müssen alle Forderungen, die in Zusammenhang mit der gemeinsamen Nutzung der Wohnung standen, gegeneinander aufgerechnet werden. A könnte deshalb in einer gerichtlichen Auseinandersetzung lediglich 900,- DM mit Aussicht auf Erfolg einklagen.

Bei Teilzahlungen ohne Leistungsbestimmung über einen Teil der geschuldeten Miete ist die Leistung zunächst auf Betriebskostenvorschüsse anzurechnen. (LG in Grundeigentum 2001, 929)

Mit diesem Urteil wird dem Sicherheitsbedürfnis des Vermieters bei ausstehenden Mieten und Betriebskostenvorschüssen Rechnung getragen. Unbestimmte Teilzahlungen sind zunächst auf die Vorschüsse anzurechnen, weil diese Forderungen (für den Vermieter) eine "geringere Sicherheit" bieten; sie können nämlich nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden.

Hinweis! Bei ungleichmäßigen Mietzahlungen, zum Beispiel wegen einer berechtigten Mietminderung oder bei einer einmaligen Betriebskostennachzahlung, sollte die Bestimmung immer eindeutig im Verwendungszweck des Überweisungsträgers formuliert werden. Ansonsten hat der Vermieter ein Wahlrecht, wie er die eingehenden Gelder verbucht.

Der Vermieter ist verpflichtet, sich hinsichtlich der Ursachen einer Schimmelpilzbildung in der Wohnung dahingehend zu entlasten, dass Baumängel dafür nicht in Betracht kommen. Ein Baumangel kann auch darin liegen, dass nachträglich ein Isolierglasfenster in die gemieteten Räume eingebaut wird mit der Folge, dass nunmehr die Außenwände die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen. In diesem Fall ist dem Mieter dann kein falsches Lüftungsverhalten vorzuwerfen, wenn der Vermieter ihn nicht darauf hinweist, dass er sein bisheriges Lüftungsverhalten ändern muss. (LG in Grundeigentum 2001, 1133)

Hinweis! Für Schimmelpilzbildung in der Wohnung gibt es in der Regel zwei in Ursachen, die gleichberechtigt nebeneinander stehen; das falsche Lüftungsverhalten des Mieters bzw. Mängel der Bausubstanz. Bevor man also den Vermieter zu Schimmelbeseitigung aufgefordert, sollte man zunächst das eigene Lüftungsverhalten überprüfen. Auch das Trocknen von Wäsche in der Wohnung kann Schimmelbildung fördern. In der Regel wird in einem späteren Rechtsstreit die Ursache der Schimmelbildung durch ein Sachverständigengutachten ermittelt. Die sehr hohen Kosten des Gutachtens bezahlt dann derjenige, der für die Verursachung verantwortlich ist, unter Umständen auch der Mieter. Schon aus diesem Grunde wird eine Eigenkontrolle dringend empfohlen.

In diesem Zusammenhang sei auch darauf hingewiesen, dass der Mieter verpflichtet ist, zur Vermeidung von größeren Temperaturunterschieden innerhalb der Mieträume, die wiederum eine Erhöhung der Luftfeuchtigkeit begünstigen können, kontinuierlich zu heizen. Das Bedürfnis, Heizkosten zu sparen, entbindet von dieser Verpflichtung nicht.

Eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 559 BGB (vorher: § 3 MHG) wegen Wärmedämmaßnahmen ist nur dann wirksam, wenn ihr eine Wärmebedarfsberechnung beigefügt worden ist. (LG in Grundeigentum 2001, 58)

Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, dass die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung in der Mieterhöhungserklärung begründet wird. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten müssen zudem die Kosten auch nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden. (LG in Grundeigentum 2001, 59)

Hinweis! Als Modernisierung sind nach § 559 BGB nur Maßnahmen anzusehen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnissen auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Nur die Kosten solcher Maßnahmen können anteilig mit 11 % jährlich auf die Miete umgelegt werden. Maßnahmen, die hingegen notwendig sind, damit die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand bleibt oder um künftige Schäden zu verhindern (Abdichten der Fenster, Renovierung des Treppenhauses), fallen unter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Die dafür anfallenden Kosten sind mit der Zahlung der laufenden Miete abgegolten.



Schönheitsreparaturen

Leitsatz: Eine Klausel, wonach ein Mieter unabhängig von der letztmaligen Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Auszug auf jeden Fall verpflichtet sein soll, Schönheitsreparaturen auszuführen, benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise, da ihm auch bei einer äußerst kurzen Vertragsdauer die Pflicht zur vollständigen Durchführung derartiger Arbeiten obliegt und hierdurch der gleichzeitig vereinbarte Fristenplan außer Kraft gesetzt wird.

Das Landgericht Frankfurt/Oder (Urteil vom 25.1.2002, 6 aS 118/01, veröffentlicht in MM 2002, 335) ist hierbei davon ausgegangen, dass die Vereinbarung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gemäß § 9 AGBG unwirksam war mit der Folge, dass der Mieter zur Ausführung der Arbeiten nicht verpflichtet war.

Wir machen allerdings darauf aufmerksam, dass im Gegensatz dazu die Verpflichtung des Mieters zum Ersatz der Kosten für anteilige Schönheitsreparaturen je nach der Dauer des Mietverhältnisses grundsätzlich wirksam ist. Insofern liegt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vor, auf der entsprechende Vertragsbestimmungen beruhen. Die Verpflichtung setzt allerdings voraus, dass dem Mieter gleichzeitig vertraglich die Möglichkeit eingeräumt wird, der Zahlungsverpflichtung durch Ausführung der Arbeiten anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses auszuweichen.

Leitsatz: Unwirksam sind allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag über Gewerberäume, die dem Mieter unrenoviert übergeben worden sind, soweit dem Mieter die Pflicht zur Vornahme regelmäßiger Schönheitsreparaturen und außerdem die Verpflichtung auferlegt wird, die Mieträume bei Beendigung des Vertrags "in voll renoviertem Zustand" zurückzugeben.

Das Oberlandesgericht Hamm (Urteil vom 5.7.2002, 7 U 94/01, veröffentlicht in MDR 2002, 1243 f.) wendet hierbei den im Gesetz über allgemeine Geschäftsbedingungen geregelten Grundsatz an, wonach eine vertragliche Regelung nicht von wesentlichen Grundsätzen der gesetzlichen Regelung abweichen darf. Dies gilt in gleichem Maße für Wohnungen wie für Geschäftsräume. § 536 BGB (alte Fassung) enthält die Regelung, dass Reparaturarbeiten grundsätzlich dem Vermieter obliegen. Hiervon kann der Vertrag zwar Ausnahmen vorsehen; im vorliegenden Fall war durch die Übertragung sämtlicher Pflichten hinsichtlich der Renovierungsarbeiten auf den Mieter das gesetzlich zulässige Maß aber überschritten.

Leitsatz: Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen kann auch während des Mietverhältnisses fällig werden. Der Mieter gerät schon vor dem formellen Mietvertragsende durch eine Mahnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug.

Die Entscheidungen des Landgerichts Bln hierzu sind allerdings widersprüchlich. Während die Zivilkammer 67 die oben wiedergegebene Meinung vertritt (Urteil vom 20.6.02, 67 S 466/01, veröffentlicht in GE 2002, 1198), billigt die Zivilkammer 62 dem Vermieter einen Anspruch auf Renovierung nur unter der Voraussetzung zu, dass das Mietverhältnis beendet ist (GE 2001, 697).

Durch das Kammergericht wurde obergerichtlich entschieden, dass sich der Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Renovierungsarbeiten erst bei Beendigung des Mietverhältnisses in einen Schadenersatzanspruch (= Geldanspruch) umwandeln kann (Urteil vom 29.8.02, 20 U 112/01, veröffentlicht in GE 2002, 1330).

Hieraus folgt, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses allenfalls den Anspruch auf Durchführung der Arbeiten mit der Leistungsklage durchsetzen kann, wenn man der Meinung der Zivilkammer 67 folgt.



Miethöhe

Leitsatz: Allein die Neuvermessung der Wohnfläche mit dem Ergebnis einer größeren Fläche als im Mietvertrag ausgewiesen berechtigt den Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung, wenn nicht eine Quadratmetermiete vereinbart worden ist.

Das Landgericht Bln (Urteil vom 17.8.1, 64 S 148/01, veröffentlicht in NZM 2002, 733) geht hierbei zu Recht davon aus, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße, bzw. Quadratmeterzahl im Zweifel keinen unmittelbaren Einfluss auf die Miethöhe hat.

Allerdings kann die Vereinbarung einer unzutreffend hohen Quadratmeterzahl einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zur Minderung der Nettokaltmiete berechtigt, dies allerdings nur dann, wenn die Abweichung von der tatsächlichen Größe der Wohnung nicht unwesentlich ist.

Soweit es um die Abrechnung der Betriebskosten oder die Erhöhung der Nettokaltmiete auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete geht, wobei die Fläche eine entscheidende Rolle spielt, ist zu unterscheiden.

Lediglich die tatsächliche Angabe der Quadratmeterzahl im Rahmen der Wohnungsbeschreibung beeinflusst nicht die wechselseitigen Rechte und Pflichten; vielmehr ist dann die zutreffende Fläche maßgebend. Soweit sich die Parteien des Mietverhältnisses allerdings ausdrücklich auf eine bestimmte Quadratmeterzahl geeinigt, bzw. diese Fläche vereinbart haben, wird es schwierig. Sollte der Vermieter die Fläche bewusst zu niedrig angegeben haben, dürfte ihm die Berufung auf die größere tatsächliche Fläche unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verwehrt sein, d. h., dass bei Mieterhöhungen und Ähnlichem nur von der geringeren im Vertrag genannten Fläche auszugehen ist. Bei überhöhter Angabe der Fläche im Mietvertrag wird sich der Mieter durch Anfechtung der entsprechenden Vereinbarung wegen Irrtums oder Täuschung gegen übermäßige Inanspruchnahme wehren können.



Kaution

Leitsatz: Ist der Schadenersatzanspruch des Vermieters während des Mietverhältnisses verjährt, ohne dass der Vermieter sich aus der Mietkaution befriedigt hat, so kann er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Mietvertragsende insoweit nicht mehr aufrechnen.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Urteil vom 11.6.02, 24 U 212/01, veröffentlicht in WuM 2002, 556) ist eine konsequente Umsetzung der Regel, dass Ansprüche (nur) gegeneinander aufgerechnet werden können, wenn sie wechselseitig dieselben Personen betreffen und der Anspruch, gegen den die Aufrechnung erklärt wird, fällig ist. Haben diese Voraussetzungen einmal vorgelegen, kann die Aufrechnung auch noch dann erklärt werden, wenn später Verjährung eingetreten ist. Im vorliegenden Fall ist eben dies nicht der Fall, da der Anspruch des Vermieters bereits verjährt war, bevor der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig geworden ist.



Zweckentfremdung / Umwandlung von Wohnraum in Gewerbe

Leitsatz: Im August 2000 war eine deutliche Entspannung des Berliner Wohnungsmarktes erkennbar. Die zweite Zweckentfremdungsverordnung ist seit dem 1.9.2000 wegen Verfassungswidrigkeit außer Kraft getreten.

Diese Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Bln hat erhebliche Bedeutung. Jahrzehntelang galt die Zweckentfremdungsverordnung, durch die grundsätzlich die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken in Bln genehmigungspflichtig war. Nunmehr unterliegt die Umwandlung keiner solchen Beschränkung mehr, wobei natürlich immer noch andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bei der Eröffnung eines Gewerbebetriebes beachtet werden müssen.

Dieser Entscheidung sind andere Entscheidungen der Zivilgerichte vorausgegangen, welche bei Mietpreiserhöhungen nicht mehr automatisch Rückforderungsansprüche wegen Verstoßes gegen das WiStG annahmen, sondern in jedem Einzelfall die konkrete Darlegung der Ausnutzung einer Not- oder Zwangslage forderten. Bei Vorliegen dieser besonderen Voraussetzungen sind deutliche Mietpreiserhöhungen immer noch wegen Verstoßes gegen das Verbot des Wuchers - also nach allgemeinen Vorschriften - nichtig; die Rechtslage ist aber seit mehreren Jahren nicht mehr so, dass automatisch eine solche Notlage mit Rücksicht auf die allgemeine Wohnungssituation in Bln angenommen wird.



Unwirksame Kautionsvereinbarung?

Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 344/02) besteht Klarheit hinsichtlich der Frage, inwieweit Vereinbarungen, nach denen der Mieter die Kaution vorab in einer Summe zu entrichten hat, unwirksam sind.

Viele Vermieter verlangen in ihren Verträgen immer noch die sofortige Zahlung der Kaution, obwohl § 541 Abs. 2 BGB seit dem 1.9.01 vorsieht, dass die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten ist. Im Hinblick hierauf vertraten bisher einige Gerichte die Auffassung, die gesamte hiergegen verstoßende Abrede über die Mietkaution sei unwirksam.

Dem ist nun der BGH entgegengetreten. Danach macht auch das sofortige Verlangen der Kaution die Abrede nicht insgesamt unwirksam; dem Mieter bleibt vielmehr die Möglichkeit, in drei Teilleistungen zu zahlen. Die Verpflichtung zur Zahlung der Kaution besteht aber. Ein Anspruch auf vorzeitige Rückforderung der in einer Summe gezahlten Kaution scheidet somit aus. Damit ist auch jede vorzeitige Verrechnung der Kautionszahlung mit noch zu leistenden Mieten unzulässig. Sie ist erst möglich, wenn die Kaution entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache zur Rückzahlung fällig geworden ist.



Kündigungsfristen

Bekanntlich sieht das Gesetz seit dem 1.9.01 für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende jedes Monats vor.

Der BGH hat sich mit Urteil vom 18.6.03 (VIII ZR 240/02) dazu geäußert, wann für vorher abgeschlossene Mietverträge noch die vereinbarten längeren Kündigungsfristen gelten. Dies ist immer der Fall, wenn der Vertrag Fristen vorsieht, die von den damaligen gesetzlichen Fristen abweichen. Sind diese Fristen vereinbart, kommt es darauf an, ob die Fristen im Vertragstext ausdrücklich aufgeführt und selbständig vereinbart sind oder ob lediglich auf die gesetzliche Regelung verwiesen worden ist. Nur im zweiten Fall gelten die neuen, kürzeren Fristen auch für Altverträge.

Ebenso sind alte Verträge mit Verlängerungsklauseln weiter wirksam, obwohl solche Vereinbarungen seit dem 1.9.01 können nicht mehr zulässig sind. Auch hier empfehlen wir, im Zweifel die Rechtslage durch unsere Anwälte prüfen zu lassen.



Schönheitsreparaturen

Häufig entsteht in Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses Streit zwischen Mieter und Vermieter hinsichtlich der Schönheitsreparaturen.

Bisher war die Frage, ob am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, auch davon abhängig, ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert übergeben worden ist.

In einer neuen Entscheidung hat der BGH nun in einem Fall, in dem der Mieter sowohl zur Durchführung laufender Renovierungen wie auch zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet war, also die Kombination beider Pflichten generell für unwirksam erklärt, und zwar unabhängig vom Zustand der Wohnung bei Abschluss des Vertrages.

Auch eine Verkürzung der üblichen Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen kann dazu führen, dass die gesamte Klausel hinfällig und der Mieter überhaupt nicht verpflichtet ist, Arbeiten durchzuführen. Das Landgericht Bln hat mit Urteil vom 12.11.02 entschieden, dass die Vereinbarung, wonach die Küche alle zwei Jahre, das Bad alle drei Jahre und alle anderen Räume im Abstand von vier Jahren zu renovieren seien, unwirksam ist. Hierzu muss man wissen, dass in Bln die Frist für die Renovierung von Wohnräumen normalerweise fünf Jahre und bei Nebenräumen sieben Jahre beträgt.



Verwirkung des Rechts auf Mietminderung?

Nach der bisherigen Rechtsprechung war der Mieter gezwungen, spätestens sechs Monate nach Auftreten eines Mangels die Miete zu mindern, und danach mit diesem Recht ausgeschlossen. Dieser starren Regelung ist der BGH nun mit seiner Entscheidung vom 16. Juli 03 (VIII ZR 274/02) entgegengetreten.

Es kommt darauf an, ob der Vermieter auf Grund des Zeitablaufs und sonstiger Umstände annehmen konnte, der Mieter werde von seinem Recht keinen Gebrauch mehr machen. Wann dies der Fall ist, kann schwierig zu beurteilen sein, so dass wir empfehlen, mit der Durchführung einer Minderung nicht zu lange zu warten. Über die Höhe einer evtl. Mietminderung geben Ihnen unsere beratenden Rechtsanwälte gerne Auskunft.



Kautionsrückforderung bei Zahlungsunfähigkeit des alten Vermieters

Immer wieder fallen Mietwohnungen aufgrund Zahlungsunfähigkeit des Vermieters in die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Nach alter Gesetzeslage konnte ein Mieter nicht damit rechnen, die Kaution jemals zurückzuerhalten, wenn der Vermieter zahlungsunfähig war. Dies ist nun seit der Mietrechtsreform anders. Selbst wenn der ursprüngliche Eigentümer an den neuen Eigentümer die Kaution nicht übertragen hatte, hat dieser (zusätzlich) für die Rückzahlung der Kaution einzustehen. Nun hat der BGH sogar entschieden, dass auch derjenige für die Kaution haftet, der durch Zwangsversteigerung Eigentümer einer Wohnung wird!

Im übrigen gilt: Solange der Zwangsverwalter für das Haus zuständig ist, haftet er bei Beendigung des Mietverhältnisses für die Kaution (BGH 16.7.03, VIII ZR 11/03).



Betriebs- und Heizkostenabrechnung

Im Bereich der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen ist im Zuge des Inkrafttretens der Mietrechtsreform per 1.9.2001 eine wichtige neue Regelung in Kraft getreten. Gem. § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Wird diese Frist versäumt, ist der Mieter berechtigt, Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung zu verweigern. Guthaben aus den Abrechnungen können demgegenüber unverändert gefordert werden.

Sofern der Mieter Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung erheben möchte, müsse diese Einwendungen detailliert erfolgen, d.h. es müssen bestimmte Kostenansätze oder Kostenarten beanstandet werden. Dies ist in der Regel nur dann möglich, wenn der Mieter zuvor in die Originalrechnungsunterlagen Einsicht genommen hat oder Kopien von diesen Abrechnungsunterlagen angefordert und erhalten hat. Der Vermieter ist verpflichtet, Rechnungskopien gegen Erstattung der Kosten in Höhe von 0,25 EUR/Seite zu übersenden. Sofern der Vermieter trotz entsprechender Aufforderung Rechnungsunterlagen nicht vorlegt, sind die Kosten, die sich aus diesen Rechnungen ergeben sollen, nicht fällig, d.h. sie müssen vom Mieter nicht bezahlt werden.

Die kalten Betriebskosten für Berliner Wohnraum belaufen sich in der Regel auf 1,30 bis 1,80 Euro/qm/Monat. Die Kostenschwankungen sind auf die unterschiedlichen Ausstattungen der einzelnen Häuser zurückzuführen. Bei Vorhandensein eines Parks oder einer großen Gartenanlage sind die Kosten naturgemäß höher als in einem Wohnhaus ohne ein solches Ausstattungsmerkmal.

Auch das Vorhandensein von Gewerbemietern innerhalb der Wohnanlage kann Einfluss auf die Betriebskostenhöhe haben. Sofern es sich um "kostenintensives Gewerbe" handelt (z.B. Supermarkt, Friseur, Gaststätte) liegt eine ordnungsgemäße Abrechnung nur dann vor, wenn der Vermieter die auf die Gewerbemieter entfallenden Kosten gesondert erfasst und abrechnet. Sofern dies unterbleibt oder aus der Abrechnung nicht zu ersehen ist, kann die Abrechnung - ausnahmsweise - ohne Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen beanstandet werden.



Maklerprovision

Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz kann der Eigentümer, Vermieter oder Verwalter einer Wohnung nicht gleichzeitig als Makler fungieren. Er hat also keinen Anspruch auf den Erhalt einer Maklerprovision. Soweit der Mieter aus Unkenntnis dennoch an eine dieser Personen eine Provision gezahlt hat, kann sie im Nachhinein zurückgefordert werden.

Der Bundesgerichtshof hat in einer neueren Entscheidung vom 2.10.03 (AZ: III ZR 5/03) entschieden, dass ein Provisionsanspruch auch dann nicht besteht, wenn ein Mitarbeiter/Gehilfe des Wohnungsmaklers auch in der Hausverwaltung für das Objekt mitarbeitet.



Satellitenantenne

Wegen der stetig steigenden Kosten für einen Kabelanschluss oder im Hinblick auf die größere Anzahl der zu empfangenden Programme möchten immer mehr Mieter eine Satellitenantenne installieren.

Bisher herrschte in der Rechtsprechung die Meinung vor, der Vermieter müsse nur dann hierzu seine Zustimmung erklären, wenn ein besonderes Interesse an der Installation einer Satellitenantenne auf Mieterseite vorhanden ist. Hiervon wurde beispielsweise ausgegangen, wenn der Mieter eine ausländische Staatsangehörigkeit besaß und Programme aus seinem Heimatland empfangen wollte.

In einer neueren Entscheidung ist das Landgericht Bln (AZ: 63 S 66/03) von dieser Rechtsprechung abgewichen. Danach gehört das Aufstellen einer mobilen Parabolantenne auf dem Balkon zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, weil es sich bei einer mobilen Antenne - im Gegensatz zu einer fest installierten Antenne - nicht um eine Einrichtung oder einen Bestandteil des Hauses handele.

Sofern also für einen Mieter die Möglichkeit besteht, eine entsprechende Antenne nicht an der Hauswand, sondern beispielsweise auf einem Sonnenschirmständer zu befestigen, bestehen gute Aussichten, im Konfliktsfall mit dem Anspruch auf Duldung der Antenne Erfolg zu haben.